20xx年新乡市人民路地块城市综合体研究报告

20xx年新乡市人民路地块城市综合体研究报告内容摘要：

所、酒店 价格 均价 32003600元 /㎡ 主力户型 90150㎡ 工程进度 一期年底交房，二期未动 开发商 新乡伟业置地有限公司 销售情况 一期售罄，二期正接受认筹 优惠方式 二期认筹 2万抵 4万，价格公布后，一次性 3%，按揭 2% 销售电话 03732627777/2637777 项目优势 规划：住宅、酒店、商城、会所多功能一体，双公园主题，营造市政中心区、文化中心区、 CBD商务中心区与居住区的概念。 项目劣势： 规 划过于规整，不够动感，缺乏想象力；户型：设计单一，选择余地较小。 项目点评： 该项目最大的亮点就是 160亩市政公园，以及项目周边地块三大中心城市建设规划。 攻防策略： 本案与 伟业中央公园 有相同的地段属性，即公园，不同的是本案在中心城区商业繁华地带，伟业中央公园在市府旁、未来中心地带。 就地段价值而言，二者不相上下。 既如此，只有从产品出发 ， 制造差异点， 并通过 合理 营销 推广技巧 ， 实现差异化竞争。 二、大景城 项目名称 大景城 项目位置 平原路公务员小区对面 楼盘布局 住宅部分排式布局共 33栋，其中 15栋小高 层， 18栋高层 建筑风格 现代 项目占地 114940平方米 总建 面积 40万平方米 交通状况 16路、 43路、 61路、 62路 周边配套 印染技工学校、平原税务所、新区农贸市场、市直一幼、市直机关医院、市培英学校、协和肾病医院 自身配套 一座五星级酒店、 、 1万方时尚商业步行街 价格 3080元 /㎡ 推广主题 五星级酒店互动社区 /市府门前的国际城 主力户型 75145㎡ 开发商 新乡景城实业有限 公司 销售电话 03735816666 5818888 项目优势： 酒店与地产结合的复合型地产； 新政生活区、中央生活区； 引入地中海生态度假休闲景观； 户型设计全明全景。 项目劣势： 景观：小区内无真正景观组团，仅仅只是概念上自然形成的沿路景观带； 户型：设计同样过于简单化，几乎是一种户型分布一栋楼内（小高）。 项目点评： 由于整个城市新区的楼盘体量都很大，形象包装 非常重要 ， 大景城也不例外 ，但大景城的销售情况远不如中央公园。 三、太阳城 二期巴黎左岸 项目名称 太阳城 二期巴黎左岸 项目位置 新乡市劳动路与中原路交汇处 楼盘布局 组团围合式布局， 小高层与高层的组合， 30%的建筑密度，容积率 ,一期推出 7栋小高层 建筑风格 现代建筑风格 建筑规模 50万㎡ 交通状况 4 2 35路车经过 周边配套 教育 :花园小学 ,陵园小学 ,市二中。 购物 :丹尼斯 ,万德隆超市 ,胖东来超市。 银行 :建设银行 ,农业银行。 医院 :红旗医院。 休闲 :休育馆 自身配套 外墙保温 ,市政集中供暖 ,小区商业下沉步行街 ,社区幼儿园 ,24小时监控 价格 3000元 /㎡，十层 3020元 /㎡ 主力户型 80133㎡ 工程进度 工程已封顶 开发商 河南豫辉地产 租售 情况 良好 销售电话 03732627777/2637777 项目优势： 地段：处在核心城区边缘，交通及配套较为方便； 规划：分组团围合式组合布局，流线较强，小区内布置下沉式商业景观街，立面布局很独特，另小区内三期 5条商业街布置，小区内配套较为方便； 户型：户型设计 紧凑，集中在 80133㎡ ，代表新乡人民居住新要求。 项目劣势： 建筑密度 30%，在高层规划中算是较高，同时 12层之间的间距 26米左右，日照间距存在问题。 项目点评： 该项目位置较为优越，同时价格在市中心边缘不算很贵，规划最大的 亮点为小区内景观商业步行街，纯小高层小区品质较高。 最大的风险可能是商业体量过大，会影响项目现金流。 攻防策略： 此项目与本案距离较近，景观上各有优势，地段上难分伯仲，商业价值本案略占上风，本案后期开发过程中，势必与本案短兵相接，因此我们必须在产品品质和产品诉求上有更大突破。 四、星海假日王府 项目名称 星海假日王府 项目位置 新乡市金穗大道（南干道）中段人民公园南门正对面 建筑风格 欧式新古典主义建筑群落 项目占地 55亩 总建 面积 16万㎡ 交通状况 1 6 81路都从门前经过，交 通非常方便 周边配套 休闲： 800亩人民公园相邻，市体育场；教育：和平路小学，市一中，市十中，市教育学院，师范附小；医疗：解放军二七一医院，市中医院，职工医院，妇幼保健院，第四人民医院；购物：沃尔玛大型超市。 自身配套 幼儿园，香榭里商业街，大型超市，游泳馆，乒乓球馆，篮球场，羽毛球场，运动跑道，晨练广场，运动会所，商务会所，泛会所，地下车库 价格 二期 3600元 /㎡，三期未出 户型区间 90180㎡ 车位数目 新乡首创双层地下车库，约 600个停车位 工程进度 二期至四层 开发商 河南星海置 业有限公司 销售电话 3030000 3040000 项目优势： 地段：地处市中心，居住的黄金地段，周边配套完善，环境优美，交通便利； 规划：布局呈排式交错，南北通透，采光良好，大楼间距，合理利用楼间距进行合理绿化； 户型：传统精典三房设计，采用大面玻璃体现豪华； 小区配套：地下双层停车库，集中供暖，地板采暖， 9大智能化 项目劣势： 布局过于规整，动感不足，立面设计对新古典主义的诠释，未体现与项目的宣传地位不对称； 户型设计较早，又没有引入现代概念，与很多新推出的的楼盘相比存在 一定差距。 项目点评： 当前项目的整体品质是人民公园附近品质最高的楼盘，但户型设计相对落后；两梯四户的设计通风采光不好。 攻防策略： 该项目是本案的直接竞争对手，不仅地段等优势相近，而且 目标客群也基本一致，本案在规划中一定要作为重点个案研究，在产品规划、产品创新、品质等方面 强调差异化，形成差异化竞争的格局。 第 五 部分： 项目 综合 素质分析 一、地块扫描 本项目 位东接金穗大道，与体育中心咫尺之遥，西靠新乡大型商业中心沃尔玛广场，北依人民中路，直达新乡最繁华商业中心，南望 700亩人民公园，“出则繁华，入则静谧” ，位置得天独厚，地理价值不可斗量。 