新湖集团哈尔滨利民开发区项目可行性报告

新湖集团哈尔滨利民开发区项目可行性报告内容摘要：

分析：  该区域位于 一环内，是市中心地段。  交通路网非常发达，道路通达率高。  各类文化、休闲、娱乐设施齐全，生活便民设施非常便利。  在售项目多为现房，经过近 3— 4 年的销售，销售率基本在 80%以上，部分楼盘已全部售罄。  受土地限制，未来推案会非常少。 代表个案：龙电花园、恒运花园、东方中山花园等。 新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目 初 步 可 行 性 研 究 报 告 第 23 页 共 70 页 （３） 高新技术开发区区域 产品：高层为主。 价格： 3000— 4500 元 /M2。 分析：  该开发区属于哈尔滨开发区中的南岗集中区，规划面积。  属于现代风格的新景区，新建住宅项目较多。  高新技术项目主要为孵化， 和企业研发基地、金融保险、餐饮、旅游、文化、休闲、娱乐等。  近年来，该区域新建项目较集中，整体推案量大。  视销售同期长短，销售率基本在 60%以上，部分销售时间长的项目达到 80%以上。  因区域内尚有部分可开发土地，预计后续仍有少许个案推出，但受早期现房冲击，价格保持平稳。 代表个案：世纪广场、香榭丽苑、金源花园、鸿祥名苑等。 新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目 初 步 可 行 性 研 究 报 告 第 24 页 共 70 页 （４） 呼兰县区域 呼兰县位于哈尔滨市北部，全县总人口约 68 万，非农业人口 15 万。 行政中心呼兰镇距市区约 35Km。 目前开发项目主要分布于呼兰镇中心和利民经济开发区内。 ① 呼兰镇市 场 呼兰镇是呼兰县的行政、商业中心，已有近 300 年的历史。 目前在售项目两个（福润嘉苑、裕兴园小区），个案规模均较小，品质不高，配套也不完善；价格较低，针对客源为镇内客源。 由此可见，呼兰镇的住宅市场尚处发展初期，属于小规模市场，受新行政中心向利民经济技术开发区搬迁的影响，呼兰镇的市场发展将缓慢进行，整体影响力较低。 新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目 初 步 可 行 性 研 究 报 告 第 25 页 共 70 页 ② 利民经济技术开发区 利民经济技术开发区位于呼兰县南部，紧临哈尔滨市区。 十余年来该区域皆为农田庄地，通过十余年的开发建设，如今已有较多知名企业入驻建厂臵业，加之呼兰县的行政办公 新址座落于利民开发区内，至时，利民经济开发区将成为下一阶段房地产开发的热土，潜力较大，已有近十余家房地产企业进入园区开发项目。 目前在售项目仅有志华商城，该项目总建筑面积 万平方米，其中含 万平方米的商住楼； 万平方米的多层住宅楼； 万平方米的高层电梯住宅楼和 万平方米的购物中心。 可以肯定，利民经济技术开发区内房地产市场将会蓬勃发展，并随开发区内的各大企业、学校、行政区的建设和投入使用而蒸蒸日上，前景非常可观。 新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目 初 步 可 行 性 研 究 报 告 第 26 页 共 70 页 二、 产品供需预测 近期哈尔滨住宅市场供需量分析 1998 年 ： —— 各类商品房建设面积为 556 万平方米； —— 各类商品房销售面积为 161 万平方米，销售额为 亿元。 1999 年 ： —— 各类商品房建设面积为 552 万平方米； —— 各类商品房销售面积为 163 万平方米，销售额为 亿元。 2020 年 ： —— 房地产增加值达到 亿元，比上年同期增长 %； —— 商品房住宅销售面积为 175 万平方米，其中个人购买商品房住宅面积达到 158 万平方米，销售额为 亿元（占商品房销售额的 %）。 2020 年 ： —— 商品住宅竣工面积 565 万平方米，销售面积达 263 万 平方米，销售额 亿元。 销售面积和销售金额分别比 2020 年增长 50%和 93%。 —— 至 2020 年底，哈尔滨空臵住宅面积达到 263 万平方米，等同于2020 年的住宅销售面积。 可见哈尔滨房地产市场发展火爆的背后还存在危机。 新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目 初 步 可 行 性 研 究 报 告 第 27 页 共 70 页 根据市场调查表明，哈尔滨市 80%的城市居民对现有住房不满意，改善居住环境已成为哈尔滨市民的首要解决问题。 由此可见，哈尔滨市城市住宅业市场发展潜力巨大，而且随着民营经济在城市经济中的份额越来越大，个人购房已经成为哈尔滨城市住宅业市场的主体。 而个人购房一旦成为住宅市场的主体，那必然预示着城市 住宅新经济时代的到来。 新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目 初 步 可 行 性 研 究 报 告 第 28 页 共 70 页 住宅消费趋势分析 从目前住宅业的销售市场来看，住宅城镇化、住宅郊区化已经成为国内外城市住宅业的共识和开发方向。 