xxx中心城市经济适用房一期工程可行性研究报告

xxx中心城市经济适用房一期工程可行性研究报告内容摘要：

(1) x x 经济适用房 住宅小区建设项目于 2020年 6月经 x x 市发展和改革委员会批准立项建设，该小区规划占地 亩，拟建经济适用住房及配套用房和公用设施，绿化率为 35%，小区容积率为 ， 建筑总面积 51048m2，其中住宅楼建筑面积 ，商铺及公建 ，设计住户 502 户，居住人口 1757 人，住宅平均层数为 6 层。 (2) 为政府代建廉租房规划占地 亩， 总建筑面积 x x 中心城市经济适用房一期工程可行性研究报告 x x 市城乡规划设计院 14 ，其中廉租住宅面积 ，公共建筑面积2200m2，包括物业管理、辅助设施用房和商业用房等。 实施后共建廉租房 356套，容纳人数 1246 人。 项目建设的必要性 项目建设是贯彻落实国家住房制度改革政策，实现居民住房小区化管理的需要 九十年代初，我国住房制度改革已实质性启动，目前已基本完成了从福利房到成本房到商品房的过渡，适应市场经济条件下的住房制度也已逐步健全。 国家已明确规定，取消福利分房政策，党政企事业单位用于住宅建设的征地一律停止，通过房地 产综合开发公司开发经济适用房和商业银行推行住房贷款政策来满足城镇不同层次收入家庭的住房需求，通过政府实施安居工程来解决城镇困难家庭的住房问题，以逐步达到居民住房的小康目标，逐步实行小区综合管理体系，不断优化居住环境，提高物业管理水平。 本项目的建设开发以解决 x x 城区中低收入家庭住房需求为目的，建设不同户型的经济适用住宅和廉租房，并实行封闭式小区综合管理，因此，项目建设是认真贯彻落实国家房改政策的重要体现和实现小区化管理的需要。 项目建设是满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要 根据国务院《关 于加强城市建设工作的通知》精神，城市 x x 中心城市经济适用房一期工程可行性研究报告 x x 市城乡规划设计院 15 要实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”，这样可克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设中综合开发的比例。 城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。 所以，综合开发是实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。 x x 市区是在原老城区的基础上依山傍水逐步发展起来的，近年来因江北开发区的设立及国家交 通事业的快速发展，城市重心开始北移，目前市区正在实施江北开发战略，江北大道、滨江大道等城市主干线将相继开通建成，合理规划开发该区域的建设用地关系到整个城市的可持续发展。 多年来 x x 城区经济适用住房主要以单位自建房为主要供给方式，随着房改的进一步深入与城区单位存量土地的不断减少，靠单位自建房解决中低收入家庭住房问题缺少基础和政策支持，由政府统建成为唯一途径。 因此，必须进行总体规划，实行连片开发，本项目建设依据城市规划与小区总体规划要求，集中建设经济适用住宅小区和廉租房，无疑将加快城区统一规划开发的建设步伐， 提高城市综合开发的能力和效益。 项目建设是实现社会公平原则，保障社会长治久安，构建和谐社会的需要 改革开放 20 余年来，我国社会主义市场经济秩序逐步建 x x 中心城市经济适用房一期工程可行性研究报告 x x 市城乡规划设计院 16 立，社会公平与国民公平意识逐步增强，实现社会资源公平分配是社会主义市场经济的特征之一。 近年来，国内房地产开发过热，高级商品住宅和别墅区开发越来越多，此种趋势仅满足了部分富裕阶层的住房消费需要与投资需求，但作为消费者，富裕阶层只占国民的很少一部分，加之高档住房占取了房地产用地的相当一部分，给城市中低收入家庭解决住房困难增加了 难度，因此，社会资源公平分 配出现了缺少，必须由国家主持公平，为中低收入阶层创造安居乐业的政策环境与实现的可能。 为改变当前现状，国务院发布了《关于稳定住房价格》的决定，以及《 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发〔 2020〕 24号 )文明确表示， 把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容， 加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。 