20xx年佛山保利东湖林语项目营销提案-佛山经纬房产咨询108p

20xx年佛山保利东湖林语项目营销提案-佛山经纬房产咨询108p内容摘要：

37 座 3 梯 84 ㎡ 1 0 小 2 房 小户型刚需低总价 余货面积集中而产品位置分散价格高销售周期长 37座 2 梯 93㎡ 47 20 大2 房 小户型刚需 价格高 38 座 1 梯 39 座 23 梯 130 ㎡ 50 22 大 3房 首改刚需景观 价格高 37 座 3 梯 135 ㎡ 4 2 小 4 房 低总价 楼层数字 37 座 3 梯 145 ㎡ 1 0 4 房 低总价 楼层数字 37 座 2 梯 38座 1 梯 152160 ㎡ 110 48 4 房 望园林 噪音旧厂价格高 39 座 23梯 168 ㎡ 9 4 大 4 房 景观好 楼层高 38 座 2 梯 183 ㎡ 4 2 大 4房 景观好稀缺 楼层高 39 座 1 梯 226 ㎡ 5 2 5 房 靠湖景观 视角受限楼层高 合计 231 100 年末余货清销不新增余货 2020 年第一阶段南区高值亮点登场 经历一年销售北区湖边 单位已销售完毕2020年以兼具中心园景和湖景的 34座拉开销售战幕目的在于再度树立项目绝对湖景资源优势形象重新唤起市场关注度留住更多豪宅客户同时根据本批产品的市场反应情况为后期园景单位定价依据 两会前小阳春房贷可能短暂放水迫切刚需积压入市 质优亮点中心园景新货带动旧有 130160方旧货销售 34座有精装板房展示实景体验更容易打动客户 20203 34 座 213 210 ㎡ 38 164170 ㎡ 104 130137㎡ 71 2020 年第一阶段新货余货对比 户型 新货 旧货 合计 备注 位置 面积 套数 比例 位置 面积 套数 比例 套数 比例 单边 5 房 34 座 1 梯 01 210 ㎡ 38 18 39 座 1 梯 01 226 ㎡ 0 0 38 9 单边望湖新货望中心园景货量不大板房支持次批亮点产品 南北错厅 4 房 34座 12 梯 02 164 ㎡ 71 33 37 座 23 梯 0104 约 135160 ㎡ 77 37 110 26 货量大户型较差价格是重要调节器 南北直厅 4 房 34 座 2 梯 01 170 ㎡ 33 15 39 座 23 梯 0102 约 168 ㎡ 9 4 80 19 新货补余户型较受客户欢迎合理价格容易去货 大 3房 34座 12梯 03 130137㎡ 71 33 39 座 23 梯 0304 38 座 23 梯 0304 约 130 ㎡ 122 59 193 46 货量最大首改置业刚需客为主对价格敏感 合计 213 100 208 100 421 100 A1 210 ㎡ 5 房 A2 164 ㎡ 4 房 A3 130 ㎡ 3 房 B1 170 ㎡ 4 房 B3 137 ㎡ 3 房 B2 164 ㎡ 4 房 34 座 第二阶段南区淡季补余恒温持销 为稳定楼市控制调控政策不会放松同时 2020 年中档次高价格高项目到期推出可能出现房企整合行业大洗牌房地产相关产 业经济受损对中国经济造成大冲击年底相关调控政策有望放松改善楼市环境因此此阶段项目重点工作在于保温持销并进一步推动前期余货销售 此阶段推出中等价值产品以较低价格试水市场避开与高价楼盘正面碰撞有利推动持续销售 年中在园林展示硬件条件配合条件下利用暑假活动推广有主题性地分类分批少量多次的推出难点单位 20205 20206 38 座 3梯 0304 38 座 3 梯 0102 72 130 ㎡ 72 76 160 ㎡ 76 合计 148套与前期余货同类同质严重需要园林硬件支持和分类分批推售 T 2020 年 项目营销提案 2020 市场展望 1 2020 推货策略 2 2020 客户关键点 3 2020 项目深化定位 4 2020 佛山市场小结 整体经济格局分析 未来政策走向预测 2020 市场走势预判 2020 市场展望 1 2020 佛山市场小结 整体经济格局分析 未来政策走向预测 2020市场走势预判 2020 市场展望 1 3 