房地产项目开发完全手册

房地产项目开发完全手册内容摘要：

销推广进行整体、系统策划的超前决策，是 专业化运作的流程。 ① 区域市场动态分析（项目基本要素、定位、 供求状况、竞争因素等）； ② 项目卖点的荟萃及物业优劣势分析与对策； ③ 目标客户群定位分析； ④ 价格定位及策略； A、结合项目本质与市场定位确定价格定位 B、 价格策略（价格总趋势） C、价格战术（优惠幅度及阶段促销） ⑤入市时机规划； A、根据报批报建推进 B、结合项目施工进度 C、结合房地产销售周期规律 D、结合重要节假日及地方性城市活动 ⑥广告策略； A、广告总体策略与阶段性划分 B、广告形式的配比（直接、间接等） C、广告主题 D、广告创意表现 E、广告效果监控、评估、修正（指标→销售 额、利润、市场与占有率、品牌形象等） F、入市前印刷品与广告品设计制作 如：购房须知、价格表、销控表、楼书、海报 折页、认购书、合同书、交房标准 即配置清单、 物业管理内容、名片、相关表格等。 H、广告支出监控 I、媒体组合 J、公关活动与相关仪式策划 K、软性宣传 ⑦人员配备与管理； A、参与销售过程所需哪些人员 B、销售与综合培训 C、管理与佣金制度 D、制订销售手册 如：批文证照、营业执照、楼宇说明书（项目 统一说词、户型图、会所及公建内容、交楼标 准、建筑材料）、价目表、利率表、购房办理程 序、购房付费一览表、产权证办理程序及费用、 入住流程、入住收费明细表、物业管理收费标 准等。 E、合同文本 如：预 定书（内部认购书）、合同文本、 抵押合同、公积金借款合同、商业借款合同、 保险合同、公证书等。 ⑧客户管理系统； A、电话接听登记表 B、新老客户档案表 C、销售日、周、月报表 D、已成交客户档案表（台帐） E、应收帐款控制表 F、保留楼盘控制表 ⑨销售组织与日常管理； A、组织与激励 B、工作流程 方案审批： ⑪ 项目总规划方案审批。 ⑫ 建筑单位方案审批。 ⑬ 方案招投标。 施工图设计 人防审批： ⑪ 立项、总平方案后进行人防实施方案申报。 ⑫ 得到批准批复后委托有资质设计院进行设 计（同施工图同步）。 ⑬ 修建人防地下室审批（或易地建设审批）。 ⑭ 人防实施阶段。 ⑮ 验收。 抗震审批 消防审批 绿化审批 1城市配套审批（水、电、污处理、市政、 环卫、暖、煤气、弱电等）： ⑪ 市政施工管理。 ⑫ 市政道路开口管理。 1建筑商与监理公司选择 1材料商选择 1其他合作单位选择 ⑪ 物业管理。 ⑫ 经营管理公司（商业、写字楼）。 ⑬ 装修商。 ⑭ 绿化园艺。 1节能 评定 1融资及房贷资信等级评定 三、规划管理 征地前规划管理： ⑪ 项目选址→《选址意见书》。 ⑫ 建设项目用地规划审批→《用地定线坐标 图》、《规划设计条件通知书》。 ① 申领建设项目规划设计条件； ② 重点工程批复等文件在提交范围； ⑬ 项目规划总平面设计方案审批→ 《用地规划 总平面布置图》。 ⑭ 核发《建设用地规划许可证》。 ① 未取得此证，用地批准文件无效； ② 本证有效期 6 个月； ③ 改变原用地规划的按改变申请程序进行办 理； 建审规划管理： ⑪ 建筑工程定位审批→《建筑工程定位批件》 有效期 6 个月 →《规划设计要点》。 ⑫ 建筑工程设计方案审批。 报项目方案设计两套（总平图及相应航测地形 图上总平图、平、立、剖图）。 ⑬ 建筑工程施工图设计审批。 ⑭ 核发《建设工程规划批准书》。 施工规划管理（施工验收管理）： ⑪ 基槽或桩孔验线规划管理。 ⑫ 基础验线规划管理。 施工期间变更规划管理 测绘管理 四、报建管理（建委） 报建申请（甲方） 施工图审 批（甲方） 工程划类别（甲方） 招投标管理（甲、乙方） 抗震审批（甲方） 质量监督委托（甲方） 监理备案审批（监理方） 安全监督审批（乙方） 墙改审批（甲方） 建筑工程社会保险审批（甲方） 1职工意外伤害保险（乙方） 1水泥用散审批（根据承包及主材供应形式 而定审批方，原则上为乙方） 1砂石审批（乙方） 1城市基础设施配套审批 1施工许可审批（甲方） 领取《施工许可证》 五、预售及申报房贷 预售申请： ⑪ 按《预售管理办法》投资达到 25%以上。 ⑫ 具备《土地证》、《用地规划许可证》、《建筑 工程规划批准书》、《施工许可证》。 ⑬ 有明确价格备案。 ⑭ 商品房物业管理方案备案（物业大修基金）。 ⑮ 房管测绘部门对预售面积进行核准。 银行申报贷款审批： ⑪ 市场处办理预售卡及备案。 ⑫ 银行申报（注意规划批准房屋属性）。 公积金贷款申报审批 信用担保合作 六、施工管理 土建工程： ⑪ 组织落实现场折迁准备工作。 ⑫ 组织落实现场三通一平工作。 ⑬ 实测现场征地红线用地面积。 ⑭ 核查枫叶商务广场占地范围总平面定位。 ⑮ 核查北美风情一条街及酒店式公馆户型规 划。 ⑯ 拟定施工现场总平面布置图。 ⑰ 了解当地建材供应、运输通道机械租赁相关 信息。 ⑱ 拟定主体工程平立剖面细部规划方案。 ⑲ 选定参建单位、设计规划单位、施工图设计 单位。 ⑳ 选定甲级施工单位及建设监理单位。 ⑪ 选定勘察设计单位，寻求合作伙伴。 ⑫ 对参建单位进行业绩考察。 ⑬ 建立健全各级岗位责任制，实行目标管理。 ⑭ 编制项目管理办 法。 ⑮ 建立项目总体方案的审查审批认可制度。 ⑯ 工程部根据批复的总体进度计划编制细部 程序。 ① 工程总体网络施工进度计划； ② 单项工程施工进度计划； ③ 分部工程施工进度计划； ④ 月进度计划； ⑰ 施工管理。 ① 建立工期管理的检查体系； ② 建立施工过程记录，分包工期计划落实的汇 报制度； ③ 施工过程控制，工期预测，改进措施； ④ 严格《施工组织设计》，施工方案审批制度； ⑤ 严格按《施工组织设计》及作业标准组织施 工； ⑥ 建立健全施工技术交底制度，实行程序 化管 理； ⑦ 特殊施工过程的控制； A、对那些质量性能指标不能通过其后的检验 或试验完全判定或施工后无法检测，只能通过 破坏性检验才能判断其质量的施工过程，必须 采取特殊的检验措施。 例如：地下室防水工程、 挖孔灌注桩砼程，承重钢结构的焊接工程等。 B、需采取特殊检验的工程，参建单位要对特 殊过程的施工能力实施预先鉴定。 应从人才素 质、设备性能、材料质量、施工方法、施工监 理检查环节等五个方面进行预先鉴定，由责任 工长填写“特殊过程能力预先鉴定报告”，经项 目技术负责人批准后实施，工程部技术人员应 及 时检查和监督。 ⑧技术核定单和土地洽商单及设计变更审签； 工程部经理和相关专业主管人应认真核对经监 理公司批复后的技术核定单，工地洽商单及设 计变更单，并与设计单位进行沟通确认后，组 织施工。 水电暖通安装工程： ⑪ 新项目定位后要及早与有关市政部门沟通。 ① 电业局； ② 自来水公司； ③ 热力公司； ④ 有线电视台； ⑤ 电信局； ⑥ 煤气公司； 新项目应申报所需容量、进线方式、方位等以 及时合理安排供水、供电、通讯、有线电视、 供热、供煤气线路的接口入户位置；在符合市政部 门专业条款要求的情况下，尽量缩短线路， 避免相互影响重复开挖布线，便于施工及维修， 极大限度的降低工程施工费用。 ⑫ 吸取其它小区在开发时的重复设计，以及施 工工序不合理造成的重复开挖反复施工，造成 浪费。 ① 高压配电室双电源进线设计，必须经电业局 生计科认可后才能送电。 因此，高压供电 部分应委托电业局进行设计。 ② 自来水的收费根据用途不同，其收费价格也 不同，我们可以把双水源 进小区时，分为生活 用水和商业用水两条线计量，在小区内调整供 水管道以合理节省用水费用。 ③ 热力管 道接口与热交换站的路径越短越好， 可以减少热损耗，同时尽量避开其它管道。 ④ 小区内的排水管道的坡度和管径在符合设 计要求的情况下，应尽量加大一点，留点富余 量。 ⑤ 小区的化粪池最好采用生物化粪池（例如： 通元花园、 613 所、雅赛城），可以减少沉淀物， 降低常期维护清淤费用。 ⑥ 安装大型设备所预留的吊装孔，应方便施 工，防止设备吊装时产生碰伤，例如高低开关 柜，变压器水泵等设施。 ⑦ 电气设备以及强弱电桥架，管道井的施工应 注意防水、防潮，杜绝渗漏水隐患。 ⑧ 上下水管道穿楼板面处接缝不严密 极易产 生渗水隐患，卫生间，厨房楼面应作好防水层， 应设砼泛水沿，应考虑管道热胀冷缩现。