陕西省作出了配套的贯彻意见，要求城市房地产开发要以中低价为主，重点解决中低收入家庭住房困难。 本项目建设充分体现了中省有关房地产开发的决定 精神，给中低收入家庭参与社会资源分配创造了一条实现公平的途径，可使中低收入家庭在不影响生活水平的前提下实现安居乐业，从而保障了一方安定，为地方实现和谐社会奠定了基础，因此，项目建设是必要的，也是适时的。 为建立和完善 x x 市经济适用房制度，确保中低收入家庭的住房需求，规范和抑制不合理的房地产市场， x x 市建设局 x x 中心城市经济适用房一期工程可行性研究报告 x x 市城乡规划设计院 17 将在江北张沟、寇家沟及望江园三处进行经济适用房建设，在江南党校新村、金州北路建设廉租房。 以此解决中 低收入家庭住房困难。 第三章 经济适用房建设开发现状与市场分析 房地产市场与经济适用房建 设现状 x x 市房地产开发比较晚， 90 年代以来，随着房改的不断深入，房地产开发作为一个新兴产业快速崛起并成为热门产业。 目前 x x 城区已有长兴、宏远、安建、兴安、兴科、城建、兴华房地产开发公司等十余家大中型专业公司，年总开发规模约 20 万平方米。 先后实施了南环路中段、西环路南段、东环路北段、东大街东段的长兴、南门、朝阳、金洲康城、金洲城、府苑、锦绣花园、兴安城市花园、兴华都市花园等小区建设工程。 从近年的统计资料看， x x 市房地产每年平均完成投资 亿元，年增长 18%，每年平均新建住房面积 20 余万 平方米，年增长 25%，销售收入平均增长 30%。 从发展速度及增长幅度看， x x 房地产业已成为市域经济的支柱产业之一，住房消费逐步成为房地产消费市场热点，但从已建成及在建工程来看，适合中低收入家庭购买的住房开发面积很少，据房管局统计，1999 年以来城区仅建成南门小区和朝阳小区两处经济适用住房小区，建成总面积仅 m2，经济适用房建成面积仅占城区房地产开发总面积的 %，占房地产开发建成总面积的 x x 中心城市经济适用房一期工程可行性研究报告 x x 市城乡规划设计院 18 %。 从现状看， x x 城区经济适用房开发建设速度很慢，开发面积远远低于中省要求“中低价位经济适用房应占到 房地产开发总规模的 70%”的指标。 因此， x x 城区房地产开发现状不容乐观，住房结构极不合理，急需加大经济适用房和廉租房建设速度和开发规模，以满足更多中低收入家庭分期分批地解决住房困难问题。 经济适用房供给方式 x x 市城区总人口约 30 万人，自房改以来，辖区各事业单位按照国家房改政策要求，逐步实行了由住房实物分配到货币分配的改革程序，目前城区住房多以单位自建房为主，单位集资建房是城区目前主要的经济适用房供给方式，占城区经济适用房的 90%以上。 自“九五”以来， x x 市安居办在政府统一安排下，也建设 了南门小区、朝阳小区等经济适用房住宅区，但在具体实施过程中，由于市场把握失衡及管理办法滞后，造成部分经济适用房被商家所利用，没有真正解决中低收入家庭的住房困难；经济适用房的另一种供给方式为开发商开发建设，目前城区尚没有建设范例。 城区经济适用房及廉租房需求分析 据 x x 市房产局统计，止 2020年底，城区共有家庭总户数 ，住房困难户和无房户 7501户，其中困难户 4141户，无房户 3360户，涉及总人数 31600人，人均住房面积 12m2；最低收入家庭 3212 户全部为租赁住户，人数为 27270 人 ，人 x x 中心城市经济适用房一期工程可行性研究报告 x x 市城乡规划设计院 19 均住房 ； x x 目前正在进行绿色山水园林城市创建活动，此活动是“十一五” 时 期的主要任务之一， 2020年拆迁约 670户。 综上三类现状，目前城区住房困难户、无房户及拆迁安置户总数为 14182户，占城区总户数的 17%。 从未来需求分析，城区经济适用住房和廉租房主要来自目前的住房困难户和无房户、城区人口增长因素、最低收入家庭和城区每年的拆迁户。 一是现状 7501 户无房与住房困难户，按 5 年分期解决计算，每年需求量为 1500 户；二是城区人口增长因素，按 2%综合增长计算，年需求约 1700户；三是最低收入家庭（ 从发展角度考虑），按 10%分批解决，每年需 164户；四是城区每年的拆迁户按 2020年拆迁数测算，每年需 690户，综上述四类需求分析， x x 城区未来 5年年均经济适用房和廉租房需求量为 4054户。 