月乃佛山传统的销售小阳春呈现交投小高峰势头由于 319限购而嘎言而止 567月成为政策消化期博弈双方均观望市场 8 月属于全年承上启下之节点既消化部分观望也为金九银十埋下伏笔 传统的金九银十市场供应量骤增至 193万㎡环比 激增 1302绝对量与去年基本持平但传统黄金周集体遇冷签约 310套均价 8879元 ㎡拐点突显更令后续市场库存压力异常巨大限购政策的威力在黄金周体现得淋漓尽致昙花一现的限购松绑令更是让楼市观望情绪雪上加霜 且限购后较多项目放缓推货进度把大批货量积压于第四季度推出市场新旧货源充足项目间的竞争呈白热化促使价格再度调整刺激消费者入市信心展望四季度会随着部分项目的以价换量而导致成交量出现结构性上涨价格基本平稳而传导至 2020年第一季度 限购后前 3个月 市场回顾与分析 一季度承接旺销二季度政策抑制三季度平稳回升四季度平静 过渡 禅桂 10 年与 11 年 110 月度成交数据分析 2020 年 110 月禅桂新增面积 143 万㎡成交面积 130 万㎡均价 9925元㎡ 2020 年 110 月禅桂新增面积 183 万㎡成交面积 109 万㎡均价10788 元㎡同比分别增长 28 16 87 各区成交量较大幅受挫成交以刚需及首改的需求户型为主第三季度起积压的中大积产品开始陆续入市带动成交均价于高位稳定 两年对比发现中心城区的应对市场的动作会逐步传导至镇街市场总体而言 11 年的成交量出现历史新低随着政策的持续严格执行价格平稳维持后的成交量会出现结构性的微微上涨 市场 回顾与分析 南海区 10 年与 11 年 110 月度成交数据分析 2020 年 110 月南海新增面积 202 万㎡成交面积 191 万㎡均价 8467元㎡ 2020 年 110 月南海新增面积 237 万㎡成交面积 151 万㎡均价10111 元㎡同比分别增长 17 21 19 2020 年一季度传统销售淡季春节后小阳春数据在 4月体现 58月总体呈现平静刚需积压在金九银十井喷 2020 年第一季度承接了 10 年第四季度的旺销的数据反应 3 月小阳春也体现市场规律限购后的南海市场也跟大佛山市场走势一致陷入低迷 78 月的观望消化期过后迎来黄金周的到来金九银 十早就成为铜九铁十大佛山均价呈现继续向下调整的态势 市场回顾与分析 总体供大于求价格高位中维稳 碧桂园城市花园 典型项目分析 万科金域蓝湾 销售走势图 销售走势图 推售时间 面积 均价 总套数 105117 ㎡ 11500 元㎡ 224 套 105117 ㎡ 9000 元㎡ 230 套 共 410套 127185㎡ 11000 元㎡ 20205 56124㎡ 1202013000 元㎡ 246套 98116 ㎡ 163 ㎡ 85009000 元㎡ 248 套 20209 56124 ㎡ 1202013000 元㎡ 253 套 2020101 105117 ㎡ 85009000 元㎡ 120 套 推 售 时 间 面积 均价 总套数 20201117 122 ㎡ 1300017000 元方 毛坯 219套 162㎡ 184 ㎡ 250258㎡ 202036 250258 ㎡ 13300 元方 52 套 2020319 114 ㎡ 141 ㎡ 11500 元方 带 1500装修 128套 2020617 64115㎡ 900010000 元方 带 1500元装修 142 套 202079 68115 ㎡ 900010000 元方 带 1500 装修 86 套 2020730 114 156180 11500 元方 900013000 159 套 2020819 111 ㎡ 143 ㎡ 10700 元㎡ 带 1500 元装修 128 套 2020916 6876㎡ 84114㎡ 142㎡ 9800元㎡ 带 1500元装修 258套 20201014 115 ㎡ 157 ㎡ 780011000 折后 190 套 禅桂典型项目均通过以价换量实现热销 中海千灯湖壹号利用价格口径杠杆 8月6日开放销售中心客户需要在接待处填写一份预约表才能分 批进入销售中心内部首先会进入影视厅观看中海在全国地区的标杆项目以后会有 