20xx年大别山农副产品交易市场商铺营销策划案(编辑修改稿)

20xx年大别山农副产品交易市场商铺营销策划案(编辑修改稿)内容摘要：

能 业态规划以及 高效的土地利用率。 4)可持续发展原则： 整体 规划 要满足 不断升级 和可持续发展的 需要。 规划与建筑设计为适 应未来的变化和空间拓展预留一定的 弹性。 5)标志性原则： 得天独厚的区位优势和 影响力 ， 决定了 该项目 其必将成为 鄂豫皖区域 性地标和 大皖西 农 副 产品的名片。 具体建筑及技术指标 （略） 大别山农副产品交易市场营销策划案 第 19页 第 四 部分 营销策略篇 【第一章 营销总体策略】 一、目前全国商业地产模式发展现状 （一）商业模式分析 就目前的商业模式来看主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。 （ 1）综合性商业模式 这一模式奉行的是购物、休闲娱乐、衣、食、住行一条龙服务。 行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备， 可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。 从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。 但是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。 究其原因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。 不仅仅是因为不愿意，而 是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。 近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩，面对这样一种形势，大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。 这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业。 （ 2）主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。 然后以该主题为核大别山农副产品交易市场营销策划案 第 20页 心以及规则，展开经营。 比如女人世界 、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。 它不局限于某一个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。 对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。 但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场 风险相对较高 ， 并且这种商业模式要求： ① 规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配； ② 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大 ； ③ 租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营。 （ 3）专业性商业模式 这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。 全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求吸引每个消费者。 这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化 程度高。 某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。 所以，对于大别山农副产品交易市场项目的开发建设，必将带动其他相关行业的蓬勃发展，如物流运输、农副经济的发展。 因此，对于本项目，发展专业性商业模式较为可行。 而专业性 产权式商铺的营销模式能比较好地解决投资主体的分散与统一经营的矛盾。 （二）专业性产权商铺模式 产权商铺： 是指个人、单位以置业投资或经营为目的，通过购买获得或者通过银行按揭支持获得商铺的所有权，它是一种房产营销模式。 投资产权商铺，被称为“最稳赚的投资机会”，它盛行于全国各大中城 市，其回报率相当稳定且可观。 大别山农副产品交易市场营销策划案 第 21页 产权商铺，为广大中小投资者提供了一条持续与稳定并切实可行的投资之路，将游散资金变成最有效的资本，使其成为自己能控制并把握的中长期事业，成为生活中持久而稳定的财富源泉。 产权式商铺成为商铺市场的主流。 投资看回报，纵观股市、债券、保险等主要投资渠道，无论在回报速度、回报率、回报可持续性、风险性等方面，产权式商铺都是21 世纪第一个，也可能是最后一个优质投资机遇。 从六安近 5 年的房地产发展来看，也证实了这一点。 甚至有的专业化市场的产权商铺价值都翻番。 几种主要理财方式的比较： 收益 说 明 风险 专业知识 投入时间 适合人群 储蓄存款 ～ % 1 年期定期存储存款利率 最低 不需要 很少 所有人 基金、债券 % 20xx 年上半年基金收益率 较低 较少 较少 有一定积蓄的人 股票、外汇 不定 市场变化无常 高 较多 较多 有一定积蓄和专业知识的人 商铺 8%以上 一般返租 3～ 10 年， 高达 20 年 最低 较少 很少 有一定积蓄的人 （三）产权式商铺风险控制： 应该说产权式商铺的营销模式比较好地解决了投资主体的分散与统一经营的矛盾。 但作为一种投资，就必然有其相应的风险， 该模式同样如此。 （ 1）差价补贴的风险 ： 作为租赁者，其承租的租金必然越低越好，而发展商为实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金； 要回避此类风险，发展商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。 