凌峻-福建莆田项目产品策划投标方案

凌峻-福建莆田项目产品策划投标方案内容摘要：

26 凌峻中国 层高 4 米 C 区建议商业面积： 1400—— 2020 平方米 D 区业态规划 1） D 区 ：考虑到本区域处于非中心地带，与学校相邻，可设置休闲娱乐性的业态来聚集人气。 因此可设一楼可设为运动休闲用品城和 玩具反斗城、经营运动休闲用品、玩具等商店、二三楼设大型游乐场所：如儿童开心乐园、自助式 KTV 等。 2）主力店规划： 运动休 闲用品 主力店：彪马 开间： 8 米，面积： 80—— 120 平方米 层高 5 米 玩具 主力店：精灵小屋 开间： 8 米，面积： 60—— 100 平方米 层高 4 米 正荣集团莆田东园路项目产品策划报告 正荣集团 27 凌峻中国 量贩式 KTV 主力店：钱柜 面积： 700— 1000 平方米 豪华包厢： 50 平方米 数量： 2 个 层高 4 米 标准包厢： 30 平方米 数量： 5 个 浪漫包厢： 20 平方米 数量： 10 个 迷你包厢： 10 平方米 数量： 10 个 大堂与走廊等公共面积： 250 平方米。 3） D 区面积建议： 标准铺 开间： 4 米 面积： 32 平方米。 层高 4 米 D 区业态建议面积为： 2800— — 4000 平方米 E 区的业态规划建议 1） E 区 ：位置较为优越，处于北大路路边，并邻近学校。 因此建议为文具类、音像城、图书类市场，也可设置一些临街的正荣集团莆田东园路项目产品策划报告 正荣集团 28 凌峻中国 饼屋和面包店和一个品牌酒楼。 顶层为电影城，为 3— 4 个厅，一个大厅为 400 人（层高为 8 米以上）、二个中厅为 100 人（层高为 6 米以上）、一个小厅为 50 人左右（层高为 5 米左右）。 2）主力店规划： 电影城 主力店：动感影城 面积： 1300 平方米 —2020 平方米 可设置 3—— 4 个厅； 一个大厅为 400 人（层高为 8 米以上）， 面积： 700 平方米左右。 二个中厅为 100 人（层高为 6 米以上） 面积：共 400 平方米 一个小厅为 50 人左右（层高为 5 米左右）。 面积：共 120 平方米 公共面积（票房、走廊、公厕等）计面积的 40% 饼屋 复茂饼屋 面积： 32— 60 平方米 开间： 8 米 文具店 面积： 32— 48 平方米，开间： 4 米。 层高 4 米 正荣集团莆田东园路项目产品策划报告 正荣集团 29 凌峻中国 3） E 区面积建议： 标准铺 开间： 4 米 面积： 32 平方米，层高四米。 E 区业态建议面积为： 6000—— 9000 平方米 F 区的业态规划建议 : 1） F 区 ：位于北大路旁，临街店面较小，但正对步行街过来的人群。 考虑到消费者逛街的 停留时间，应在此安排价位不高的一两个休闲式餐厅。 便于客户停留休息。 同时可安排一些较受年轻人欢迎的大众价位休闲服饰店如班尼路、季候风、佐丹奴等。 顶层考虑到此处的消费者年龄偏于年轻，适合安排一个大型的游戏厅。 2） F 区的主力店规划： 美食休闲店 豪客来 层高５米 开间８米 面积： 400— 600 平方米 休闲服 季候风，班尼路 层高５米， 开间４米 面积１２０平方米 正荣集团莆田东园路项目产品策划报告 正荣集团 30 凌峻中国 品牌休闲餐饮 蓝与白、绿茵阁 层高４米； 开间：８米 面积：２００平方米 娱乐 大型游戏厅 ４米层高 面积：２００ —— ３００ 平方米 3） F 区面积建议： 标准铺 开间： 4 米 面积： 32 平方米，层高四米 F 区的业态建议面积： 2500—— 3000 平方米 . 五号区负一层业态规划建议： １）负一层的业态规划是五号区的销售核心部分，也是体现五号地情景式休闲购物设计理念的商业核心。 主题：流行前线 业态：时尚男孩用品、潮流女孩用品； 港台、日韩的多家偶像专门店流行时尚产品，美国、台湾、日本各类美食。 主要针对 15—— 25岁年龄层的消费群体。 2)店铺规划： 正荣集团莆田东园路项目产品策划报告 正荣集团 31 凌峻中国  主力店 ：卡西欧，西铁城，许留山甜品店等。 面积： 32—— 48平方米。 开间： 8 米  标准间：开间为 4 米；径深 :4或 8 米。 层高 4 米 . 五区负一层面积建议： 面积： 7000—— 8000 平方米。 五号地的面积规划建议表： 五号地各区 建议业态面积 建议暂不出售面积 业态建议 五区负一层面积建议： 7000— 8000 平方米。 全售 流行前线 主题商场； 时尚潮流用品； A 区建议商业面积： 2500— 3500 平方米 300— 500 平方米 女子生活坊 运动品牌服饰，品牌服饰店、运动系列服装；时尚美容用品，设健身馆、女子生活坊等 B 区建议商业面积 2500— 4000 平方米 500— 900 平方米 数码港 潮流通讯世界、数码专门店、数码冲印、网吧等 C 区建议商业面积 1400— 2020 平方米 300— 400 平方米 亲子广场 儿童用品城 ,妇婴用品 D 区业态建议面积 2800— 4000 平方米 700— 1000 平方米 休闲用品 运动休闲用品城和玩具反斗城。 