20xx年5月重庆房地产市场研究报告

20xx年5月重庆房地产市场研究报告内容摘要：

共供应 14 宗土地，供应土地面积为 万平方米。 其中九龙坡区占比最大，供应 4 宗，供应土地面积 万。 同时，工业用地供应 7 宗，占地 万方，占本月总供应用地的 %。 居住用地供应 3 宗，占地 万方，占比 %。 商业用地供应 2 宗，占地 万方，占比 %。 公建配套用地 2 宗，占地 万方，占比 %。 三、土地成交 —— 大幅下降 土地成交概述 据重庆土地交易中心和重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网数据显示，2020 年 5 月重庆市土地成交 4 块。 成交面积 万平方米，成交总金额 126708万元，成交均价 元 /平方米，楼面价 元 /平方米。 图 242：重庆市 2020 年 5 月 2020 年 5 月土地市场成交走势 数据来源：中国房产信息集团 克而瑞 重庆机构 成交地块结构分析 图 243 ：重庆市 2020 年 5 月土地成交用途结构 数据来源：中国房产信息集团 克而瑞 重庆机构 2020 年 5 月成交土地 4 宗，工业用地占比 50%，居住用地占比 25%，商住混合用地占比 25%。 拿地企业分析 2020 年 5 月的成交土地中有 1 宗外地开发商拿地。 图 244 ：重庆市 2020 年 5 月拿地企业结构 外地拿地企业明细 区域 土地位置 用途 土地面积 建筑规模 (m2) 容积率 成交价 竞得单位 大渡口区 大渡口区大渡口组团 A 分区 A232/0 A252/0 A251/06 地块 二类居住用地、商业金融业用地 119287 69635 雅居乐地产 数据来源：中国房产信息集团 克而瑞 重庆机构 四、重点地块 （由于重庆土地交易中心的数据存在滞后性，当月土地成交会出现上月部分成交。 故从 2020 年 1 月开始，热点地块的研究将是以土地交易中心公布的整月土地为准，且也对供应地块进行分析。 ） 九龙坡区大杨石组团 N 标准分区 N221/02 号、 N2512/04 号宗地 2020 年 5 月 30 日，重庆市国土局以 134851 万元的价格挂牌九龙坡区大杨石组团 N 标准分区 N221/02 号、 N2512/04 号宗地，属性为二类居住用地、商业用地、商务用地。 占地面积为 万平方米，预计可开发总建筑面积约 万平方米，容积率。 本月将对该地块的投资前景进行简要分析。 宗地概况 表 241：九龙坡区大杨石组团 N 标准分区 N221/02 号、 N2512/04 号宗地 地块名称 九龙坡区大杨石组团 N 标准分区 N221/02 号、 N2512/04 号宗地 地址 重庆市九龙坡区 出让方式 挂牌出让 土地用途 二类居住用地、商业用地、商务用地 所在区域 九龙坡区 板块位置 二郎板块 占地面积 (万 m2) 起始总价（万元） 134851 总建面积 (万 m2) 地面价格（万元 /亩） 容积率 楼板价（元 /平方米） 资料来源：中国房产信息集团 克而瑞 重 庆机构 该地块区域规划分析 二郎科技新城是重庆高新区的拓展区，按重庆市规划将建设成为以生态、科技为特色的主城副中心和区域中心。 新城地属城市总体规划“大杨石”组团，其东北紧连石桥铺，西至上桥片区，南至大渡口新城。 新城占地约 10 平方公里，总投资 400 亿元，其中基础设施建设投资 45 亿元，新城建成后，预计常住人口将超过 30 万。 规划区内的彩云湖是重庆主城最大的城市水库。 彩云湖既是九龙坡区的景观主体又是生态共享区的重要组成部分，具有景观作用、更具有重要的生态作用。 宗地投资开发前景总结 宗地周边居住氛围比较浓 厚，能以彩云湖公园为依托打造宜居生态住宅区。 该宗地周边配套较少，有待完善。 九龙坡区大杨石组团 N 标准分区，未来开发具有较大的升值潜力。 现在区域内知名开发商的在售项目较多，竞争较大。 