20xx年海南西海岸前沿大酒店项目收购可行性分析报告

20xx年海南西海岸前沿大酒店项目收购可行性分析报告内容摘要：

主要集中在三亚，在三亚 主要集中在三亚亚龙湾区域，三亚海航产权酒店、三亚天域度假酒店、三亚 华宇皇冠假日酒店 等都集中在亚龙湾。 海坡度假区的三亚海航度假酒店等。 此外还有天泽海韵、天福源等一批产权式酒店在动工兴建。 华宇皇冠假日酒店作为亚龙湾内首家产权式酒店，在 2020年 10月底正式开盘销售。 这家占地约 160亩、总投资人民币 5 亿多元的酒店将由已拥有亚龙湾一家五星级酒店的洲际酒店集团负责管理。 同 是产权式酒店的天域酒店二期项目则与之隔路相望， 预计将于今年竣工营业 ，目前已停盘。 在 海南的 万宁、陵水等地，尽管当地旅游热潮不如三亚，也有产权式酒店已经完工或在动工兴建。 今年上半年以来，海口银达商务酒店、三亚华宇皇冠假日酒店、香水湾产权度假酒店等新一批产权式酒店问世。 随着海南“健康岛”、“阳光岛”知名度越来越高，海南的产权式酒店还会越来越多。 应该说，海南独特的地理位置和优越的环境、气候、景观、人文条件非常适合发展产权式酒店等旅游房地产。 海南也完全可能由工业经济时代的“火车尾 ”一跃而成为生态经济时代的 “火车头 ”。 但目前旅游房地产存在的问题不容忽视。 而海南存在的此类问题在中国又具有一定的代表性和警示性。 ４、３ 海南产权式酒店经营分析 据调查了解到，海南在售产权式酒店销售状况良好，截至 2020 年底三亚海航产权酒店 一期共 230 套，约售出 115 套 ， 已经开始卖二期； 三亚天域度假酒店 共 360 套，约卖出 330 套 ；销售形势喜人。 在众多的地产项目品类之中，产权式酒店因为售价高，回报惊人，开发商纷纷将宝贵的滨海地用于开发产权式酒店。 以三亚的产权式酒店天福源为例，一些业内人士评价其建筑外观、材料、施工等，只能算是一般，然而其平 均售价却高达每平方米 1 万多元。 与同档次的公寓楼相比，价格高出两倍多。 但是 风险和收益是一对孪生兄弟。 产权式酒店尽管有着诱人的高额投资回报，但风险也与收益并存。 产权式酒店客房的产权虽然已经卖给了个人，但在很长的时间里，它不是小业主的居所，而是作为酒店客房经营的。 这种出卖使用权和所有权的方式实际隐含着很大的经营风险。 事实上，国内真正成功的产权式酒店只有寥寥几家，失败的例子却不胜枚举。 据了解，国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，且仍有增加的趋势。 由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产权式酒店行业 专门法规，并且国家建设部曾经明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段，使得中国产权式酒店发展之路走得有点别扭，就连产权式酒店是什么东西、合法不合法都有争论，开发商各行其是、肆意违约的现象更是大量存在，终端投资人 (业主 )的权利确定与权益保 护问题日益突出。 当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则及有关司法解释，但仍不足。 必须尽快出台相关法律法规。 同时，海南也已经意识到， 海南岛作为一个整体区域单位，又是全国的生态省试点，产权式酒店的绝对数量必 须限制，否则会同时导致生态系统破坏和不良竞争等恶性循环。 产权式酒店不能谁想上马就上马，必须达到一定的品质标准才能上马或转型，更不能逢 “湾 ”都建产权式酒店。 海南省人大及其人大常委会具有地方立法权，在国家统一的专项法律法规出台之前，完全可以先行颁布实施专项地方性法规加以规范。 保持一批原生态海湾、景区对海南来说已经刻不容缓。 ４、４ 海南产权式酒店 主要个案 分析 项目名称 位置 建筑面 积 m2 单价 (元 /m2) 产权年限 投资回报 销售情况及 推广模式 三亚海航产权酒店 三亚海坡旅游度假区 园景房 9000 海景房 15000 40年 委托管理合同每 5年一签，海航根据酒店客房实际营利返还租金收益，同时 书面承诺业主委托经营的回报率不低于 6%。 