保利集团：综合性商业地产项目可行性报告范

保利集团：综合性商业地产项目可行性报告范内容摘要：

每处可服务 25 万人口计算，目前这一供应量已基本能满足未来五年内因人口增长而带来的需求。 周边商业地块成交情况 (略 ) 结论 浦东陆家嘴因正大的竣工在商业供应面积上超过了浦西四大商业街区。 因此，该区域内的竞争将更为激烈。 另一方面，浦西商业街区仍保持传统的商业优势，无论商业氛围、商业设施 齐全性均优于浦东。 这些优势决定了浦西主要商业街区在未来几年内的租金水平仍将高于陆家嘴地区。 本地块之地理位置相对于目前陆家嘴的成熟商业区 新上海商业城较偏，商业积聚性差，因此，不适宜发展大型百货店。 餐饮业由于对地理位置的要求相对不高，且生存力较强。 同时，未来陆家嘴美食城的拆除后，该地区将缺乏较为集中的餐饮区。 未来，随着陆家嘴高档住宅区的成形以及办公区的成熟发展，现有餐饮设施将无法满足未来的需求。 因此，本地块可适当发展餐饮娱乐业。 由于正大广场内设有大卖场，而本地块距正大仅 10 分钟路程；并且本地块之交通便捷 性亦不如正大广场。 因此， 我们 认为该地块不适宜再开发一个大卖场。 15 正大广场 华润时代广场 第一八佰伴开业时间2 0 0 2 /7 1997 1995位置陆家嘴银城西路 张杨路、浦东南路 张杨路、浦东南路建筑面积 / 层数240000/12 57000/10 108000/12经营模式超大型购物中心购物中心 ( 以服饰为主 ) 百货店 ( 自营 )内容1 2 楼：世界顶级品牌；3 楼：新潮男装； 4楼：高档商品； 5楼：美食天地； 6楼：购物乐园；7 楼：中国城；8 楼：娱乐天地；9 楼：会员俱乐部；10 楼：多功能会议厅品牌服饰、运动服饰、牛仔服饰、休闲餐饮、儿童天地家居广场、汽车展示、餐饮、男女服饰、休闲服饰、工艺品、日用品、家电、超市、儿童天地、美食广场、娱乐中心目标顾客 高收入人士 中高收入人士 普通大众配比 :零售比例 60% 70% 72%餐饮比例 15% 18% 20%娱乐比例 25% 12% 8%租金范围 美元 / 平方米 / 天 5 美元 / 平方米/ 天20% 25%( 扣率 )定位 高档 中高档 大众营运状况 ( 2 0 0 1 ) 招商中 出租率 90% 左右 年营业额 1 2 . 9 7 亿元二 、 竞争 项目 分析 大型购物商场 分析 目前浦东陆家嘴地区已有三家大型的购物广场商场，它们分别是正大广场、华润时代广场及第一八佰伴商厦，三家商场建筑面积总计将近 40 万平方米，如此大的体量将对未来本项目可能之商业物业产生强大的竞争压力。 购物广场商厦一览表 (浦东 ) 这三家商场在经营上可谓各具特色且各自定位不同。 从目前营运状况看，八佰伴经营状况良好，营业收入历年递增， 2020 年达 亿元，这主要是由于其地处陆家嘴商业相对集中、发展较为成熟 的新 16 道顺射箭馆 源深体育中心 申虎健身中心 名人苑康乐中心位置 张杨路、浦东南路 浦东南路、源深路 张杨路、浦东南路 张杨路、德平路面积 850 40000 1000 10000内容 射箭空手道、有氧操、篮球、乒乓球、健身房、羽毛球、网球、桌球 有氧操、器材健身溜冰场、保龄球馆、网球场、游泳馆目标顾客 学生、年轻白领 学生、年轻白领 年轻白领 住宅配套项目租金 约 6 元 / 平方米 / 天 自营 约 元 / 平方米 / 天 自营定位 大众 大众 中档 中高档消费 50 元 / 位 80 元 / 位 1800 元 / 位 / 年 120 元 / 位上海商业城，且面向大众化的消费。 未来竞争方面，随着正大广场的开业将给这两家商场带来较大的竞争压力。 同时，它也将成为本项目未来可能的最大竞争对手。 正大广场的竞争优势在于其优越的地理位置和超大的规模： 首先，正大广场地处银城西路与世纪大道相交之交通枢纽地段，紧临陆家嘴地铁站，交通可达性高，有利于吸引人流。 其次， 24 万平方米的超大规模决定了其覆盖面之广，其商圈范围不仅包括浦东地区，甚至辐射浦西部分区域。 同时，如此规模决定了其商场内配置内容之齐全性。 这一包罗万象，应有尽有的经营方式之优势在于可以满足不同消 费者对各式消费内容的需求。 