居民收入水平，购买承受度与经济适用房价格预测 经济适用住房是政府提供优惠政策、限定建设标准，供应对象和销售价格，具有社会保障性质的政策性商品住房，其建设用地享受行政划拨方式，建设及经营中的行政性收费享有优惠政策，因此其出售价格受当地政府统一管制，市场影响因素不强。 基于以上原因，仅就 x x 城区居民收入进行购 买承受度、项目产品价格的基本趋势分析。 据 x x 市发改委统计资料， 2020 年城镇居民家庭人均可支配收入为 6860 元，以每个家庭 人测算，家庭可支配收 x x 中心城市经济适用房一期工程可行性研究报告 x x 市城乡规划设计院 20 入为 24010 元，按 x x 市中低收入家庭标准衡量，城区家庭85%为中低收入家庭。 根据国内房地产经验，房价的合理定位应是家庭收入的 4～ 6 倍，即 ～ 万元，另据世行联合调查组的经验结论，房价的合理定位应是家庭收入的 3～ 5 倍即 ～ 12万元，综合两种经验结论，折衷取值为 ～ 万元。 从 x x 市“十一五”发展规划看，未来 5年城镇居民收入增长 水平在 10%以上，以此测算，城区居民人均可支配收入将达 ～ 万元。 项目产品为 60m2以下 户型，以每平方米1000～ 1200元测算，购房价款分别为 6～ ，从居民收入水平看，项目产品价格定位在 1000～ 1200 元之间比较适合当地中低家庭购买力，从未来 5年的发展看，住房价格年均增长幅度在 10%以内。 第四章 建设地址及建设条件 建设地址 项目建设地址位于 x x 市江北 张沟、寇家沟、望江园和江南老城的党校新村、金州北路区域，均为建 成 区和开发区与建成区之间，交通便利，基础设施配套。 建设条件 工 程地质良好，交通便捷，水源、电力供应充足。 气候气象条件 (1) 气象： x x 市地处秦巴山地之间，气候温和，雨量充 x x 中心城市经济适用房一期工程可行性研究报告 x x 市城乡规划设计院 21 沛，四季分明，无霜期长。 属亚热带湿润季风气候，相对湿度%，年平均降雨量为 ，最大年降雨量 1085毫米，年降雨量主要集中在 4— 10月份。 气候的季节性较明显。 (2) 水文： x x 市境内河流属长江水系 ， 汉江由西南部入境，于东北部出境，境内流长 112公里，是流经本市的最大河流。 x x 市城区位于汉江与黄洋河交汇处上游。 河流在 规划区流长 公里， 行洪宽度 400— 800 米。 地下水的补给主要是大气降水，次为地表水径流是渗入，基本走向为东西向。 市内降水受东南季风和西南季风自沿海向内地逐渐推移的影响，暴雨自六月份增多， 8月暴雨最为集中， 9 月份后逐渐减少。 洪水灾害每年多发生在盛夏。 历史上 x x 市区因遭洪水袭击 x x 城曾多次迁建转址。 1983 年特大洪水袭击 x x 城区，淹没面积 平方公里，洪峰流量达 31000 立方米 /秒，洪水标高为 米（黄海高程），重现期为 200年。 工程地质条件 x x 市位于陕南东部，地处 x x 地区腹地 ,北靠秦岭，南依大巴山， x x 河谷盆地居中。 主要是由月河川道和 x x 城以东汉江河谷构成，海拔在 450 米以下。 地貌形态主要由河谷盆地和低丘陵组成。 拟建场地地处汉江一级阶地前后部，场地较平坦，地下水属第四系松散岩孔隙潜水，流向东，水位年变幅1m左右，场地土层由上而下依次为黄土状土，粉质粘土和粉土。 工程地质良好。 x x 中心城市经济适用房一期工程可行性研究报告 x x 市城乡规划设计院 22 现状场地为耕地，场地内无不良地质作用，适宜建筑，场地为自重湿陷性黄土场地，湿陷等级为 II 级，地下水水位埋深 20m，设计时可不考虑地下水对楼体浅基础的影响；场地抗震设防烈度 7度，场地处于抗震有利地段，建 筑场地类别为 III类。 供电条件 x x 市区现有江南变电站和江北开发区变电站二座 110KV变电站，每个变电站变压器装机容量 240KVA，总装机容量 72万 KVA，能够满足未来 x x 的发展及各类用户的用电要求。 项目用电可由江北大道和江南城市公网接入 .各块用地就近接城市高压线至变电房，再由配电室统一供给，用电量预测采用单位建筑面积负荷指标法和户均用电负荷指标法进行计算，居住建筑每户按 6KW计，公建按每平方米 60W计，预测寇家沟。