商业地产20xx年岳阳市房地产可行性研究报告50页

商业地产20xx年岳阳市房地产可行性研究报告50页内容摘要：

789 d、房地产市场价格持续走高。 2020年 5月份，岳阳市房屋销售价格指数同比上涨了 %，其中商品房价格指数上涨了%。 住宅价格指数同比上涨 %，其中普遍高层住宅涨幅最大为 %，如位于一般地段定向开发的晚报社普遍高层住宅 ，去年同期 1300 元 /平方米，今年 5 月售价为 1400 元 /平方米，同比提价 %；其次是普遍多层住宅上涨 %，如香洲名都售价 1629 元 /平方米，同比提价 5%。 非住宅价格指数同比上涨%，其中商业用房价格指数上涨 %，如森煌公司位于求索东路的商业用房去年同期 2200 元 /平方米，今年提价 %。 二手房价格指数上涨了 %,涨幅最大的集中在一、二级地段，如属繁华地段的五里牌某小区二手房去年同期 1078 元 /平方米，今年提价 2%。 （三）项目 SWTO 分析 优势 ： 岳阳市旅游中心 与现代城市 商圈 、人流结 点的完美结合，具备打造岳阳商业中心的 先天条件和发展 基础。 区 位 交通便利、配套设施完善、 人气旺盛 ，发展前景优良。 项目临的 南湖大道、游乐园 商业氛围浓厚 ， 但 多而杂 ， 业态结构 较 低，为 整合资源，建设 高品位市场提供了巨大的空间。 项目 整体规划合理， 设计理念先进， 科学的客流导入系统，让客人轻松进入 商区的每一个角落，使每一间商铺都是黄金旺《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 铺。 空中景观 会所、 休闲平台 、临街观光梯 等独特 设计 ， 演绎现代时尚主义，享受至尊绚丽多彩的都市休闲生活， 保证了 商业空间利用率 ，提升 住宅的 物业价值。 项目周边的 地 区集中了大量市民群体， 且毗邻 南 湖广场 ，是人流、物流、信息流的集散地， 利于项目 开发。 地块所处位置认同度好，对地块价值有共识，有于推广。 劣势 ： 项目建设地并不是岳阳商业核心，商业氛围 还未 形成 ，而项目建设 缺少相应的 规模 优势。 项目地块 旧城区域范围大 ，形象不隹。 项目规划为岳阳 新型 旅游 商业区 ，要完成与之相匹配的配套难度 较 大。 机会 ： 岳阳 房地产 市场即将进入快速增长期，项目发展存在良好的机会。 岳阳住宅市场处于结构性短缺阶段，新产品、新理念对市场冲击大。 岳阳 市作为湘北中心城市， 湖南省“一点一线”发展的起点， 城市化进程 进一步加快 ，商业零售业 发 展势头强劲， 沿洞庭湖南湖风景区旅游商 圈正在形成， 给项目发展创造机会。 项目区相对老城区 具有更好的环境的规划，竞争力强，能够吸引客户前来购房。 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 威胁： 周边 城 区 开发建设空间大，随着 物业供给量 增 大，竞争相对激烈。 大中 户型、 商业铺面同质性较强，市场 吸纳量 有限 ，消化速度慢，项目加入市场竞争时间较晚， 必须创新设计、创新经营才能赢得市场。 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 三、项目选址及建设条件 ㈠ 建址现状 根据岳阳市城市建设总体规划，项目建设区域位于岳阳市中心城区，东临 南湖大道 ，西面是岳阳乐园内院，南面是南湖大厦，北面是 30 层规划拟建建筑。 场址总占地面积 方米。 项目 周边环境优美，且交通便捷，水、电、通信等基础设施接用方便，适宜项目工程的建设。 ㈡ 工程地质 及地震 １、工程地质 勘察区上层为第四系全新统，残坡积和部分淤积的土层，厚度不一，一般厚 ～ 米，局部表层有少量人工填土，系居民建房后整平地面的残留物。 下伏基层为元古界冷家溪群（ Ptin）的浅变质岩系。 建设场地 原始地貌类型为侵蚀丘陵区的冲沟部位。 场地现有地形较为平坦，西部 略高于东部。 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 场地 内基底为下 元古界前震荡系冷家溪群崔坳组泥质粉砂质板岩，薄层状为主。 上层覆盖地层为第四系全新统地层。 上部第一层为杂土层厚约 米，结构疏松，不均匀，不能作为天然地基使用。 第二层为粉质粘土层厚约 ，强度中等，工程性能分布不均匀，承重力一般，不宜作为建筑物基础的持力层。 第三层为强风化板岩厚约 米 ,下为中等风化板岩厚约，强风化板岩强度高 ,工程性能好承载力大 ,是建筑物基础较好的持力层 ,场地 范围内没有区域断层穿过 ,在控制深度范围内 不存在液化、土洞等不良地质作用，工程 地质条件较好，地基承载力 粉质粘土 层为 2250kpa， 强 风化板岩为 430kpa，地面标高平均为 （黄海高程系）。 ２ 、水文地质 勘察区第四系土层透水性弱，基岩裂隙水和第四系孔隙水都比较贫乏。 根据占探了解，土层中上层滞水的埋深大于 － 米，水量不丰，主要受大气降水和湖水升降的影响而变化。 对照类似区地资料，地下水具弱碱性，主要为 B603Mg型水。 ３ 、地震 根据国家质量技术监督局 2020 年 2月发布的《中国地震动参数区划图》（ GB183062020）查得：项目地地震动峰值加速度为 ，地 震动反应谱特性周期为 ，对应地震烈度为Ⅱ《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 度。 场地平均等效剪切波速为 258（ m/s)，场地属中硬场地土，地层覆盖层厚度为 20m，是可进行本工程建设的一般性场地。 该地原系湖南省地震活动相对活跃地区，项目应按规定做好构造抗震设防。 ㈢ 自然条件 项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明。 其特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑热期长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。 ⑴ 气象条件 年平均气温 ℃ 最冷月 (1 月 )平均气温 ℃ 最热月 (7 月 )平均气温 ℃ 最冷月极端最低气温 ℃ 最热月极端最高气温 ℃ 年无霜期 256278 天 年降雨量 8292336mm 年主导风向 NNE(夏季为 S) ⑵ 水文特征 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 ①流量 最小流量 377m3/s(1975 年 10月 5日 ) 最大流量 57900m3/s(1931年 7月 30日 ) 年平均流量 9400m3/s(1951年 1980年 ) ②水位 (吴淞水位 ) 最高水位 (1998年 8月 20日 ) 最低水位 (1960 年 2月 16 日 ) ③水温 最高水温 ℃ 冬季平均水温 ℃ ㈣ 交通运输条件 岳阳市的交通特点是地处一江（长江）、一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、 107 国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。 是湖南唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市。 ⑴ 以洞庭湖为中心，水路可通江达海，长江黄金水道上的城陵矶港是长江八大良港之一，是目前湖南唯一能办理外轮直航业务的港口。 ⑵ 有京广铁路、京珠高速和 107国道为陆路大动脉。 ⑶ 项目地地处长沙黄花机场和武汉天河机场之间，两个 小《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 时的车程均能到达，方便商务往来。 四、建设方案 ㈠ 总体规划方案 １、指导思想 建筑设计应以人为本，创造一个方便、安全、舒适、和谐的商业、休闲和人居环境，规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性。 规划设计原则 坚持建筑功能、建筑美学、空间组合、城市美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理、方便实用的原则。 项目定位 以 商业为主、住宅为辅，突出特色、创立品牌，合理计算、择优定案，节约成本、提高效率。 ㈡ 建设规模与建设内容 本项目 开发地块总 用地 面积 平方米， 占地面积 1754《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 平方米， 总建筑面积 32020 平方米， 其中地下层面积为 2265 平方米， 各功能区建设规模见表４ 1。 表 41 建设规模表 主体工程建筑面积 地下层面积 合计（ m2） （ 29735m2） （ 2265m2） 32020 商业铺面面积（ m2） 住宅面积（ m2） 空中会所 车库 5100（ m2） 22655（ m2） 1980（ m2） 70（车位） 楼层功能： 地下层为地下车库和设备及辅助用房 等。 一层 至 三层裙楼为 临街商铺，以 南湖大道 为依托，发挥 风景旅游区 地理优势； 作为大面积商场。 四层 至二十七层 为住宅部分 住宅楼面积初定为三种户型：小户型面积（ 50— 70 平方米）、中户型面积（ 80— 120 平方米）、大户型面积（ 130— 180平方米）（具体的面积待设计结构安排） 二十八层至三十层为空中会所 （ 三）基础及结构 工程概况 拟建的项目，。