房地产项目开发程序和业务流程

房地产项目开发程序和业务流程内容摘要：

与 签定建筑工程分部工程（主体）验收表 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 项 目 销 售 阶 段 销售 许可证 准备相关文件 《公司营业执照》 《房地产开发资质证书》 《国有土地使用证》 或《建设用地规划许可证》 《年度投资计划》 (计委批文 ) 《建设工程规划许可证》 研发 ：负责提供所需的全部图纸。 《建设工程施工许可证》 公用基础设施配套证明 获取前期物业备案证明 物业 ：签订物业合同 工程施工达到办证要求的形象进度 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 工程 ：符合形象要求提供基础验收证明。 按规定达到相应的形象部位 工程 ：达到形象进度 大量管理资料下载 12 （不同建筑形式，要求不一样） 要求，提供证明。 面积计算及图纸 获取《面积计算成果表》 项目 ：提供地名批复及附图、图审证等；研发 ：提供全套的施工图和总平面图。 《项目总平面图》 获取商品房网上销售数据录入合格证明 销管：配合网上录入 项目 亮相 前准备 推盘策略确定 产品策略： ■ 策划 ：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期、阶段性重点聚焦提合理化建议； ■ 研发 ：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点、专业设计人员支持、讲解产品等。 价格策略： ■ 销售 ： 协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素，制定价格体系及制作销控； ■ 成本控制部 ：提供产品成本，提出售价建议。 推广策略： ■ 销售 ：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化； ■ 研发 ：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持。 招商策略： ■ 商业运营 ：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略。 确定外部资源 广告公司寻找及确定 ■ 销售 ：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通。 制作公司寻找及确定 策略公司寻找及确定 ■ 销售 ：策略公司的沟通，并进行相关的培训 媒介公司寻找及确定 ■ 销售 ：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果。 活动公司寻找及确定 ■ 销售 ：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容。 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大 类 小类 说明 项 目 销 售 阶 段 项目 亮相 前准备 项目推广定位确定 项目名称、组团名称 研发 ：根据对产品的理解提出合理建议。 销售 ：根据对市场客户的理解提出合理建议。 项目核心推广理念确定 Slogon 确定 项目核心识别系统确定 Logo 确定 VI 系统及延展方案确定 亮相前项目知识 系统培训 建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合培训 销管 ： 提供相关政策培训法务：提供相关政策培训及统一口径的法律审查； 研发 ：提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、 大量管理资料下载 13 户型卖点资料、全部图纸资料等； 工程 ：提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料。 销售分卖场设立 为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房销售展示中心 企划 ：提供外卖场设计、包装方案并协助完成，卖场相关销售道具制作。 销售道具准备 现场房型手册（亮相版） 研发 ：提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等。 售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架） 销售 ：提出装饰及指引系统的合理化建议； 工程 ：组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工； 成本控制 ：核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作； 财务 ：提供装修及包装所需资金支持。 样板间及样板环境指示说明系统 销售 ：协商决定样板间建造的具体户型； 研发 ：提供样板间户型的详细房型图和尺寸； 工程 ：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工 和节点支持； 成本控制 ：样板间装修成本核算及合同审批工作； 财务 ：提供装修及包装所需资金支持 沙盘（概念）模型、 主力户型单体模型 研发 ：提供规划方案图和户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体户型； 销售 ：与企划部协商，选定沙盘方案及主力户型。 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 项 目 销 售 阶 段 项目 亮相 前准备 销售道具准备 入市前印刷品的设计、制作（概念楼 书、房型图、 DM单、宣传海报等） 销售 ：各种印刷类销售道具制作的确定； 研发 ：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等； 工程 ：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料； 法务 ：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核。 