20xx遂宁市海琪公园新城工程项目可行性研究报告

20xx遂宁市海琪公园新城工程项目可行性研究报告内容摘要：

以国、省道为主干，构建市内 “ 三个环形 ” 和 “ 三横四纵 ” 公路网络。 “ 三个环形 ” 公路网络： “ 内环 ”16 公里，利用涪江二桥、涪江三桥和国道 318 线、省道 205 线围成市内小环，形成城市交通主干。 “ 中环 ”210 公里，形成连接船山、安居、大英、射洪、蓬溪、船山五县区之间的县际快速环形通道，提高干线路网的综合服务能力。 “ 外环 ”380 公里，形成连接市周边乡镇的环形通道，提高公路网络的辐射能力。 f 《遂宁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出， “ 加快发展中心城市。 拓展城市发展空间和规模，形成东城区行政文化、西城区商贸物流、南城区工业园和广德灵泉观音湖旅游休闲度假４个城市功能区。 ” “ 十一五 ” 期间，按照大城市建设的规划，遂宁中心城市将四箭齐发，建成 “ 观音故里、西部 水都 ” 的一流人居环境，建成一座商业繁荣、工业发达的山水园林城市、旅游宜居城市。 第三章、 市场分析项目方案及实施进度 一、 房地产市场分析： 遂宁房地产从起步到发展，大致经历了三个阶段： 1995 年至 1997 以前为第一阶段，房屋多为单位以统代建为主，所建为住房为福利性，商品化率极低，房地产业睡于萌芽状态。 1997 年至 2020 为第二阶段，单位以统代表行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。 2020 年至今为房地产业发展与规范阶段。 以北门的遂宁花园、河东新区、南门的工业城新建来带动城中心的旧城改造的成片开发为起点，掀起了城市建设新一 轮高潮。 尤其是城市建设开发规范后，城市基础设施建设步代加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。 到目前为止，房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。 居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 f 2020 年底，全市房地产投资总量为 50， 462 万元，年开发总量约近20 万方，同比增长约 %，从这一数据上我们可以看出遂宁市房地产的总开发量大，发展较为迅速。 2020 年是国家宏观调控房地产行业的一上时期，全国房地产业受到了一定的影响。 但 也受到不再生资源 —— 土地供应萎缩、成本大幅增加、人民币升值、原材料价格的上升的影响，全市房价仍有一定的上扬。 城区内二手房价格从原来的 900 元 /平方米至 1200 元 /平方米上升至 1300 元 /平方为至 1600 元 /平方米，新房价格目前在 1600 元 /平方米至 2300 元 /平方米。 遂宁市的房地产市场是一个新兴的市场，与国内发成熟的市场比较，有以下特点： （ 1） 产业整体的市场化程度还很低： 在发达城基础上市，整个房地产业运行的所有交易环节都已经充分市场化了。 目前，遂宁地产业虽然已经具备一定的规模，但房地产业运行的各个环节，市场 化程度还很低。 例如，土地“招、拍、挂”政策刚刚实行不久，目前进入市场的土地价格实际上并不是市场 竞争形成的真实价格。 （ 2） 普通居民正在从“无产”走向：“有产”： 发达城市的住房在历史上就几乎全部是私有制的。 由此而来，在社会居民的私人资产中，金融资产与不动产的组合关系已经趋于相对稳定。 从改革进程式上看，遂宁正处于从“住房公有”制向“住房私有”转变的过程中。 从社会发展水平上看，遂宁城镇居民中的主体正处于 f 从“无产”走向：“有产”，从拥有少量金融资产走向不动产的过程中。 （ 3） 大量农村人口向城镇转移： 在我国未来 20 年左右的周期内，数亿农村居民要通过向城镇中才能有更多机会分享国民经济发展的好处。 农村人口向城镇转移是一个不可避免，并且不可后推的历史进程。 从 1980 到 2020 年，中国城镇居民人口增长了 167%。 未来 20 年左右周期内哪怕只有此一半的增长速度，我国城镇居民也将再增加 3 亿人。 由此产生的需求可能给房地产业带来的压力将比目前的投机资金强大得多。 （ 4） 社会文化特点决定住房消费上存在着“向上移动”的趋势： 在发达城市，不同社会群体在不同社区和不同档次住房中的分布已经相对稳定。 每一阶层一般不会超越自己的收入水平、 社会地位去消费住房。 我国目前存在的一个趋势是，在区域分布上，人们购买住房时普遍向上一级城市移动，例如镇向县、县向市、市向省；在购房档次上，各社会群体都指望“一次到位”，人们普遍选择比自己所处社会位置高一级的住房。 由此带来，实际需求明显放大。 对今后的市场的预测： （ 1） 从购房能力看： 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多， 2020 年到 2020 年，城镇居民可支配收入从 5222 元上升到 6028 元。 尽管去年房价涨幅较 f 大，但消费市场仍保持旺热。 （ 2） 从投资角度看： 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房 地产为保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。 加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。 （ 3）从消费结构看：随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。 人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善住房的需求较为明显。 住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。 二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。 （ 4）从需求关系看： 根据城市总体规划，城市建城区面积和城市人口都大副增加。 在不。