20xx年5月南昌兴宸山水艺墅项目可行性分析报告a

20xx年5月南昌兴宸山水艺墅项目可行性分析报告a内容摘要：

比增幅控制在 10%以内。  限购对 市场的影响： 限购政策出台前后南昌市销售动态0510152025302 0 1 1 年1 月 2 0 1 1 年2 月 2 0 1 1 年3 月 2 0 1 1 年4 月销售面积（万m2) 南昌本地旧版限购令 2 月 1 日开 始执行 ， 2 月恰 又 逢春节传统淡季， 受限购及春节 效应 双重影响， 南昌市 2月 成交 量 大幅 下滑，从 1月的成交 万平米下滑到 2 月的 万平米，环比下降 86%， 南昌加强版限购令 于 3 月 1 日开最全地产策划资料 :744421982 始执行，然而 3月 份的成交量 却没有持续下降，并 开始回升， 4月份成交量 更是大幅回升， 已接近 1月份限购政策出台前的水平。 限购政策出台前后湾里区销售动态0122 0 1 1 年1 月 2 0 1 1 年2 月 2 0 1 1 年3 月 2 0 1 1 年4 月销售面积（万m2) 同样湾里区成交量经过 2 月份大幅下滑后， 4 月份连续两个月回升。 从限购政策 3 月分出台前后南昌房地产市场表现看， 政策仅在刚出台的 2 月份又 恰逢春节期间起到了一定的效果，从 3 月份开始整个南昌市场已开始渐渐回暖，这说明一是购房者对政策信心的动摇，二是 本地首次及改善型置业的刚性需求依然强烈 ， 所以有理由 相信 ， 如果 政府 没有进一步调控政策出台 ，南昌房地产市场将继续保持平稳上升的趋势。 政策 小结 ： 目前政策关键词主要是限贷、限购、限价，主要从限制需求这样一种带有计划经济色彩的行政手段来控制房价过快增长， 政策主要针对投资需求。 另外 从南昌市政府今年的房价 10%的 控制目标可以看出，政府并没有打压房价的意愿，而只是控制房价的涨幅。 南昌本地首次置业、改善型置业刚性需求及 5+2度假型生活方式的需求，另外加之通胀压力预期 ，南昌房地产市场需求依然旺盛。 5月1 日 红湾公路通车后 湾里 到达市 核心 区只需 15 分钟， 依托湾里区适合度假的自然资源及招贤镇的生活配套，本案不但具有休度假 产品的 投资功能 ， 同时也具有了作为第一居所的功能，相信本案市场前景非常乐观。 最全地产策划资料 :744421982 二、 南昌房地产市场 南昌房地产市场动态 1）土地供求下降、开发商 拿地谨慎  中心城区： 传统的商业、娱乐、休闲中心；  城东版块： 南昌未来的高端居住板块；  红谷滩板块：南昌市政府行政区、居住区；  莲塘板块： 南昌市郊区住宅板块，档次较低；  湾里 板块： 国家级森林公园、距离南昌最近的生态、休闲、旅游、 度假区。 最全地产策划资料 :744421982 4 月初红谷滩一幅 亩地块以 1500 万元 /亩成交 ,是起始价的 倍 ,成为南昌新的成交单价地王 ,比原中顺大酒店用地高出 262 万元 /亩。 月中三幅地块又以底价成交 ,其中包括一幅市中心地块。 月底 ,朝阳新城两幅居住旅馆类用地惨遭流拍。 4月份南昌市推出 7幅地块 ,供应面积只有 亩 ,环比同比减少%和 %。 与此同时 成 交率下 滑 ,本月成交率只有 %,比上月下降%,显示开发商拿地更加谨慎。 2)新 国八条出台百天 、 供销回升 截止 4 月底 ,国八条出台接近百天 ,政策 也逐步被消化吸收。 本月南昌市共计 25个楼盘开盘 34次 ,推出房源 3459套 ,供应面积 方 米 ,环比增涨了%。 4 月份供应量基本接近新政前 35 万平 方 米的水平。 4 月通宵排队 ,日光盘等再次回到人们视线。 