项目总占地面积 公顷，规划净用地面积约 公顷，商业面积不得小于总建筑面积的 10%。 二、周边配套 学校： 新乡机电工程学校、市一中、外国语小学、市十四中、市教育学院、市委党校 、三中 银行： 建设银行、工商银行、中国银行 商业： 沃尔玛、 东方文化商业街、丹尼斯、胖东来 酒店餐饮 :新乡大酒店 医院： 市妇幼保健院、 市社会医疗保健中心、荣康医院 休闲： 人民公园、市体育中心 三、项目 SWOT分析 优势（ S） 环境 优美。 项目紧邻 700亩人民公园，环境资源得天独厚，不容质疑，势必 成为本案 产品的最大价值点。 商业价值大。 项目地处 新乡市最大的中心商圈之中，紧邻大型综合购物超市沃尔玛，近水楼台先得月，商业价值非常大。 周边配套成熟。 由于项目地处发展成熟的老城中心，因此周边各种生活配套都十分成熟，生活极其便利。 由于地处商业中心的缘故， 项目 周边商业形态档次较高， 本案商业可在参照周边商业的基础上，进行差异化竞争。 周边高收入群体较多。 项目地处繁华商业中心，周边汇聚了各类商业的经营人群，而这部分群体是该区域内的高收入群体，因此客户基础庞大，本案产品规划，应重点考虑这部分客户的需求。 劣势（ W） 地块形状不规整 ， 边角、长条等部分提高了规划难度，一定程度上 降低 了 地块的使用价值。 地块 仅北面临城市主干道人民路 ， 进出多有不便，同时不利于发挥项目的商业价值。 本案地块寸土寸进，商业价值有待深入挖掘。 项目西面为沃尔玛超市货运通道， 城市噪音不可避免，降低该区域的房产价值。 项目东面为低层普通房屋，未经统一规划，参差不齐，破旧不堪，影响项 目形象。 机会点（ O） 09 年中国经济复苏，房地产功不可没， 这说明房地产作为国家经济支柱产业的地位没有改变，在未来五年之内也不可能发生改变，这为房地产的持续发展提供了强劲的动力。 09 年新乡房地产市场供销两旺， 房地产价格持续攀高，品质化竞争依然来临，这为高端住宅市场注入一剂强心针。 新乡市中心城区寸土寸金， 在售高品质项目不多， 本案在区域竞争中有一定优势。 威胁点 (T) 新乡市房 地产业逐渐趋于成熟， 产品品质竞争激烈，客户购房 也更显理性，迫使开发商 提 升企业品牌与操作水平。 新乡 重点发展区域是东区和南区，本案地处中心城区，随然不会遭“遗弃”，但客户分流依然不容忽视。 第 六 部分：项目开发方向研判 综合分析项目的地段、景观、环境、配套、客群等优势后，本案的开发方向已逐步明晰，即 城市综合体 一、 什么是城市综合体。 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、 酒店 、餐饮、 娱乐 和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 二、 城市综合体功能分析 城市综合体的每种功能 有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持 24 小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。 城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充 ， 尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中。 商务，商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。 一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。 城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。 商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引 和支持其他功能。 零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。 能够充分满足各类阶层的消费需求。 居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题， 避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。 城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。 酒店式公寓是综合体中最赢利的项目， 它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务， 24小时的服务 使项目保持持久的繁荣并增加其活力。 三、 为什么是城市综合体。 这是项目的综合素质决定的， 本案 地处新乡城市核心，紧邻中心商圈，周边环境宜人，目标客群购买力旺盛等核心条件 符合城市综合体 选择 的四项 标准。 1） 所在位置必须 为城市核心区 ，有人流和消费基础 ，本案位于城中心。 典型案例 郑州中原新城，本案位于新乡市的中心位置。 2） 必须有营造园林景观的基础 ， 大型城市综合体必须有大面积的绿化 或公园水景作为其营造园林景观的基础， 本案紧邻 700亩人民公园。 3） 必须具有交通便捷的区位优势 ， 城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城 市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。 同时 交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。 本案紧邻城市主干道，周边人流量极大。 4） 必须营造齐备的生活系统 ， 为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统。 本案位于城市中心，生活配套齐全，五分钟生活圈 已经 形成。 项。