而其最大的弱点在于难以“专”而“精”。 健身场所分析 运动健身中心一览表 (浦东 ) 目前浦东运动健身中心主要有四家，其中道顺射箭馆、申虎健身中心都属于小体量的主题性场馆，面积在 1000 平方米左右，经营状 17 况一般。 而名人苑康乐中心实际上是名人苑住宅项目的配套，更多的是作为住宅销售部分的卖点在操作，且距离陆家嘴核心地区较远。 目前真正意义上对本项目后馆部分较有威胁的只有源深体育中心，作为上海市级的三大体育场馆之一，其硬件设施较为完善，但由于是国营企业，目前在软件及服务方面尚有不足之 处，无法满足白领及中、高收入者对这方面的要求，也为 本 项目未来的发展留了很大的市场空间。 餐饮娱乐中心 分析 目前浦东尚无综合性的休闲娱乐场所，整个上海市场这方面的主题性商厦亦数量不多，目前在徐家汇和南京东路上总共只有三家，除徐家汇的美罗城体量较大外，其它两家的体量也非常有限。 休闲娱乐中心比较 美罗城 先施休闲港 位置 徐家汇 南京东路 内容 影院、健身中心、书城、舞厅 KTV、游艺城、美食广场等 必胜客、缘禄寿司、好乐迪、天使冰王、音乐酒吧、赛百味三明治 环境 市级商业中心内，商业气氛极佳 市级 商业中心内，商业气氛极佳 目标顾客 年轻白领 年轻白领 市场定位 中档偏高 中档 根据上述两家商业物业的经营状况以及消费者的需求 ，我们 认为这类综合性休闲娱乐中心在未来具有一定发展潜力。 18 三 、 商业部分 SWOT 分析 优势  具有面临黄浦江，临近浦东陆家嘴的区位优势。  地块整体开发之互动效应，可依托住宅、办公楼的大面积开发所带来的客流。 劣势  浦东陆家嘴地区商业设施不齐全、商业氛围较差。  由于本项目所处的地理位置非交通枢纽地段，较之于正大广场和八佰伴不具竞争优势。 机会  住宅的快速发展，尤其是陆家嘴地区 高档住宅区域的成形为该地区的商业发展提供平台。  消费者需求之变化，尤其是对休闲娱乐活动的日益重视。 威胁  正大广场的强大竞争压力。  零售业整体面临增长趋缓的态势。 根据以上分析， 我们 认为本项目的商业部分无法在规模上与正大广场竞争。 因此，本项目应力求以“精”和“专”取胜，以餐饮娱乐为主，结合时尚健身和精品购物。 四 、 商业部分 定位 客户定位 本项目的地理位置及未来可发展之规模决定了其客户群基本以区域性的消费者为主。 同时，基于上述对消费者需求的研究，本项目 19 之目标客户为：  在陆家嘴金融区工作的白领；  生活 在浦东陆家嘴的中、高收入人群。 产品 定位 集时尚餐饮、健身娱乐、精品购物于一体的商业物业。 核心建筑为的透明船型建筑。 临江餐饮： 上海人历来注重“吃”，并且在要求美食的同时还十分注重餐厅的氛围及环境，“新天地”之成功即为一例。 因此，对于本项目而言，可以利用临江的景观优势营造吃的风景和时尚。 精品购物： 依托“小陆家嘴金融区”与“滨江住宅区”的双重优势，鼓励国内外著名品牌进驻，着力体现国际性和现代化水平。 以精品购物提升整体形象水平。 时尚休闲娱乐： 引进时尚休闲娱乐内容来吸引客户，诸如健身中心，影院，表演广 场等。 项目租售价格 、出租率定位 根据 DTZ 商铺部长期代理经验，并基于保守原则预计，各楼层可能实现租金如下 (假设该商业物业共有 5 个楼面 )： 楼层 租金（美元 /平方米 /天） 1F 2F 20 3F 4F 5F 平均 根据商业物业的经营常规可知：在正常市场情况下，商业物业第一年的出租率一般在 50%，而 成功运作后 第二年能达到 90%的正常水平。 21 B、 写字楼市场 分析 一、 写字楼 市场 研究 整体市场分析 甲级写字楼至 2020 年年底，共 2814142 平 方米，甲级写字楼市场基本形成。 甲级写字楼的供应高峰出现在 1998 年，该年新增供应量即达 65 万平方米。 但是， 1997 年爆发的金融危机以及同时中国经济过热的降温，压制了写字楼的需求， 1998 年市场对甲级写字楼的吸纳仅 169796 平方米，使得甲级写字楼的平均空置率高达 52%。 由于供求失衡，租金大幅下降，空置率高企，许多发展商暂时冻结了发展计划。 