3D 片段观客户观看然后再到沙盘听销售介绍项目销售人员配备Ipad 项目面积 137397 ㎡销售口径预计价格 20200 元㎡以上部分单位带 6000 元㎡装修当天人气踊跃 929开卖 2461012 座 130180280390方约 500 套单位当天成交约 200 套均价 14600 元方截止目前成交约 7成 营销策略精髓在于大打高预报价 低成交价最大限度利用销售势能叠加了品牌高区位缺关注密成交旺等因素成就了逆市中的销售神话价格就是硬道理 2 座 397 ㎡ 主力推货范 围 推售时间 户型 面积 均价 总套数 2461012 座 2020929 三房 四房 五房 137 ㎡ 185285㎡ 397 ㎡ 150000 元㎡ 502 套 14座 2020101 三房 四房 137 ㎡ 186 ㎡ 1300014000 元㎡ 129 套 本周网上签约套数 本周网上签约面积 剩余套数 签售率 促销手段 营销活动 16 套 3524 ㎡ 143套 72 5 万元诚意金 98 折一次性付款 96 折按揭 97 折 10 月 12 日前按时签 约 99 折 5 套 882 ㎡ 77 套 40 典型项目分析 万科金色溪谷利用区域市场空白点 ③ ④ 8 月 6 日开卖 4 座加推 3 座05 单位 主力推货范围 推售时间 户型 面积 均价 总套数 34 座 20208 3 房 8789 ㎡ 8500 元㎡带装修 212 套 1 座 20209 3 房 8789 ㎡ 8500 元㎡带装修 102 套 该项目属于烂尾楼由品牌开发商盘活的典型案例主打 90 方两梯六户的刚需带装修产品为主并且选择在 8 月中旬入市取得不俗的成绩一方面由于该片区过刚需品牌产品短缺限购后观望情绪很浓厚积压需求另一方面该项目价格比较迎合市场需求符合客户心理价位所以促成成交 万 科全线产品面对第四季度集体冲刺的压力随行就市的反应比较迅速 预计下星期会推 11 层一梯两户的小高层价格待定准业主范围以黄岐盐步广州为主其中广州客户约三成无名额客户之社保均私下自行解决应对 2020 之态度以不变应万变 ① 9 月 17 日开卖 1 座 107 套单位 竞争项目分析 碧桂园山水桃园价格策略已基本失效 主力推货范围 推售时间 户型 面积 均价 总套数 消化率 11121516 座 79 座 202003 2 房 8993 ㎡ 7500 元㎡ 134 套 39 3 房 127135 ㎡ 172480 座 202003 2 房 8992 ㎡ 南向 60007000 元㎡北向 70008000 元㎡ 175 套 13 3 房 130150 ㎡ 81 座 20205 3 房 8992 7590 元㎡ 带精装修 95 套 63 T6 类为 16 层分两梯四户和六户 8797 ㎡ 约 700 套带装修 H 类为 6层一梯两户 合并 135210 ㎡约 300 套 不带装修 在售 8992 ㎡的两三房高层单位带装修售价 60009000 元㎡ 130 ㎡的三房以及 210㎡的复式单位毛坯售价 70008000 元㎡另外项目主打别墅产品涵盖305800 ㎡的双拼美墅售价 1202016000 元㎡现在一次性付款有 96折按揭付款 98 折 项目本身资源相对优质叠加品牌效应在低总价与高折扣的前提下一定程度带动销售但受限购政策及项目本身合拼产品的影响 4 月份后销售持续低迷虽然采取集团式的大折扣联动销售效果依然不佳 竞争项目分析 嘉景华庭少货量慢节奏推货 主力推货范围 推售时间 户型 面积 均价 总套数 消化率 67座 202004 3 房 90108 ㎡ 6500 元㎡ 162 套 80 11 座 20200723 34 房 涵盖 90㎡三房和 120㎡四房 待定 91套 71 一期组团有 7 栋高层洋房 1718层二期组团共 8 栋其中 3 栋 18 层其余 5 栋 23 层一期产品已经售罄7090 ㎡均价 40005500 元㎡ 202090110 ㎡均价 5300 元㎡ 110130㎡均价 6400 元㎡ 本项目以 70130 ㎡的 2。