大量管理资料下载 14 项目周边的主要道路设置醒目指示系统 (意向 )派筹卡及纪念礼品 联动工作的准备 配备看房车及看房车包装 行政 ：提供看房车及司机 组织进行联动单位人员的培训和包装 企划 ：提供重点联动单位的包装，相关销售道具的制作。 意向商家签约 进驻意向书 法务 ：合同谈判以及审核 确定项目亮相方案 项目形象表情、主题、创意表现确定 项目部、销售部 ：参与讨论，提出建设性意见。 项目亮相细化方案确定 项目亮相媒体确定 项目 亮相 项目亮相 项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯） 法务 ：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核。 新闻媒体新闻信息亮相 新闻中心 ：通过媒体扩大宣传信息。 亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排 研发 ：项目研发设计资料、研发设计专业人士支持； 销售 ：项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现场客户接待，活动的协同组织等。 项目 开盘 前准备 销售内部资料 房型、房号及面积对照表 研发 ：提供房型本册、技术支持； 销管 ：提供房号及面积表 销控方案及销控表 《答客户问》 客户接待、客户问题汇总 及反馈（统一说词） 研发、工程 ：配合解释、解决客户提出的研发及工程问题。 客户积累 意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护 销管 ：意向卡销售的组织工作； 外卖场 ：意向客户推荐，客户关系维护。 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 项 目 销 售 阶 项目 开盘 前准备 交工标准确定 各部门联动 ：讨论并确定项目交工标准； 法务 ：法律风险提示。 价格体系确定 成本控制 ：牵头制定项目考核指标体系，提供项目经济指标要求； 销售 ：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制 大量管理资料下载 15 段 定合理的价格体系。 合同准备 房型附图 研发 ：提供所有房型附图 交工标准 研发 ：提供确定交工标准 法务 ：交工标准中法律风险的提示和规避； 工程 ：审核合同中的交楼时间及交工标准。 小区摆位 研发 ：负责提供最终版的总平面图。 合同、附加协议等文本审查确定 法务 ：商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定。 开盘前销售道具 的准备 现场房型手册深化版及最终版 研发 ：提供深化版房型 图手册及逐步落实形成最终房型图手册。 楼书，宣传海报、折页，物业管理公约 研发 ：协助制作楼书、折页等，提供技术支持； 物业 ：提供物业管理公约 购房须知，房型图，详细价格表 研发 ：提供项目详细的房型图，提供技术支持； 销售 ：协助销管制定项目楼房的价格体系； 工程 ：提供工程进度及交工标准。 售楼处内外展示道具统一更换 (道旗、吊旗、背板等 ) 沙盘（细化景观及外檐） 研发 ：提供项目总规划平面图，协助企划制作沙盘，提供图纸和技术支持 样板间、样板环境的指示系统的数据更新 研发 ：负责提供样板环境图纸和技术支持 销控表及销控贴，认购书，合同袋 销管 ：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具。 项目形象的提升 及深化 户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化） 报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化） 小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化） 开盘信息告知 媒介组合应用（户外、报纸、 电视、电台、车体、电梯） 银行大协议的签订 财务中心：提供银行 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 开盘 项 目 项目 开盘 开盘庆典活动 活动形式 （演出 ∕ 说明会 ∕ 发布会） 与会人员 （演艺名人 ∕ 专家学者） 销售 ：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户； 大量管理资料下载 16 销 售 阶 段 告知途径 （报广 ∕ 海报 ∕ 门票 ∕ DM） 物业 ：积为开盘庆典活动提供人力物力支持 客户转化 明确合理流程，接待、回访 、邀约客户 ， 完成客户转协议、转合同工作。 财务 ：收定金、购房款； 销售 ：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署 回款落实 销售 ：按每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑。 日常 销售 月度指标分解 根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整 产品分析、聚焦销售重点 来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整 企划 ：阶段性项目推广总结，根据 库存产品现状，合理安排推广节奏和推广方向； 销售 ：根据库存产品现状和考核指标要求，讨论协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售； 外卖场 ：协助销售进行产品、客户分析，根据聚焦销售重点，推荐可成交客户。 月度操作手册的制定 根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大节点 价格监控及调整 定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化 成本控制 ：阶段性考核指标调整；动态调整售价，实现利润最大化； 销售 ：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协调销管调整价格体系。 月度推广计划的执行 报纸媒。