万州房产市场调查研究报告

万州房产市场调查研究报告内容摘要：

未来新中心，生活新地标 ”。 项目 占地面积 20200平方米 ， 建筑面积 60480平方米 ，分 A、 B区。 其中 A区 为 酒店式高层华宅 ， 将星级酒店式居住体验融入住宅 ，以 “ 构造星级酒店里的家、建设享受型居住硬件、提供酒店式 33 服务、形成尊荣的无忧生活氛围 ” 的建设思路，打造万州首席酒店式高层华宅 ； B区 为 星级酒店、高档写字楼、大型购物中心为一体的城市综合体。 项目 A区为位宅区，共 5栋楼，围合式建筑， 楼间距最大 80米左右。 项目在 2020年开始接受客户内部认定，定房不定价， 2020年 4月 1， 2号楼开盘， 1号楼二梯四户，面积为 122152，户型偏大， 2号楼二梯六户，面积从 86125， 1号楼还有少量房源， 2号楼基本售清。 2020年 9月 7日 3， 5号楼开盘，面积为 86125价位从 5300— 8626，面江均价为 6200，不面江均价为 5700。 由于一直接受客户内部认定，目前还余 100套左右房源。 6号楼目前正在接受客户内部认定，定房不定价，面江以及小户型基本定完。 余下的都是面积偏大以及不面江户型。 大概在 2020年年初开盘。 折扣：有内部认定客户 ，不分按揭一次性。 未内部认定客户，按揭 ，一次性。 长江三峡文化创意产业园项目 该项目位于万州江南新区核心地带，万州区行政中心正前方，市民广场两侧。 面向长江，视野开阔。 建设用地面积约 120亩，用地性质为商业，地上总建筑面 积约 20万平方米。 项目拟打造为三峡库区集新闻、广告、网络、商务休闲、餐饮娱乐、文化事业六大中心为一体的文化创意产业示范园。 34 中渝滨江一号 中渝 • 滨江一号项目位于万州江南新区核心区，总占地 300亩，总建筑面积 35万平方米，沿江面 900余米，一线江景。 项目共分 3期开发，其中一、二期为电梯花园洋房，三期为景观高层，背山面水。 二期产品用地面积近 6万方，总建筑面积 10万方。 商业体量很小，基本无竞争力。 目前项目用边商业有一部分已经出来，包括超市，小饭店，洒楼等。 由于 周边施工项目较多，有大量建筑工人，商业也以面馆， 快餐店为主。 也有针对小区业主开设的较高档次的 餐饮，家居馆，洗车店等。 项目一期二期已交房使用，小区内环境较好。 三期目前正在销售，面积大多为 130140左右，价格在 53005700。 主要客户群为主城换房客户，主要对面以公务员，商人为主的高端客户群。 折扣较大，最多可少 10万。 四期项目定名为中渝广场，已动工，未进行销售，面积以 60120为主。 鸿鸥未来城 位于北滨大道，新体育馆 ，游泳馆 旁， 紧临万州长江三桥。 由 重庆万州区鸿鸥发展有限公司 开发建设 ，逾 20万方国际商业区，社区由花园洋房、景观高层、时尚公寓 、平层大宅、购物中心、风情商业街等综合体为主。 容 积 率： 项目准备销售 4栋楼，目前正在建设，价格还未出来。 项目主要针对企事业单位，以及公务员为主的中高端客户。 主要以花园洋房，电梯房，精装公寓为主。 35 如意万洲城 项目 地处万州高笋塘核心万棉厂旧址，紧邻滨江大道、王牌路。 项目总 建筑面积 79万方， 项目定位为 高端的城市综合体。 15万方高端商业、 6万方台地园林、 3000平米时尚会所、五星级国际酒店、拟建 5A甲级写字楼、奢豪经典户型，造就万州滨江顶级生活圈。 经典 ART_DECO建筑、一站式商业形态、五星级商 务配套比肩一线豪宅。 