当月推出楼盘整体销售率达到 %,同比环比提高 和 个百分点 ,也是近三个月销售率首次突破 60%。 3)房价上涨 、 均价超七千 最全地产策划资料 :744421982 本月开盘楼盘折后均价为 /平米 ,同比 、 环比上涨 %和 %.本月整体均价的上涨主要是 :高价位项目入市增多 ,价格区间在 8001 元 /平米以上的 房源供应量最大达 1326 套 ， 红湾公路 5月 1日通车的利好 带动沿线的昌北 、新建 、 湾里板块楼盘价格上涨 ,环比上涨均在 5%以上。 湾里区域市场分析 1） 土地市场 湾区近期 成交土地一览表 地块 编号 地址 土地 性质 容积率 面积 （亩） 成交单价 万元 /亩 楼面地价 （元 /M2） 竞得人 成交 时间 JDG1012 翠岩路 55 号 居住、 商业 76 江西利雅实业投资有限公司 10 年 11 月 JDP1049 长春湖景区南侧、规划王家路北侧 居住、旅馆 1 116． 83 58 869． 92 江西省湾里长春湖景房地产有限公司 10 年 12 月 JDP1052 磨盘山南路（原江西防爆电机厂） 居住、商业 55 687． 50 南昌市田资置业有限公司 11 年 1 月 最全地产策划资料 :744421982 南昌市政府因打造湾里区及梅岭国家级风景区，大力开发旅游资源，对区内土地供应加以严格控制，基本停止新的住宅用地供应，去年底及今年 1月份湾里出让的三块土地都是之前已与政府达成出让协议的用地。 2）区域成交情况 从上图数据可以看出， 湾里 区成交量从去年下半年到今年 1月份一直保持着稳步上升的态势 ，直到今年 2 月份受限购及春节效应影响大幅下跌至 万平方米，但 3 月份开始成交量开始回升， 4 月份更是达到 万平方米。 超过去年底 万平方米的水平。 而区域房价总体比较平稳，在 3000 元每 /平米 左右，但从 3月份后受市场回暖及红湾公路 5月通车消息利好， 4月份区域均价已接近3500 元 /平米。 周边个案动态： 最全地产策划资料 :744421982  九洲伊云郡 项目位于幸福路 248 号 ，占地约 120 亩，物业类型有多层、小高层、 酒店式公寓、 沿街商业， 主力面积以 90 ㎡左右的二房和 30 至 60 ㎡左右小户型 公寓为主。 3月份持续保持着每月 40 多 套的 销售 速度， 4 月份更是达到 70 套 ,目前 少量尾盘销售。 4 月整体 实际成交均价 约 3300 元 /㎡ ， 5 月多层、小高层报价4300 元 /㎡ ， 多层当中部分小面积酒店式公寓报价 4000/㎡ ， 沿街商业暂未推出。 项目优势：项目位于湾里招贤镇中心位置，靠近区政府，生活 配套成熟。 项目劣势：项目建筑品质不高，建筑立面及小区环境较一般。  永惠漫谷 项目位于招贤大道 555 号 , 占地 20万平方米，总建筑面积 万平米 ， 物业类型有多层、小高层、酒店式公寓和联排别墅 ,目前在售 房源为 30 到 70 ㎡ 的酒店式公寓 ,因价位偏高 , 4 月份每月只有 2 套左右的成交 ,4 月 实际成交均价约 4200 元 /㎡。 5 月 份酒店式公寓报价 1 号楼 4200 元 /㎡ ， 2号楼 4700 元 /㎡。 前期多层小高层已售完，下批房源及别墅和商业暂未推出。 项目优势：项目依山而建 ，小区自然环境好。 项目劣势：项目目前入口进出道路较小，道路两边环境欠佳。 最全地产策划资料 :744421982  乾茂宫园 项目位于磨盘山南路 69 号 ,占地约 110 亩， 物业类型为多层和少量联排 、双拼 别墅 ,目前在售主力房型为 90㎡左右的 二房。 今年 3月份之前销售速度较漫 ,每月 2 套 左右 的销售 速 ,4 月份随着市场回暖成交 30 多套 ,目前只有少量尾盘在售。 