一期共 230套，约售出 200套。 已经开始卖二期：亚太会议中心，目前没有售出 上海：戴得梁行代理 三亚天域度假酒店 三亚亚龙湾 50 ～160 均价 25000 海景房 40000 50年 委托管理合同每 3年一签，委托年限 30年。 酒店客房实际收入的 40％返还业主，年终提供酒店年报，业主可通过业主委员会聘请会计事务所核查。 共 360 套，约卖出330套，开始卖三期别墅，已经卖 出 10% 主要向代理公司（不祥）和住客推广 三亚华宇皇冠假日酒店 三亚亚龙湾 49 ～116 14000起 海景房 22020 40年 签定委托管理合同每 12 年一签 ， 酒店根据客房实际收入返还业主租金收益，年回报率不低于1013％。 共 500 套，约卖出300 套 ； 传统的坐销，等上门客 海口皇冠假日滨海温泉酒店 海口市江东新区琼山大道 25～ 60 1300015000 70年 单位年度利润分红 =该单位分红系数（该单位首次交易额 /总面积的对应首次交易总额） 可分配年度利润总额（由业主委员会决定） 共 338套， 未 售。 最初 找当地代理公司销售推广。 但销售不理想，现定位为自己经营。 上海：三威力物业 ； 深圳：万科物业 ； 香港：美联物业。 现经营状况不理想。 （一） 三亚海航产权酒店 酒店简介： 三亚海航度假中心位于中国热带滨海名城三亚市海坡旅游度假区，近邻著名的风景胜地 — 天涯海角，距南山佛教文化苑仅 25 分钟车程，离三亚凤凰国际机场10 分钟车 程，三亚海坡旅游度假区的第一家五星级滨海休闲度假酒店。 三亚海航度假中心二期扩建工程位于酒店东侧，占地面积 30 亩，呈 “ 人 ” 字型三面临海，楼高五层，拥有海景客房 230 间。 付款方式 ： A：一次性付款 （享受 折优惠价格） B：分期付款（享受 折优惠价格） C：银行按揭（享受 折优惠价格）银行按揭可选择在海南当地办理，或邮寄按揭所需相关资料，委托酒店销售处代为办理。 优惠政策： 酒店采用产权和时权结合的方式进行经营和管理，每年享受 21 天五星级酒店的免费入住权 ，其中有 14天 业主还可通过海航酒店集团及国际分时度假交换组织提供的连锁会员酒店进行交换，实现环球度假。 除此以外， 业主 还可享受 可享受海航内部职工待遇，任何时段机票五折优惠，业主享有订票定座待遇 等诸多优惠。 目前，海航集团已在海南（海口、兴隆 、三亚、博鳌）、北京、上海、深圳、杭州等均拥有了自己的酒店。 （二）三亚天域度假酒店 酒店简介：天域度假酒店座落于中国最南端的海南岛三亚市亚龙湾。 酒店房间总数为 360间，房型分别为高级园景房、高级海景房、豪华海景房、高级海景套房、豪华海景套房、豪华贵宾套房、总统套房等。 酒店分别距三亚市区 20公里，三亚机场 40公里，海口市 270 公里。 物业类型：单间 50 M2，双套间 100 M2，三套间 160 M2，按套内面积计算。 双套间及三套间均配有厨房。 付款方式： A：一次性付款（享受 折优惠价格） B：分期付款 C：银行按揭：银行按揭需在海南当地办理，月按揭款可通过银行转帐办理。 优惠政策： 酒店采用产权和时权结合的方式进行经营和管理，每年享受 21 天五星级酒店的免费入住权。 （三）三亚华宇皇冠假日酒店 酒店简介：华宇皇冠假日酒店的投资方是山西最大的民营企业之一的华宇集团，总投资人民币 5亿多元，由已拥有亚龙湾一家五星级酒店的洲际酒店集团负责管理。 华宇集团取得了海南三亚亚龙湾国家级旅游度假区 200 亩产权式度假酒店的土地使用权。 产权式酒店现已全面开工，计划年底具备接待能力。 该项目分为两个部分：一部分定位为国 内成功人士的第三寓所 — 公寓式产权酒店，建筑面积 6万平方米，面向全国销售；另一部分定位为为亚龙湾度假区整体配套，具有鲜明热带度假特色和欧亚建筑风格，集购物、餐饮、娱乐和配套服务于一体的商业街，建筑面积 万平米。 该项目的征地、立项、设计、规划、报建等工作均已完成， 2020 年年初已全面开工，预计 2020 年底具备接待能力。 