北京商业地产研究报告

北京商业地产研究报告内容摘要：

快，物流专业化、社会化特征有所增强，实力水平和服务能力稳步提高。 同时，随着物流发展规划的实施，物流基地等公共物流区建设步伐加快。 未来几年，物流节点空间布局调整、资源整合和社会化、专业化物流发展将继续推进。 （四）新区、郊区、社区将为商业提供新的发展空间。 新的城市总体规划提出将北京建成宜居城市，发展社区商业是方便居民生活、提高生活品质和建设宜居城市的有效载体，目前社区商业服务业虽有较快发展，连锁超市、便利店覆盖率 达到 85％左右，但在一些新区、郊区、社区商业仍然不足，总体看社区商业还有很大发展空间，是未来城市商业发展重点，并已逐步成为商业投资新热点。 二、 2020 年北京流通业发展原则和重点 2020 年北京市流通业将坚持科学发展观，以筹办 2020 年奥运会为契机，积极推进现代流通方式发展，加快流通产业调整升级，完善便民服务体系，加强市场调控，规范经营秩序，强化规划的引导作用，营造良好的发展环境，保持城乡市场的繁荣稳定。 8 2020 年重点鼓励发展符合国家产业政策和新的北京城市总体规划、商贸流通发展规划的要求，适应首都经济 发展需要的行业、基础设施建设项目、营销方式、技术；限制发展不符合国家产业发展政策、不适应北京城市发展需要的行业和商业建设项目。 对属于鼓励发展的，政府将在政策协调、资金扶持等方面给予必要的支持；对属于限制发展的，有关部门将采取有效地措施予以限制；对于不符合首都经济发展需要和违反城市规划、产业规划的项目，将予以禁止。 五、 零售业对外开放对北京市商业市场的影响分析 中国自 1992 年开始进行零售业对外开放试点。 十几年来，商业对外开放吸引了外资，引进了先进的经营理念、流通方式和营销技术，大大推进了中国零售业的 现代化进程，满足了人民群众的消费需求，也带动了中国消费品的出口。 实践充分证明，中外企业通过商业对外开放，实现了互利合作、优势互补、“双赢”发展。 截至 2020年底，经正式批准设立的外资商业企业 314家，合同利用外资 亿美元，开设店铺 3997个，营业面积约 920 万平方米。 列入 2020 年《财富》 500 强的商业零售企业中，有 11 家已在中国开设店铺，其中包括亚太零售商联盟成员地区的日本永旺、伊藤洋华堂、大荣等公司。 2020年外资商业占消费品零售总额的比重，大约在 3%左右。 外资商业比重北京为 %、。 全国 商业利用外资累计合同金额，占全部利用外资累计合同金额的 %。 2020 年 12 月 11 日起，中国取消了对外资商业的地域、股权和数量限制，出现了一些新的情况和动向。 一、外资商业企业申报数量明显增加 2020 年 1～ 6 月，商务部已批准设立外资商业企业 245 个，为 2020 年全年批准设立企业的近 6 倍，相当于商业对外开放前 12 年总和的 78%。 其中，零售（含批零兼营）企业 59个，为 2020 年批准的零售企业的 倍。 二、外商独资企业明显增加 2020 年底取消对外资商业的股权限制后，今年 1～ 6 月新批准了 216个外商独资企业，占全部新批外资商业企业的 %。 其中，新批的 59 家外资零售企业中，外商独资企业 38家，比重为 %。 三、外资批发企业明显增加 2020 年底开放批发经营后， 2020 年批准设立 11 家外资批发企业。 今年 1～ 6 月共批准 186家批发企业 ,占新批准企业总数的 %。 四、外资并购案例明显增加 今年上半年，商务部已批准家乐福等外资企业的并购项目 8 个。 此外，英国百安居公司从境外收购了德国欧倍德公司在国内开设的 25 个大型建材专业店。 英国 TESCO 公司从境外收购了国内“乐购” 25 个大型超市 50%的股份， 并正式入驻北京，据 我司 商业发展中心可靠消息，乐购已经与北京一家知名房地产公司签署协议，入驻北京东四环的一个大型商业项目一至三层，协议面积 19000 平米。 9 Ⅱ 北京市土地市场分析 一、 宏观地产市场政策研究 我司通过对北京政策等进行搜集和研究，总结如下： 《北京市 2020 年度土地供应计划（试行）》（ [2020]450 号）：本市 2020 年度土地供应计划指标实行市、区（县）分级管理。 市级指标 2500 公顷，由市国土局、市发改委负责安排使用；区县级指标 4000 公顷，按照本市 2020 年度土地供应计划区县级指标分解方案，由区（县）人民政府负责安排使用；市级指标由市国土局、市发改委会同市建委等相关部门，根据国家批准的中央单位、国务院在京机关（含所属单位）以及中央直属企业集团和驻京部队在北京地区 2020年度在京建设项目和 2020年度市重点建设项目中的跨区县项目，进行综合平衡，编制年度土地供应计划市级指标安排使用方案。 列入市级指标安排使用方案的项目用地，即列入 2020 年度土地供应计划。 《北京市 2020 年度土地供应计划（试行）》（ [2020]450号））： 2020年度土地供应 计划安排土地供应总量为 6500 公顷，其中：增量土地供应 3900 公顷，存量土地供应 2600 公顷。 用途如下： 北京市 2020 年土地供应计划用途结构表 （单位：公顷） 并对商品房和商业服务用地出台以下措施： 住宅商品房用地措施：鼓励节能节地型住宅项目建设用地供应；合理调控不同档次住宅商品房项目建设用地供应；禁止供应高档别墅项目建设用地。 商服用地措施：优先支持商务中心区和金融街项目建设用地供应；支持区域性的购物中心、大型会展设施项目建设用地供应；鼓励大型综合超市、专业超市、便利店等商业设施向郊区、社区 延伸服务网络的建设用地供应。 但是，根据实际土地供应量显示，截至 05 年 8 月份，已经供应和安排的用地指标为 1644公顷，这就意味着本年度后四个月需要供应 4856 公顷，此目标显然无法完成。 我司 商业分析其中原因主要有以下几点： 原定的 6500 公顷的指标着实高了； 虽然 05 年供应的量不多，但加上 04 年因“ ”而提。