住在远离大城市的污染和喧嚣，具有清新优美的自然环境的大型成熟社区已经被越来越多的人们所识。 在我国，北京、上海等特大城市的住宅郊区化水平已经超过了 5%。 同时住宅郊区化代表了城市发展的现代化水平，事实证明越是经济发达、现代化程度较高的城市，其住宅郊区化的水平越高。 住宅郊区化水平的提高，标志着城市住宅最终会进入住宅城镇化时代。 哈尔滨市的住宅项目 多分布在市区，有多层、小高、高层，格局多以点式、塔式布局，采光、通风条件大打折扣，加上城区建筑密度大，容积率高，一些小规模个案连基本的绿化和物业管理都难以完善。 致使目前市区在售的项目中，朝南户型多受关注，朝北的户型受到较大的冷落。 可以肯定的说，回归自然的规模型生态住宅区已成为多数购房者心中的理想居所，但土地利用有限的市区范围已无法满足大量的居住所需，致使城市的格局随需求的产生而发生变化，现在越来越多的新城和郊区别墅群便是这一发展的产物。 因此，哈尔滨市的郊区住宅群体的需求已日益突现，住宅消费趋势将由早日的 统一在市区购房消费分离出来。 新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目 初 步 可 行 性 研 究 报 告 第 29 页 共 70 页 别墅产品的供需预测 经济的发展刺激了房地产需求市场，在哈尔滨经济快速、迅猛发展的今天，对于别墅市场的潜在的需求已呈现出来。 通过问卷调研分析，意向购买高价位住宅产品的客户中，其中 3 成愿意购买别墅产品。 哈尔滨市近年来高价位楼盘（单价：建筑面积 3500 元 /M2 以上）的年销售量大致在 50 万平方米约 3000 余户，按 3 成客户选择购买别墅项目，年需求别墅约 1000 套，近 30 万平方米。 而目前哈尔滨市场上别墅产品供应量几乎为零，供需严重失衡，本相目的推出，必将大大改善这一局势。 新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目 初 步 可 行 性 研 究 报 告 第 30 页 共 70 页 三、 价格预测 高档产品市场价格现状 （１） 产品单价（按建筑面积计算）  中央大街沿线是市区房价的至高点，市场行情维持在 45005000 元/M2 之间，步行街的价值凸显无疑。  松花江沿线也是房产开发热点之一，但只有太阳居属真正意义上的江景豪宅，其价格也超出区域行情，达 5800 元 /M2。  儿童公园周边开发较早，目前已形成成熟的居住区，但由于地段与步行街、滨江沿线相比处于劣势，故价格在 3500 元 /M2 左右。  高新技术开发区起步较晚，但起点较高，是政府重点发展区域之一，价格在 35004000 元 /M2 之间。 （２） 总价  2R： 5060 万元 /套， 3R： 6585 万元 /套是市场主流产品总价。  100 万元 /套以上产品市场仅占有少量份额，这主要是由于高总价产品在去化上要逊色于其他产品，降低其份额可减少市场风险。 新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目 初 步 可 行 性 研 究 报 告 第 31 页 共 70 页 （３）小结  在哈尔滨大市场发展趋缓的大背景下，未来一段时间，高档产品价格将在维持现状的基础上，有轻微上调。  由于目前市场上的高档产品销售时间大多较长，为了加快去化，不排除部分楼盘将有价格下调的可能。  产品主力总价区间段“重心”略有上移，反映出市场平稳发展，价格稳中略有上升的趋势，未来一段时间市 场仍将保持这一态势。 新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目 初 步 可 行 性 研 究 报 告 第 32 页 共 70 页 本相目价格预测 通过对有效问卷调查的分析，有别墅需求的消费者要求的户均面积在270M2/套，总价在 100 万元 /套，基本是以市区高档产品的总价来衡量别墅。 鉴于本相目产品的特殊性，通过前期的宣传引导，预计本项目未来价格如下： 面积（ M2） 总价（万元 /套） 占有额 250350 90120 75% 350450 125160 20% 450 以上 160 以上 5% 本项目的户均面积在３２０ — ３３ 0M2/套，总价在 110120 万元 /套。 新 湖 集 团 哈 尔 滨 项 目 初 步 可 行 性 研 究 报 告 第 33 页 共 70 页 四、项目竞争力分析 １、时机上 目前哈尔滨市场尚无别墅产品推向市场，但别墅的需求已体现，本项目亦抓住这有利时机推向市场，抢占市场先机，吸收第一批别墅客源。 ２、规模上 本项目总占地 3300 亩，一期占地 1065 亩，是目前开发区占地规模最大项目，景观、环境也可极好的塑造本项目超级大盘的概念，对市区房地产市场产生极大的影响力。 ３、利民经济开发区的带动方面 利民经济技术开发区是本项目的 载体，开发区的建设发展对本项目有极大的影响力，反过来，本项目的开发建设也对开发区有一定的推动作用。 目前已有 7 所学校在开发区建设， 210 家企业在开发区建厂，加上行政办公区的建。