大足时尚购物中心项目分析及总体定位建议

大足时尚购物中心项目分析及总体定位建议内容摘要：

生 活超市 +社区商业服务 此种业态组合形式解析： 居家建材市场可以是 1~2~3F层，可以用做本项目的建材、家居、灯饰、家私 等相关业态，主要功能是售卖功能和售后服务功能； 1F 可以拿出部分商业物业 做成以临街商业内街为特色的社区商业，其主要功能是售卖功能，针对项目周边的社区服务； B1F 生活超市的主要服务对象是项目周边的居家生活住户，提供日常生活必须品是主要特征；这种业态组合是一种传统商业模式的组合，形成以产品售卖为特征的模式。 此种业态组合的优劣势分析： 2优势： （ 1）、这种业态组合可以依托北环路现在 比较成熟的建材“一条街”的影响，顺势强化该区域以“居家、建材”供给的特点并做大该主题，这个模式对于相应的招商并降低建材、家居、灯饰装饰专业批发市场的招商难度有利； （ 2）、由于配有“生活超市 +社区商业” 这一业态，对于该地区人气的提升起着决定性的作用，由此可以加快住宅产品的去化并提升其物业品质； （ 3）、这个模式的建筑体可设计成较为通透的形式，平街层内街成活的可能性较大，硬件设施上不需要太大的投入。 2劣势： （ 1）、对项目土地价值的挖掘不深，未有效的实现其地块价值利益的最大化； （ 2）、该模式近似于一 个居家建材专业市场的感觉，其档次显得不高； （ 3）、由于本项目的地块镂空面积较大，地快使用率相对较低，各个区域的相关性较差，无法形成规模化和品牌化效应； （ 4）、该模式的平街层商业物业去化难度相对较小，其余楼层商业物业去化难度较大，但整体商业物业价值不高，物业总体租金价值较低。 二、 项目业态第二种组合形式 单元主题 +室内步行街 +生活超市 此种业态组合形式解析： 单元主题是指按照现有建筑设计方案，把 1~3F 的四个独立的块状商业物业、按照不 同商业属 性定位后 ，分成四个独立的单元进行招商执行 ，并独立 进行后期的管理和运营，这样可以化整为零的针对性招商，只要留足四个独立单元物业的上下行通道，后期的管理业比较容易。 四个单元主题可以是：小商品批发、百货批发、布艺、灯饰、建材、影院、游乐场、大型量贩式KTV、大型特色餐饮、百货等，届时可以根据二次市场调研 结果和商家的需求情况 确定业态的 具体 选择。 四个单元的 1~2~3F的商业是按照垂直楼层叠加、形成主题单元。 1F平街层和 B1F 层 分别可以做成室内步行街和生活超市，同上。 此种组合优劣势分析： 2优势： （ 1）、整个商业体分成数个商业业态，划小了商业经营单元后，将有利于招商执行； （ 2）、如果 B1F 大型生活超市招商成功，将极大的带动整个商业物业的招商进驻 ； （ 3）、该模式是属于“独联体”式的，各个单元主题便于确定，商家资源容易掌控，操作比较容易； （ 4）、为本项目快速打造 百货、休闲娱乐（电玩、电影）、 建材、家居、灯饰、布艺、 KTV、餐饮等主题较为容易实现，使其对应的经营商家成为其目标客户群。 2劣势： （ 1）、商家选择 面较窄，相关性较小；如果没有良好的后期服务保障，商家入驻的顾虑较大； （ 2）、商家的甄选和判断正确与否，档次是否整齐将会直接影响后期的经营效果，商家资源会间接的失去部分客户； （ 3）、 本 项目周边的商业档次较低，对于形成相对较高档次的室内步行街商家组合空置难度较大，易于出现眼高手低的状况 三、 项目业态第三种组合形式 时尚 购物中心 =时尚百货 +现代生活超市 此种业态组合形式解析： 时尚购物中心业态组合结构、是目前大足空缺的业态形态，与老商业步行街东端的“大足印象”的业态定位是一个错位，大足印象强调的是以综合百货加超市带动设在后面的商业步行内街，而其商业步行内街的结构呈回廊形态，独立商铺的进深和外回廊的人流东线将会把人流分散，届时将有可能会出现顾客稀少的局面，对主力店的人流不能够很好的分享；而 我们建议的商业形态是“时尚 购物中心 ” 形态，这个形态能够很好的做到人流 共享、 商气得到合理共用，对于本案讲讲具有很 大 的生存空间。 