价格： — 万元 / M2，海景房 / M2，豪华园景房 万元 / M2（可直接入泳池） 物业类型：单间 49— 116 M2，按套内面积计算， 116 M2的房型配简易厨房。 产 权年限： 40 年 付款方式 ： A：一次性付款（享受 折优惠价格）； B：银行按揭：银行按揭需在海南当地办理，月按揭款可通过银行转帐办理。 （四）海口皇冠假日滨海温泉酒店 酒店简介：海口皇冠假日滨海温泉酒店位于海口市江东新区琼山大道，北向紧邻琼州海峡， 海口市区较近，由美兰机场至酒店车程 30余分钟，该酒店配套有亚洲最大的室内温泉疗养硬件设施，目标客户中境外人士占有较大比例。 投资方为中国华源集团，酒店占地 10 万 m2，是海口市出现较早的产权式酒店之一，该酒店从 2020 年 12 月底开始向外推介， 当时房地产 市场 持 续低迷 ，销售业绩一般，后来酒店取消作为产权式酒店销售的模式，转型为日常经营模式。 价格： 当时 售价基本为 1202015000 元 / m2 物业类型：酒店标准间为主（现对原有完工工程增加挑台处理，最大限度利用海景） 产权年限： 70 年 优惠政策：酒店管理公司每年赠送投资者旅游淡季 18 天的免费入住权，该权益经过投资者的书面授权后，可以转赠；在酒店加入 RCI 集团后，该权益可以通过 RCI 度假交换计划，在 RCI 全球范围内的加盟度假村使用。 近几年， 海南的房地产业尤其是 三亚房地产 业 慢慢脱离 早期 海南房地产泡沫经济的阴影，开 始复苏，并朝着良性的方向发展，开始了新一轮的升温。 特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及 海南尤其是 三亚旅游综合环境的不断改善，使得 三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注，三亚已成为海南省房地产市场发展的热点和中心区域。 与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房 、产权式度假酒店大多数被内地人所购买。 第 五章 项目现状分析 1 项目背景 上海 前沿控股联合法国雅高酒店管理集团在 2020年 11月 8日新闻发布会上发表声明：雅高国际集团将开始管理其中国境内第一个产权酒店 —— 海南西海岸索菲特前沿大酒店 ，国际著名酒店管理集团在中国第一次涉足产权酒店的管理，这在业界引起广泛关注。 但在 2020 年 10 月 1 日开业至今不足一年，因为项目连续出现亏损，员工工资拖欠，后续支持不力， 雅高国际集团 宣布退出本项目，在酒店行业中造成了极大的负面影响。 2 项目介绍 项目位于海口西海岸 • 盈滨半岛位于海口市西北部滨海地带，全长 22 公里，呈带状型，是海口 “突出沿海、向西翼拓展 ”城市发展战略的核心。 项目 离海边只有 50 米，海景 十分 壮观； 有超大观景露台，还 有 规划中的 游艇、 SPA和 超大泳池配套设施； 更 有源自地下 850 米的温泉水，直接引入每个房间。 这种配套，一般产权酒店很难具备。 项目面对大海的全景海景房 项目鸟瞰夜景图 3 项目配套设施 1 项目 周边 配套 在项目的西边为在建中的 世界首尊海上金玉大佛 公里至南泰鳄鱼湖动物园 5 公里至海南月亮湾高尔夫球会 酒店附近曾经辉煌的永庆寺正在修复，海上六项吉尼斯记录的海上金佛将于年底建成， 建成之后， 盈滨半岛正在成为东南亚观光信徒的重要选择。 附近三个大型高尔夫球 场带来的大量日韩等境外球客，这些也将形成非常独特的酒店客源。 酒店附近的 金鑫 足球集训基地的每年数十支国家甲级球队的来到，确保了酒店每年有 23 个月的时间达到连续较高入住率的机会。 2 项目内部配套 设施 酒店设施篇 —— 前厅 项目东边为金鑫 足球训练地 酒店设施篇 —— 甘露吧 Nectar Bar 位于酒店大堂，提供各式鸡尾酒，饮料，及进口雪茄 酒店设施篇 — 里维埃拉宴会厅 酒店设施篇 —— 里维埃拉宴会厅 Riviera Grand Ballroom 实景照。