九龙坡区大杨石组团 N 标准分区地块成交情况 表 242：九龙坡区大杨石组团 N 标准分区近期成交地块 区域 土地位置 用途 面积 (m2) 容积率 建筑 成交价 (万元 ) 九龙坡区区 九龙坡区大杨石组团 N 分区 293/0 291/02 号宗地 二类居住 35544 31150 九龙坡区区 九龙坡区大杨石组团 N 分区 N141/03 地块 二类居住 18500 90972 21834 资料来源：中国房产信息集团 克而瑞 重庆机构 据本机构不完全统计， 2020 年 1 月至今，九龙坡区大杨石组团 N 标准分区有 2 宗住宅类用地成交。 表 243：九龙坡区大杨石组团 N 标准分区周边主要在售和形象楼盘一览表 项目名称 区域 建筑形态 总建面积 (㎡ ) 开盘时间 销售状态 销售报价 (元 /㎡ ) 春风与湖 九龙坡区 高层 530000 20201231 预售 7000 恒基翠庭 九龙坡区 小高层 53730 20201120 预售 7500 渝高香洲 九龙坡区 别墅、洋房、高层 270000 202091 形象 —— 资料来源：中国房产信息集团 克而瑞 重庆机构 周边房地产市场处于快速发展阶段，区域内住宅类产品较多。 建筑形态以高层与多层为主，同时有商业项目。 SWOT 分析 优势 劣势 宗地周边居住氛围较浓厚，环境较好 宗地周边目前配套较少 机遇 威胁 以彩云湖湿地公园打造的宜居生态 生活区正逐渐成型 宗地周边已有多个潜在项目，未来竞争激烈 第五章、商品房市场 一、市场综述 —— 楼市飘红，供求量持续高位 2020 年 5 月重庆主城商品房市场表现：政策微调，市场成交活跃；供应持续高位，供求持平；中高端产品入市，带动房价略微上涨。 据本机构监测， 2020 年 5 月主城区商品房市场供应 万方，环比下降%；成交 万方，环比下降 %，成交均价 6469 元 /平米，环比下降%。 本月市场基本持平，需求比为。 5 月楼市呈现一片好景，主要有以下两个方面 原因： 首先，政策信贷方面影响。 随着上调公积金贷款最高限额和央行的存款准备金率下调 个百分点两大政策的出台，购房者对下半年市场信心增强，观望情绪被打破。 虽然目前政府对楼市调控的大方向未变，但各地近期均出现了一些微调政策以鼓励成交，这些都增强了市场的信心，也刺激了市场成交。 其次，市场环境的影响即。 一方面延续近期的打折优惠措施，不少价格便宜、性价比较高的产品入市，获得购房者追捧。 特别近期北碚区几个名企项目低价入市，市场反应较好，如中庚城、保亿丽景紫园等。 另一方面酷暑淡季即将到来，开发商势必抓紧五六月的时机 ，加紧跑量提升业绩。 图 251： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重庆市商品房供求走势图 数据来源：中国房产信息集团 克而瑞 重庆机构 表 251：重庆市 5 月商品房各类指标变化表 指标 2020 年 4 月 2020 年 5 月 环比增长（ %） 同比增长（ %） 供求比 1 % % 供应量（万平方米） % % 成交量（万平方米） % % 成交价格（元 /平方米） 6469 6557 % % 成交总额（亿元） % % 数据来源：中国房产信息集团 克而瑞 重庆机构 二、供求关系 —— 需求旺盛，楼市供求基本持平 从重庆主城商品房市场供求关系对比图可以看出， 2020 年 5 月，重庆主城九区新增市场供应 万方，成交 万方，供需比为。 主要在于：在银行对首套房政策放松以及政府的微调促进房地产市场成交活跃，而开发商也抓住时机，随之加大供应量， 提升业绩，同时也尽量减低淡季对业绩的拉低影响。 下月酷暑来临，市场开始逐渐转淡，供求都将开始呈现下行趋势。 图 252： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重庆市商品房供求关系对比图 数据来源：中国房产信息集团 克而瑞 重庆机构 三、供应量 —— 市场活跃，供应持续高位 2020 年 5 月，市场供应量为 万方，环比下降 %，同比上升 %，新办理预证项目 81 个。 