4月 公寓 实际成交均价 约 3600 元 /㎡ ,5月多层报价 3600 元 /㎡ ， 在售 少 量 联排 报价 7500元 /㎡ ， 双拼 别墅 均价约 12020元 /㎡ ，沿街商业暂未推出。 项目优势：项目建在山坡上，小区自 然环境好。 区域内唯一中式徽派风格建筑。 项目劣势：项目周边道路两边环境较差。  保利半山国际 项目位于红湾大道 66号 ,总建筑面积约 100 万平方米， 物业类型以联排、双拼为主 ,预计 6月份开盘 ,目前报价 联排 12020 元 /㎡ ，双拼 14000 元 /㎡。 项目优势：项目离市区更近； 小区 具规模性，内规划有五星级酒店、高尔规球场，社区 档次较高 ；央企品牌开发商，其品牌受当地客户认可。 项目劣势：项目周边缺乏生活配套设 施。 最全地产策划资料 :744421982 三 、项目 优劣势 分析 项目优势 自然环境： 本 案 位于湾里区 核心地段，气候温和， 自然环境优美，适宜人居； 旅游资源： 南 昌市将对湾里区的旅游基础设施建设加大投入，支持湾里区建设旅游环行公路，并对梅岭风景名胜区旅游环行景观公路进行拓宽改造，促进梅岭风景区整体开发； 人文底蕴： 自 南宋到明清以来， 湾里 区域人文底蕴深厚， 是中国古典音律和舞蹈的发祥地、也是道教净明派和道教一脉 —— 德教的发祥地。 岳飞、王安石、欧阳修等 230 多位历史名人曾到此游历，留下名诗佳作 480 多篇。 洪崖丹井、西山积翠、铜源三群、神龙云烟更是历 代名人墨客吟诵不已的绝佳景致。 具有相当的历史人文价值； 品牌优势： 本案的产品定位是湾里区精品楼盘，在消费者心目中能够形成相当的影响力，有实力的房地产企业加入本案，将大大提高本项目的知名度； 项目机会： 交通 环境： 红湾公路 5 月份通车 ， 至市区只需 15 分钟 ,云湾公路改造工程 将在 8月完工，区域交通条件的提升将利于本项目导入更多客源，也利于项目价值提升。 市民意识： 南昌市民对 湾里城区 的印象正在改变，对 湾里 的接受程度正在逐步提升， 湾里作为休闲、旅游风景区的发展空间巨大 ； 发展潜力： 湾里已被南昌定位为城市后花园和休闲新城 ,目前已有保利等知名地产商进驻，区域房地产市场未来发展潜力巨大。 3月 6日南昌市政公用投资控股集团与湾里区签约，共同投资 50 亿对梅岭风景区进行旅游综合开发，打造江西省都市旅游新名片， 湾里区域形象及价值将进一步提升。 项目 劣势 区域形象： 湾里区城市基础建设落后，整体建筑品位低， 城区 建筑物陈旧（七、八十年代），缺少规划性，住宅区缺少物业管理； 交通 环境： 湾里区交通条件有待改善，进出梅岭镇的道路尚待拓宽。 区域购买力： 湾里区 域 消费群体的购买力不是太强，主力客户群以南昌市区为 主。 最全地产策划资料 :744421982 综述 近几年湾里区房地产市场发展较快，主要楼盘主打品牌均为旅游、度假、养身主题。 小户型住宅、花园洋房、产权式公寓成为主要户型选择。 梅岭度假型产品已初具规模。 从康都到恒茂，梅岭度假型 产品越做越精，越做越好 ， 保利的进驻使也使更多人关注湾里，湾里的区域形象及价值得到 进一步 提升。 湾里区作为南昌市区的后花园， 有着得天独厚的优势， 旅游度假市场发展潜力很大，发展前景很好， 湾里区将成为南昌市富人居住区，而梅岭将成为富人区中的顶级居住地。 红湾公路的通车将使湾里区的项目除了度假功能之外，也具备了作为第一居所的功能，这 将使湾里区的居住及生活氛围更浓。 四 、 本项目 主力客户群定位 目标客户定位 ⑴ 、按区域分 第一目标：南昌市 区 ； 第二目标：外地来南昌市经商。