20xx年天津摩尔城项目市场调研报告(编辑修改稿)

20xx年天津摩尔城项目市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 市场调研深度报告 产品类型应丰富化，但期间应有一定限定和入市时机之策略 配套设施应注重实用化和特色化 万科水晶城 项目规模 占地约 45 万平方 产品类型 院景公寓、联排别墅 、情境花园洋房 社区配套 会所、学校、超市等生活配套齐全 社区规划 原生大树、卫津河、水岸景观、以树木为主的绿色环 特点环境 境。 欧洲小镇风情的规划特点 销售价格 院景公寓均价 3500— 4500 元每平方 情景洋房均价 4000— 4500 元每平方 联排别墅均价 5000 元每平方 客户定位 市内 6 区高中端客为锁定，侧重点落在中等偏上的客户 ■项目优势分析 万科品牌实力优越性 产品适当创新，具备个性化、差异化竞争 中等偏上的本地段低价位（于梅江南），使项目具高性价比优势 产品品质的相对优势 开发成熟，经验丰富，对销售有利 ■项目劣势分析 区位相对劣势 自然资源相对劣势 特色配套和大型配套较少，对于高端客户的吸引力相对少 ■本案借鉴分析 产品营造应具适当的领先性、创新性，树立差异化、个性化的产品 因地制宜地发挥利用即使不多的地块自然资源，从而控制成本 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业 、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 市场调研深度报告 注重产品的性价比竞争策略，注重产品价格与品质的平衡 开发模式备具持续的活力 开发主题理念鲜明，而且体现在建立成熟的生活蓝本之上 本案在推广方面应借鉴水晶城成功操作模式，包括卖场的包装，样板区氛围的喧染以及标 示系统的统一。 还有一点是最值得本案学习的：万科在原有的资源上充分利用与挖掘，并把它作为一个重要的卖点，如大树保留，售楼部下面的铁轨处理，都非常到位，能充分将一些资源经过整合和处理形成一个亮丽的风景线，并大大地节约了成本。 双林类比项目汇总 板块典型项目 均价水平 产品类型 销售状况 龙都馨园 2580 元 /M2 多层住宅为主 已售出 230 套 金海湾花园 多层： 小高层： 3100 元 /M2 多层住宅、电梯小高层 销售理想 方正龙天园 2400— 2500 元 /M2 多层住宅 销售理想 祺林园 1800— 2200 元 /M2 多层住宅 怡林佳缘 2300— 2500 元 /M2 多层住宅 城西北板块 天津奥林匹克花园 案 名 天津奥园 发 展 商 奥林匹克花园置业 工地位置 丁沽三路延长线 使 用 率 容积率 占地面积 1000 亩 总建筑面积 首期 万㎡ 总户数 面积 二室二厅 77100 ㎡ 主力面积 110120 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业 、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 市场调研深度报告 规划 三室二厅 96160 ㎡ 主力总价 4045 万 四室二厅 150180 ㎡ 均价 元 /㎡ 建筑形态 多层洋房 、联排别墅 绿化率 % 标准层高 3 米 装修标准 外装修 进口涂料 内装修 精装修 配套设施 双语幼儿园，中小学，步行街、家乐超市、医院、银行、健康配套，奥林匹克大厦、运动休闲娱乐设施配套齐全，地铁一号线 诉求重点 运动就在家门口 流动音乐的旋律 新生活领地 ■项目优势： 生活配套： 位于瑞景居住区，日后配套相对较成熟 周围新项目较多，整体居住氛围逐渐形成 地铁一号线正在动工，其建成将会大大改变现有的交通状况 产品户型： 花园洋房设计，形象价值高 户型面积控制得当 注重性价比高的产 品设计 拥有 1000亩的规模优势 ■项目劣势： 区位概念： 地段价值不如梅江居住居 位于红桥板块，现阶段周边街区环境相对较差 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业 、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20 市场调研深度报告 自然景观资源相对缺乏，人工营造成本大 出行配套：现有的公共交通仍然不便（时间距离、生活成本） ■竞争对比： 本项目同属郊区型大盘，单价接近，但主力户型结构、面积和总价存在差异性，属于错位竞争； 由于所处城市区位不同，在目标客户市场方面没有处于直接竞争，主力客户区域仍有较大差别。 ■借鉴意义 ： 有针对性的进行竞争策略调整（价格略低、区位差别、加强配套建设、卖场氛围营 造、户型设计） 吸取该项目推广的成功操作思路，把握蓄水期和引爆期的操作模式。 密切关注该项目后期推广模式。 