量贩式 KTV E 区业态建议面积 6000— 9000 平方米 500— 900 平方米 影音世界 文具类、音像城、图书类，电影城 F 区的业态建议面积： 2500— 3000 平方米 10001500 平方米 休闲天地 休闲式酒吧和咖啡厅，风味小吃 ,班尼 路、佐丹奴等品牌休闲服饰。 顶层设置大型 游戏室。 五区商业面积 2477033500 平方米 53008200 平方米 正荣。 购物公园 正荣集团莆田东园路项目产品策划报告 正荣集团 32 凌峻中国 （二）三号地业态规划： 1）三号地块 临东园路部分 ； 上图所示的部分为 4 层纯商业建筑，其临街面较长，且体量较大，适合大型的商业主力店进驻，同时结合《 福建省加快社区商业发展工作方案 》的相关指引，建议在此地块配置大型的综合性超市作为主力店。 在二、三、四层配置以日常生活用品为主的大型综合品牌大卖场（首层设出入口与专用通道），通过知名品牌卖场的吸引力来吸引项目 周边 1000 米范围内（包括东园路、胜利北路、北大北路等）的居民前来购置日常生活用品，形成较为稳定的客流量； 首层内部规划一条室内步行街，分隔成室内、室外的两类街铺进行销售，由此形成两侧的露天步行街与室内步行街的组合，充分提高各部分的商业价值。 在三号地四层楼西入口引入品牌主力快餐店；以加大西入口的业态吸引力。 大型综合超市及室内室外街铺 品牌快餐店 正荣集团莆田东园路项目产品策划报告 正荣集团 33 凌峻中国 2）主力店规划  品牌快餐 ：肯德基或麦当劳 面积： 200—— 300 平方米， 面积分配： 一层为 90— 100平方米， 二层为 100— 200 平方米。  大型超市： 好又多或福州永辉超市 面积： 6000—— 7000 平方米； 一层：设独立出入口和入口扶梯。 面积为 200 平方米。 二、三、四层为卖场。  一层临东园路商铺：  名品店 ：建议规划为金店、床上用品，银行、品牌服装等店。 一层临街铺：名品店 正荣集团莆田东园路项目产品策划报告 正荣集团 34 凌峻中国 面积 ： 80— 120 平方米。 开间 8 米；层高 5 米 富安娜床上用品形象店示意图  标准铺： 开间 米，径深 10— 12 米。 层高为 5 米。 3）一层临步行街铺： 主题：超值精品街。 一层临步行街铺 正荣集团莆田东园路项目产品策划报告 正荣集团 35 凌峻中国 可规划为服装特价店、鞋业、手饰、工艺品等业态： 开间： 米，径深： 6— 10 米。 层高 5 米 ,两面开口。 步行街一层两面开口的店铺 4） 下沉式步行街和 地面 (靠近住宅区 )步行街示意图。 下沉式步行街剖面图 一层临街铺 负一层临街铺 一层走廊 下沉式步行街和地面 (靠住宅区 )步行街示意图 正荣集团莆田东园路项目产品策划报告 正荣集团 36 凌峻中国  负一层下沉步行街： 女人街； （内衣、服饰、鞋帽、化妆品） 标准铺 ：层高４米。 开间３ .５米，径深６ — １０米；  地面步行街：名店街； （品牌首饰、服饰、药店、美发、箱包、茶馆） 标准铺： 开间３ .５ ４米，径深１０ — １２米，层高：６米； 示范店： （三）一、二号地的业态布局建议 : 正荣集团莆田东园路项目产品策划报告 正荣集团 37 凌峻中国 １、分析： 一、二号地作为核心商业的辅助部 分，主要针对周边居民的配套商业。 因临近东园路主干道，如能有机的规划，将对整个东园路的流动人群有着较大的吸引力，有力的支援主力商业。 从一二号地的商业价值来看，其主要业态特点将是不便于组合专业市场的零散商业。 是周边人群所需，同时能辐射较广区域的业态。 ２、商业规划  业态推荐：如银行、电信、邮电、家居用品、电工类、茶馆、酒楼、花店、工艺品、婚纱摄影。  商铺设计为“坎”形式。 开间：４米，层高 ，径深１２米 — １５米 ３、转角商铺建议 一、二号地的商业规划 正荣集团莆田东园路项目产品策划报告 正荣集团 38 凌峻中国 在地块商业的转角位置设计二层或三层的商铺（可参考具体区位情况）。 充分利 用开阔视野和转角商业位置。 建议业态：婚纱影楼、酒楼、品牌茶坊、美发城。 层高：一层为 米，二、三层４米。 二三层面积为各４００ — ５００平方米。 转角示意图 色色婚纱影楼示意图 三、商业部分的赢利模式： （一）各地块商铺的部分： 根据发展商提出尽量不返租的建议，特提出以下三种商铺赢利模式。 １、三种类型的商铺： 转角位商铺的充分利用。 正荣集团莆田东园路项目产品策划报告 正荣集团 39 凌峻中国 １）开放式销售类商铺： 开放式销售的商铺是较符合投资者投资心理与习惯的商铺类型，如临。