本月供应市场比较活跃，推盘量持续高位。 主要在于：在银行对首套房政策放松以及政府的微调促进房地产市场成交活跃；酷暑淡季即将到来，开发商企 图减低淡季对业绩的拉低影响，在需求较为旺盛的 5 月不断加大供应量，提升业绩。 因此本月供应仍处于高位。 本月市场相对活跃，预计下月供应量将有所减少；但是酷暑来临之前，开发商将加紧推盘速度，因此预计下月供应量将持续在 150170 万方左右的高位。 图 253： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重庆市商品房供应量走势 数据来源：中国房产信息集团 克而瑞 重庆机构 四、成交量 —— 需求收敛，成交小幅回降 本月商品房成交 万方，环比下降 %，同比上升 %。 5 月楼市成交情况较好，“红 5 月”的 应正主要原因在于：一方面政策方面的松动，给足购房者信心，打破前几个月以来的浓厚观望情绪，促进成交。 另一方面近期市场活跃只要来源于刚需的爆发，开发商为其提供了较为充足的房源，且价格方面也有较大幅度的优惠。 下月将持续较为活跃的态势，但淡季的来临以及刚需不断得到满足，因此下月成交量将有所下降。 初步预计 2020 年 6 月市场成交量将在 130150 万方左右。 图 254： 2020 年 5 月 2020 年 5 月重庆市商品房成交量走势 数据来源：中国房产信息集团 克而瑞 重庆机构 五、成交均价 —— 成交结构微调，价格略微 上升 本月重庆主城区商品房成交价格略有上升，成交均价为 6557 元 /平米。 本月成交均价环比上升 %，同比下降 %。 成交均价出现回升态势主要有以下两个方面的原因： 一、市场优惠幅度的减小。 本月成交在一定程度上体现为 4 月预热的延续，开发商方面的打折优惠政策日渐收缩，均价呈现小幅度回升，但整体市场成交均价仍然处于较低水平。 二、从成交结构上看： 成交区域结构有所变化。 本月成交价格低于整体市场价格加多的南岸区和沙坪坝区本月成交量较大，成交量分别排在全市第二、三位，因此对全市价格有明显的拉低作用。 成交产品结构影响，本月渝北区、江北区和北碚区等区域不少中高端的产品入市，在一定程度上也拉升了市场价格。 市场的冷静延续导致价格稍显回升趋势，但中央强调加大预调微调力度，稳定经济增长，因此未来短时间内涨价的可能性不大。 图 255： 2 011 年 5 月 2020 年 5 月重庆市商品房成交均价走势图 数据来源：中国房产信息集团 克而瑞 重庆机构 六、区域市场 —— 成交分布稳定，价格小幅上涨 2020 年 5 月重庆房地产市场成交量与上个月相比，呈现小幅下降的趋势，环比下降 %。 本月主城各区均有不同程度的变化，其中 渝北区、江北区、沙坪坝和北碚区呈小幅下降趋势，其余五个区域小幅回升。 其中大渡口区和渝中区回升幅度较大，分别为 %、和 %。 本月成交中，渝北区成交量仍然最大，为 万方，占全市的 %，成交占比下降 %。 本月市场新增供应除九龙坡区、渝北区和巴南区外，均出现了下降趋势。 本月新增供应最大的区域是渝北区，为 万方，占市场总量的 %。 渝北区本月新增供应项目 22 个，其中最大的是美利山公园城市，体量达 万方，其中有 1 个办公，其它均为住宅产品。 成交价格明显地分为 三个档次，第一档属于拉升区，主要为渝中区、江北区、北碚区和渝北区，分别高出均价 %、 %、 %和 %左右，而其中价格较高的渝中区，成交量占比出现小幅回升，因此对总体均价起到拉升作用；第二档属于价格平行区，本月多数区域都在整体均价左右，本月平行价格的区域有南岸区、大渡口区、九龙坡区。 第三档属于价格拉下区，对于均价下拉作用明显，主要为巴南区、北碚区、沙坪坝区，其中巴南区最为明显，价格低于整体均价 %。 本月拉升区域的成交量均呈现小幅回升，因此本月价格出现小幅催长趋势。 表 252：重庆市主城各区 5 月商品房各类指。