注重本项目的品牌建设，作为跟踪调查对象，推广时可以作为参照楼盘； 奥园的分品牌策略是本案重点研究的课题 人气营造方面是本案的正面典型，正面验证了人气对于大盘持续开发的重要性； 户型设计非常紧凑，总价控制非常到位，通过控制面积来控制总价，制造个性，避开周围众多强大竞争对手的正面竞争，值得本项目借鉴； 本项目在一期开发时应做一些与周边、乃至整个梅江板块不同的高性价比户型，让目标 客户可以用两房的钱买三房，在竞争对手没有反应过来前迅速抢占市场，做到“人无我有”实现大量资金的快速回笼； 顺驰翡翠城 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业 、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 21 市场调研深度报告 案 名 翡翠城 发 展 商 顺驰融科置地 工地位置 瑞景居住区 销 售 方 式 自销 容积率 占地面积 66 公顷 使 用 率 总建筑面积 60 万平方米 总户数 面积规划 二室二厅 96100 ㎡ 主力面积 130 三室二厅 130150㎡ 主力总价 45 万 四室二厅 150180㎡ 均价 3500 元 /㎡ 建筑形态 多层洋房，联排、独立别墅 绿化率 % 标准层高 3 米 折扣率 97% 装修标准 外装修 进口涂料 内装修 精装修 配套设施 幼儿园，中小学，医院，银行，邮局，商业街、会所、外环线绿化带、娱乐设施配套齐全，地铁一号线。 诉求重点 德式洋房、风景庭院 设计自己的德式生活 追求风景中的生命家园 ■优势点 紧邻刘园苗圃，借得先天的环境景观资源优势； 地处瑞景居住区；受到政府规划的支持 顺弛品牌影响，公众的认可度较高； 小区的文化建设和宣传推广力度很大，已经成为地方性的项目品牌； 项目处在瑞景居住区，配套设施相对齐全； 产品设计与奥林匹克花园相比有较大的提升； 地铁一号线在 20xx年投入使用，对本案的交通将有很大改善； ■劣势点 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业 、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 22 市场调研深度报告 现阶段周边环境较差； ■借鉴点 因为项目所处的地段不同，该项目与本案正面竞争不明显； 该方案如何借奥林匹克花园的势，是本案借梅江势的重点研究课题； 其规划的人车分流、组团的布局是最值得借鉴的。 大通绿岛家园 案 名 大通绿岛家园 发 展 商 大通建设发展有限公司 工地位置 津京路与南仓路交汇 销 售 方 式 联合（代理） 容积率 占地面积 25 使 用 率 总建筑面积 20 总 户数 面积规划 一室一厅 60 ㎡ 主力面积 公寓 90 别墅 170 二室二厅 8895 ㎡ 主力总价 别墅 46 三室二厅 130140㎡ 总价范围 4550 四室二厅 150180 ㎡ 均价 公寓 1800 元 /㎡ 建筑形态 公寓、叠加式别墅、小高层 绿化率 % 标准层高 米 装修标准 外装修 高级涂料 内装修 毛坯 配套设施 幼儿园，中小学，大型商场，休闲广场、中心公园、娱乐设施配套齐全 诉求重点 北欧洋房社 区、森林公园 20 万平方米别墅品质洋房社区 20 万平方米的北欧洋房社区 ■成功点； 是采用亚别墅设计 沿袭了 TOWNHOUSE住宅群低层，低密度的建筑特点对房者的吸引力较大； 在价格定位方面该项目弥补瑞景居住区的空缺，成功的寻找出一条差异化的道路； 在自己土地有限的情况下，设法借助植物景观资源。 ■类比项目分析的重要结论 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业 、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 23 市场调研深度报告 本项目可以与政府洽谈，利用与环城快速路周边的绿化带建造公园和游乐设施； 本项目如何在建筑风格方面适应不同人群的问题上找到平衡点非常关键； 外立面的设计容易过时，对于大 盘而言不能照搬，应该考虑到整个建筑风格的延续性； 户型的经济性有余，舒适性不足，对于本案这样的超级大盘而言，应该同时开发经济型和舒适型的产品，因此二期开始，产品开发除了“人无我有”外，还要做到“人有我优”； 宣传推广投入较少，品牌积累不够，对于大盘而言，前期靠产品，后期靠品牌； 小高层比例大，市场抗性很强，风险太大，本项目不到最后，不要打小高层的主意。 城东部板块 顺驰太阳城 案 名 太阳城 发 展 商 天津顺驰发展限公司 工地位置 卫国道北侧 销 售 方 式 自销 容积率 占地面积 151 公顷 使 用 率 总建筑面积 130 总户数 13000 总销售金额 面积规划 一室一厅 6070 ㎡ 主力面积 二房 70，三房 130 二室二厅 90105 ㎡ 主力总价 二房 35 万三房 45 万 三室二厅 130140㎡ 总价范围 四室二厅 150190 ㎡ 均价 3500 元 建筑形态 洋房、联排别墅、小高层 绿化率 % 标准层高 米 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业 、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 24 市场调研深度报告 装修标准 外装修 高级进口涂料 内装修 精装修 配套设 施 幼儿园，中小学，商业街，大型商场，超级主题会所、休闲广场、中心公园、人工湖、娱乐设施配套齐全 诉求重点 建筑承载生活方式 享受品质生活年 新世纪、新天津、新生活 ■竞争点 同属郊区大盘，户型、。