此种组合优劣势分析 2优势： （ 1）、 “ 时尚购物中心 ” 是大足县的空缺业态，商业经营形态较容易 控制 ，具有强烈的整合经营管理的掌控力，整个商业物业成活率高； （ 2）、 项目能够形成很好 整体展示面，以便于 营造 出商业的整体效果和氛围；这样可以 快速提升项目（住宅及商业物业） 的价值，实现 资产增值的 最大化； （ 3）、能够很好的提升 本项目的档次和品质， 较快的 提升老城区乃至大足县的城市形象； （ 4）、满足大足县老城区城市中心的商业配套需求，丰富大足的商业业态； （ 5）、 能够实现快速的现金周转流动， 具有很强的融资功能； （ 6）、可成 为 持续经营盈利的工具，为未来长久 经营创造了必要的条件。 2劣势 ： （ 1）、 商业物业 积压较大 、需要 开发商 具有一定的 资金 实力 ； （ 2）、需要有一定的商业经营管控能力 ，建议提前邀请专业的商业管理公司介入并进行招商执行。 四、商业物业结构调整性建议 ●商业物业调整对比（以 1F层情况为例）： （ 1）、调整前商业物业使用面积如下： 根据图纸初步测量上述数据显示：平街一层的建面约为 4931 ㎡ ，使用面积 4252 ㎡ ，四块相对独立的商业物业依靠外廊桥连接。 ●调整后商业物业使用面积如下： 调整成为集中式商业物业后、商业物业一层的建面约为 6516㎡ ，使用面积约为 5244㎡。 上述两个方案的商业使用面积差为 992 ㎡ ，即调整后的一层商业物业增加了近 1000㎡ 的使用面积，对于本案 1~3层商业物业商业体量总量增加近 3000㎡。 五 、项目建议： 根据本项目的地块属性及政府规划要求，以及根据上述大足县区域市场需求状况，实现本项目利润最大化的目标，结合我们对本项 目优劣势和机会威胁的分析，以及对项目的总体定位，前面介绍的几种商业开发模式各自有自己的优缺点， 在开发商资金容许的情况下：建议贵司采用第三种业态组合形式，打造大足老城区城市复合型物业，既能有效的根据市场整合项目资源，又能实现本项目价值利益的最大化，又有可能实现房地产开发的融资功能。 如果按照第三种业态组合形式，建议如下： （ 1）、把四块状独立的商业体外廊连通，以形成一个完整的商业经营楼面； （ 2）、把原设计的中央空地改为共享空间，在此可以安装上下扶梯和室内观光电梯，满足垂直 交通需要； （ 3）、商业物业的经营有两种方案： A、整体出租； B、自己经营； C、加盟经营，我们建议自己经营，以获得最大限度的融资功能和后期管控。 （ 4）、以 1F楼层为例，调整前四块经营场地的面积之和为： 4252 ㎡ ，调整后经营面积约为 5244㎡ , 实际增加的经营面积约为 2976 ㎡。 第六部分 可借鉴商业经营与运作案例项目研究 一、可借鉴商业经营与运作案例项目研究 重庆北城天街 重庆北城天街是属于重庆龙湖地产旗下物业。 龙湖北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成 ，建筑面积约为 14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。 北城天街拥有 3座休闲景观广场、 2 家大型生活超市、 1 家主力百货， 300 余家国际一线潮流品牌专卖店、 1个专业体育用品连锁卖场、 1 座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场等，是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。 2020 年，重庆江北区政府把江北商圈的核心步行街，命名为“北城天街”。 从而在全国开创了以一座购物中心命名整条城市商业步行街的先例。 2020 年，北城天街被重庆市民投票评为“中国著 名步行商业街”、“重庆八大地标”， 09 年，北城天街再次荣获“重庆十大时尚地标”，与解放碑、重庆大剧院齐名。 ●北城天街区位图如下： 从上面图示中可以看出，龙湖北城天街，原本在“新馆”区域是“北京华联”全面进驻的商业物业，由于“北京华联”不善，其百货部分全面。