项目由于资金问题，规划方案还出来。 中庆财茂广场 项目位于 太白路 181号（原财贸校旧址） ，工程为 框支剪力墙结构 ， 32层 ， 建筑总面积 ㎡ ，商业体量较小。 项目施工基本已完成。 10. 锦江金都 由 重庆市发顺房地产开发有限公司 开发建设，位于 王家坡正街（原中医校） ，总建筑面积 ㎡ ， 框剪 结构，其中 13楼 28层、 57楼 35层、 8楼 6层 ，商业体量较小。 已售清。 二 、 万州城市中心 沿街商业 （不含周家坝、百安坝、周家坝、北山等非城市中心） （一） 太白路 双白路 白岩路沿街商业 该商业街位于高笋塘片区，地处核心商圈，集中了福斯德广场、高笋塘广场和万州的三大购物中心，形成了“一家 36 独大”的局面，是万州最具竞争力的商业街。 万州区其他组团并无成熟的商圈，该条约 2km的商业街能满足消费者“一站式”购物的需要，所以消费者已经在此形成了固定的消费习惯。 太白路 太白路 约 有 130个门面，经营面积约 6万㎡，沿街有大卖场百盛、新世纪百货、万州商贸城、 沃尔玛 、 移动营业厅等，全万州最大的金融机构几乎也都集中于此。 店面形象较好，经营商品档次以中档为主。 太白路商业街分析：业态分布最多的 是服饰鞋帽、通讯和百货副食。 面积分布最多的是大型购物商场、服饰鞋帽和宾馆酒店，这都是需要较大经营面积的业态。 双白路 双白路作为太白路和白岩路的中间地段，是“太 双 白”商业街的重要组成部分。 该地段拥有更好的交通通达性，聚合了另外两条街的人气，不远处的高笋塘广场对该街的商业发展也起到了带动作用，这些有利因素的集中导致该地段成为“太 双 白”商业街租金最高的地段，地段对商业价值的影响显而易见。 双白路商业街分析：该地段 约 有 80个门面，经营面积 近万平米 ，有苏宁电器等专业卖场。 商业业态比较单一，“服饰鞋帽”在 该地段占有绝对的市场优势。 白岩路 37 白岩路计有 300余 门面，经营面积约 5万㎡，大卖场有重庆百货，沿街街铺以服饰、电器、鞋类箱包为主。 自重庆百货之后，由于逐渐靠近小天鹅批发市场，商铺品质逐渐下降，租金也开始降低。 白岩路商业街分析：白岩路的业态较其他路 段更为丰富，除了传统的服饰鞋帽，餐饮和百货副食也占了较大的比例。 这是因为该路段小面积商铺大量出现，商铺品质逐渐降低，更适合经营服务周边居民的业态。 “太 双 白”商业街特征：处于各组团中心，享有得天独厚的区位优势；“太 双 白”商业街位于枇杷坪组团、龙宝组团 和五桥组团的中心位置，并以万安大桥、长江三桥连接各组团，交通的通达性为商圈的发展提供了强有力的推动作用。 业态丰富，服装鞋帽、百货副食和餐饮业为主流；市场认可度较高，消费群体固定；该商业街是传统商业街，居民的消费习惯已经形成，根据调查的数据，在“经常到外区域购物”的 25%的消费者中， 95%以上的消费者选择了该商业街，只有不到 5%的消费者选择去重庆市区更高档的地方购物。 靠近大型购物商场一侧租金明显比对街高；百盛、新世纪万州商都、重百等大型购物商场容易聚集人气，吸引较多的消费群，所以靠近大型购物商场的租金价格明显 比对街高，约为对街的 24倍。 街区跨度较大，租金水平起伏明显。 由于该商业街长度约 2km，跨度较大，租金价格呈现出从双白路向两端逐渐降低的特点，两端的租金和核心位置的租金相差约 12倍。 （二） 新城路 王牌路沿街商业 新城路 王牌路沿街商业共有商铺 1500余个 ，它的价值仅次于“太 双 白”核心商圈商业。 