而亚洲金融危机亦冻结了部分发展商的资金来源，新增供应得到控制。 甲级写字楼供应和需求发展及预测 0500000100000015000002020000250000030000001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020平方米供应 需求（累积吸纳量） 1999 年租金降 至最低时，一些公司开始乘低吸纳写字楼，该年的吸纳量即达 484780 平方米。 而受到亚洲金融危机影响逐渐消失以 22 及中国即将加入 WTO 的鼓舞，需求进一步开始加强， 2020 年吸纳量更达到了 554000 平方米。 随着空置面积的逐渐消化和市场逐渐回归，写字楼供应得到刺激，在 2020 年开始回升并在 2020 年形成供应高峰。 租金走势及预测 租金和空置率趋势1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020美元/平方米/天0%10%20%30%40%50%60%空置率平均租金 空置率 1994 年开始的写字楼供应高峰与 1997 年爆发的亚洲金融危机使得租金大幅下跌，租金的逐渐下跌带动了一部分公司乘低吸纳写字楼，但是租 金仍下跌到 1999 年年底方得以恢复增长。 2020 年和 2020年租金增长强劲，两年租金上升了 %。 由于 2020 年的供应潮，预计租金将略有下调。 由于写字楼物业存在规划和建设周期长的特征，因此，短期性的供求失衡是正常现象。 而 1997 年开始的市场萧条源于政府人为开发浦东以及经济过热产生，随着市场化程度的进一步深入，写字楼市场严重供过于求的现象预计不会发生。 因此，租金大规模的起伏波动的概率较小。 供需情况分析 23 甲级写字楼供应量走势 01000002020003000004000005000006000001999 2020 2020平方米 国际甲级写 字楼目前共 49 万平方米，占全部甲级写字楼供应量的 %。 从未来供应量来看，未来 5 年内可能的国际甲级写字楼的规划主要是淮海中路新天地的 Corporate Avenue（总面积 7 万平方米左右）、陆家嘴的正旦大厦、环球金融中心、 GIC 大厦等，总面积约35 万平方米左右。 可以判断 5 年内国际甲级写字楼将形成规模。 甲级写字楼需求量走势 050000010000001500000202000025000001999 2020 2020平方米非国际甲级写字楼累积吸纳量 国际甲级写字楼累积吸纳量 从需求状况来看，六栋国际甲级写字楼除金茂大厦外，都在开盘1 年内取得了 90%以上的入住率，恒隆广场更是在 4 个月内即将其90%以 上的面积全部出租，表明国际甲级写字楼已完全为市场所接受。 截止 2020 年 3 月，国际甲级写字楼的空置率为 %，对比同期甲级写字楼的入住率为 %。 从需求量的绝对值，即累积吸纳量来看，尽管从绝对量上，国际甲级写字楼与非国际甲级写字楼相比仍比 24 较小，但是，国际甲级写字楼需求增长率在 19992020 两年间平均每年增长了 %，相对非国际甲级写字楼的年平均增长率 %。 因此，结合对甲级写字楼的预测，可以判断未来国际甲级写字楼有良好的市场前景。 租金 、 空置 率分析 租金走势 租金走势1998 1999 2020 2020美元/平方米/天甲级写字楼平均租金 国际甲级写字楼 从 租金走势的对比趋势来看，国际甲级写字楼的走势亦经历了同样的波动。 从变化幅度来看，甲级写字楼的样本期间（ 1998 第一季度至 2020 年第二季度）的租金变化的标准差为 美元 /平方米 /天，而国际甲级写字楼租金变化的标准差为 美元 /平方米 /天，甲级写字楼的租金波动幅度高于甲级写字楼平均水平。 但进一步的研究发现，国际甲级写字楼的租金在下跌时幅度小于甲级写字楼平均水平，而上升时上升幅度高于甲级写字楼平均水平。 从 1998 年第一季度到1999 年第四季度，国际甲级写字楼的租金下跌幅度 为 %，同期甲级写字楼租金平均下跌了 %。 到 2020 年第二季度，国际甲级写字楼租金上升了 %，而甲级写字楼租金平均上升了 38%。 因此，可以判断国际甲级写字楼在。