大别山农副产品交易市场营销策划案 第 22页 （ 2）经营不良带来的风险： 在承租期中，如果经营管理不良，无法继续经营，导致各商家不支付租金。 而发展商却处于一样支付小业主的承诺回报 ， 由此产生的风险也需通过一定的方式来回避 ： 一方面 应选择老经营户，他们在长期的经营运作中积累了很多的经验，具有较强经营管理能力及吸引消费能力，客户资源较多，市场竞争能力与持续经营的能力比较强； 另 一方面针对项目情况，进行准确的市场定位和产品定位，以确保商业项目的可持续经营。 （ 3）委托经营期满后产权分散带来的风险： 分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。 虽然整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾。 但在委托经营期满后，也必须解决这个问题来保障众多小业主的利益。 ※ 发展商需提前解决好这一问题，可以提前成立业主委员会， 由业主委员会来统筹安排未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现市场的统一经营。 或者和运营商提前和业主签订长期经营权，并按照一定比例分配租金收益，一般按照 2： 8 原则（运营商：业主） 二、本项目营销方案 制定方案的原则：尊重市场规律，实事求是，积极稳妥，突破创新，扬长避短，把握时机。 营销方案：以整体分割销售为基本点，返租回报销售为突破点，保值回购为增销点，制定销售策略。 全产权发售 （产权式商铺 ） 建议 将车城商铺 整体 分割成 中小铺位 ， 每块商铺都有独立产权，业主持有全私产的产权证，可自由进行买卖、租赁、转让、抵押、继承等相关活动。 特别注意： 在满足经营的前提下，商铺尽量分割成小面积，因其总价低，客群投资门槛较低，从而达到迅速回笼资金的目的。 投资返租 大别山农副产品交易市场营销策划案 第 23页 投资返租是目前国内最流行的一种物业投资模式。 业主买下商铺后，不用自己经营，由管理公司统一运营，定期向业主支付租金。 建议本项目采取以下租约方式： 业主买下 大别山农副产品交易市场 商铺时，即可签订 3 年 （或以上） 的商铺租赁合同，保证商铺一 买下来就能收取租金，天天赚钱，不会有一天闲置。 投资回报率 以目前国内利率偏低的情形，建议本项目商铺的合理市场回报率约定为 9%左右。 A、三年租金回报：第一年 8%，第二年 9%，第三年 10%； B、 十 年返租回报： 第一年 8%，第二年 9%，第三年 10%；以后每年按照 2： 8分成； C、十年返租回报：每年 9%，共返十年，前 3 年一次性返还。 租金抵房款 为吸引中小投资者，降低业主的投资门槛，采用即买即签约，签定购房合同的同时，签定返租协议，并一次性返还 3 年租金，冲抵购房款。 不低于原价回购，以更大的保障与 承诺增强消费者的信心 A、 三 年内原价回购 B、 六 后按原价的 120%回购 一次性付款或分期付款可 相应减 免各种交易费和契税 等 【 结论 】 在目前市场竞争中，以上方案有绝对优势，目前在六安商铺的销售中其投资回报期和承诺的年投资回报率 多为 8%左右 ，而我们的方案 略 高于 （可以稍微加大楼盘价格来平衡） 目前市场 回报 ，再加上我们的增值回购，极大的保障了投资者的安全性与灵活性，提高了我们的竞争能力，只要时机把握适当，本方案可操作性和赢利性很大。 大别山农副产品交易市场营销策划案 第 24页 【第二章 项目命名】 本项目雄踞鄂豫皖黄金交汇处，身处绿色环保的大别山腹地，为 反映项目所处区位特质和辐射更大的范围，给投资者留下深刻印象，又能体现项目功能业态，我们建议案名为“大别山农副产品交易市场”，有助于项目品牌形象的建立和提升，以达到扩大开发商品牌形象之目的。 建议项目案名 —————— 大别山农副产品交易市场 【第三章 销售渠道策略】 一、创新思路 构造 “ 三点一面四网 ” 战略布局，实施动、静组合的展销策略 “ 三点一面四网 ” 即现场售楼点、市中心商业区接待点、周边经济强镇宣展点，形成依托 城南 、立足 裕安区 、 覆 盖乡镇的全局型营销模式，并以多层次多结构的销售人员组成庞大的营销 网、广阔的咨询网、强大的宣传网、快捷的信息网； “ 动、静组合 ” 即在现场及市中心商业区为设置固定式展销接待点，在周边乡镇设置滚动式宣展点，变被动待客式营销为主动吸客式营销，产生 “ 城内开花、城乡呼应 ” 的营销效应，延伸广告覆盖面，扩大品牌效应，丰富客群结构，加速楼盘销售。 网点功能 ： 售楼点负责项目展示及完成认购 执行 ，中心商业区售楼处及周边乡镇宣展点负责项目宣展及引导客流到现场观摩、认购； 本案入市前期 ， 以中心商业区售楼处为主 要 展示点， 项目 开工后，现场及中心商业区售楼处并重为主展示点，周边乡镇售楼点根据本案 推广需要及客户结构变动状况，以滚动模式进行宣展 （售楼处和 市区 接待点各一个沙盘）。 营销网络布局 大别山农副产品交易市场营销策划案 第 25页 二 、渠道分解 销售渠道构成 现场销售 中介公司 活动销售 人员销售 优惠销售 团购优惠 售楼人员、业务员 老客户 关系客户 售楼部 看房车 各乡镇分展点 各大商场设咨询点 农贸市场设咨询点 各主要路段咨询点 老社区设咨询点 各大企业单位设咨询点 大型商贸 会 房展会 与各企业在现场举办联谊会 重复购买优惠 其他销售 信函销售 电邮销售 大别山农副产品交易市场营销策划案 第 26页 第 五 部分 市场推广篇 【第一章 销售推广策略】 销售策略是通过对项目进行形象的设计，表达项目的特点和企业的经营理念，处处体现地产开发商的理念意识和品牌形象，激发客户的购买欲望。 形象设计主要包括项目标志设计、工地环境包装设计、营销接待中心包装设计、样板房包装设计、项目楼书、 DM 单页以及看楼专线引导系统 设计、销售团队形象设计等。 一、 项目 /公司形象识别系统设计 视觉识别系统（ VI） 1）基础系统。