由于新城路北接人气之地 38 高笋塘广场，南接太白路前端，属高笋塘往北山片区的必经之路，王牌路把新城路向南加以延伸，贯通滨江路，两条路在交通上的重要性使其商业价值仅次于核心商圈。 新城路 新城路 近 300余 个商铺，相关 的美容休闲行业及市政配套设施齐全，金融机构等便民设施齐备。 王牌路 王牌路是周边区县通往万州城区的主要入城通道，计有 500余 个门面，总经营面积约 3万平米， 沿街店面形象普遍较差， 沿街有永辉超市， 业态以小型餐饮为主 ，其次有五金百货、建筑建材、家电等业态。 “新 王”商业街特征： （ 1） 业态较单一。 新城路的“服饰鞋帽”比例位居前列，王牌路的“餐饮”比例高居榜首，其他业态所占比例均在 10%以下。 （ 2） 商铺品质差距较大，租金水平差距明显。 由于王牌路是区县通往万州城区的主要通道，商铺品质明显不及新城路，所经营的业态以 中低档次的小型餐饮为主，导致两条街的租金水平差距比较明显。 （三） 沙龙路 沙龙路是外埠通往万州区的门户，也万州区的入城主要通道之一。 该路段是以装饰建材为主的专业市场街道，建材、机电所占比例较高，全街计有街铺 691个，空置率较高。 沿街有光彩大市场等大卖场 ， 沙龙路分为三段，其中沙龙路一段市场氛围已经形成，经营状况较好，空置街铺主要集中在二、三段。 39 （四） 其他各商业街 孙家书房路：计有 150余个门面，沿街店面形象较好。 国本路：是万州区的交通要道之一，沿街业态以餐饮、美容、娱乐休闲和小五金经营为主，计有 300余 个 门面。 甘家院路：连接万州区最繁华的街道新城路和太白路，人流量极大，但街区形象较差。 （五） 沿街商业租金水平分析 万州区商业价值呈现两极分化，太白路和双白路的租金水平明显高于其他路段；在核心商圈中，商业价值最高，而在人流相对不足的其他街区；由于某些路段跨度大，商铺品质不同，因此在同一路段也呈现出这种特点，太白路的租金水平的极值竟相差近 8倍。 三 、大型购物中心 万达广场 购物中心 14万平米，商业步行街 4万平米 ，预计 2020年 7月 开业 ， 入住品牌有万达百货、万达影院、大歌星，大玩家外，瑞皇名表、哈根达斯、哥弟 、 novo、 costa、永辉超市 、 九锅一堂等。 已签约品牌（含意向性合约）女装： Ochirly、Five Plus、 ONLY、 VERO MODA 、 La Chapelle、 Honeys、 Mind Bridge、 TEENIE WEENIE、江南布衣 JNBY、 EP雅莹 ； 男装：JACKamp。 JONES、 SELECTED、 GXG、 Cabbeen、 gxg197 Mark Fairwhale、 PEACEBIRD； 运动户外： Nike Factory Store、 Timberland、 40 THE NORTH FACE； 潮流休闲快销 ： calvin klein jeans、 LEE、 Hamp。 M、 UNIQLO、 THE SHOES BAR、 Hot Wind； 个人护理：屈臣氏、 SEPHORA； 餐饮： KFC、必胜客、星巴克、味千拉面、巴贝拉 ； 腕表：天梭 Tissot专柜、卡西欧 CASIO店铺、斯沃琪Swatch店铺、浪琴 Longines代理商专柜、帝舵 TUDOR代理商专柜。 人人乐购物广场 该购物广场将入驻 驿鑫 城市之星 ，业主为 重 庆市驿鑫房地产开发有限公司 ，预计将于 2020年对外营业。 万州沃尔玛 购物广场 万州沃尔玛 是 沃尔玛 在重庆第一家区县店， 于 2020年 8月底开业， 位于 福斯德广场 负一层， 卖场面积。