房地产项目前期定位策划报告

房地产项目前期定位策划报告内容摘要：

路 13路 88路 71路 126路 312路 16路 74路 109路 112路等。 红星苑 项目背景 开发商 ： 福州江滨建设开发公司 项目位置 台江区 台江东临光明路，西靠连江南路、鳌峰大桥，南邻鳌峰路，北邻鳌港路 销售价格 起始价： 14000元 /平方米 均价： 17000元 /平方米 建筑规模 占地面积： 106026 平方米 建 筑面积： :491200 平方米 建筑用途 普通住宅 拟建 18 层至 35 层集住宅、写字楼、商场、文化中心、会所等功能的大型高层建筑群，总建筑面积 万平方米，包括有 16 座住宅、 1 座幼儿园、 3 层商场及 2 座 27层商务写字楼。 配套设施 台 江 客运 东南幼妇医院 海峡银行 花鸟市场 万达 广场、 会所、物业管理 、 永辉超市 等 银行配套：交通银行、兴业银行、建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、邮政储蓄、农村信用合作社； 教育配套：华侨中学、第六中心小学、十四中、福四 中均在本项目两公里范围内； 公园配套：闽江公园、闽风园、望龙园、缤纷园、白马河公园。 交通状况： 11 9 2 3 8 2 8 3 1 11 9 3 1114等 福州金融街万达广场 : 项目背景 开发商 ： 万达房地产开发 有限公司 项目位置 台江区 台江鳌峰路 31号江滨中大道北侧、曙光路东侧 建筑规模 占地面积： 49130 平方米 建筑面积： 389500 平方米 规划有 2833层高层建筑， 5幢新古典主义经典建筑 建筑用途 普通住宅 销售价格 起始价： 15000 元 /平方米 均价： 17000 元 /平方米 户型面积 : 一居 23 ㎡ 60 ㎡ 配套设施 周边配套：福州花鸟市场；自身配套：商业、写字楼、五星级酒店、国际影院等； 银行配套：交通银行、兴业银行、建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、邮政储蓄、农村信用合作社； 公园配套：闽江公园、闽风园、望龙园、缤纷园、白马河公园。 小结： 海峡金融街万达广场项目地上总建筑面积 310500平方米，地下建筑 79000平方米，项目建筑占地 49130平方米。 地下机动车位 800个，非机动车位 2500个，其中，除高星级酒店以外，写字楼建筑面积 36700平方米， SOHO 办公楼建筑面积 101000平方米，商业综合体建筑面积95000平方米，商业步行街及酒楼建筑面积 40000平方米，地下室超市 15000平方米。 10 拟建成的 5A 级高级写字楼共 26层， 12层为大堂， 3层为酒店厨房、办公。 四层以上为办公。 办公标准层数为 23层，层高 ，标准层建筑面积 1500平方米。 SOHO 办公楼共四栋，层高均为 3米，其中西侧商业步行街上方两栋一栋 28层，一栋 29层。 标准层面积 900平方米。 设置有 3部客梯， 1部消防梯。 每层设置公寓 20套。 位于东侧商业综合体上方两栋均为 28层，标准层面积 1200平方米。 设置有 5部客梯， 1部消防梯。 每层设有公寓 24套。 商业综合体内部设有一条商业街，商业街西侧部分为 3层，主要为商业店面及餐饮等。 商业街东侧为 5层，其中一层为娱乐门厅，国美电器卖场，百货卖场及名品店。 二层为国美电器卖场，百货卖场及名品店。 三层为 KTV、百货卖场及名品店。 四层为万达影城及百货卖场。 五层为万达影城及百货卖场及健身中心，商业综合体部分每层设有 17部专用自动扶梯。 20台专用电梯及 23处专用楼梯供垂直交通使用。 室外设步行街，地上酒楼部分 4层，其余为 2层，主要为商业餐饮。 这其中，万达影城将建成为福建最豪华的超五星级影院，万达集团旗下的国内知名百货品牌 ——万千百货也将进驻金融街。 即将建设的威斯汀高星级酒店是很大的一个亮点。 按照相关规划，该酒店建筑面积约为 37800平方米，高 20层， 14层为酒店裙房， 520层为客房，共设 6部客梯， 2部消防梯。 一层到四层设置大堂、接待、商务中心、宴会厅、特色餐厅、会议室、游泳池、健身房、咖啡吧等功能用房。 地下一层设夜总会及设备用房。 地下二 层为洗衣房、内部食堂等配套房和设备房。 标准层建筑面积 1500平方米。 客房标准层数 16层。 层高。 每层 18个标准间， 2套标准套间。 顶层设有总统套房，共有客房 310套，建成后将是福建省档次最高的酒店。 项目位于福州西二环路与宁化之路交汇处，处于工业路万宝商圈旁，正对规划中祥坂片区台西 CBD。 项目总地，规划有 2833层高层建筑， 5幢新古典主义经典建筑风格匹配都市向上气质，与乌山、五一广场远远对望，将台西 CBD 壮阔建筑群尽收眼底，闽江北江滨沿线景观更是一笔无价的财富。 第四节 项目 SWOT 分析 优势： 地理位置优越： 地块东北面和西面紧邻西二环和工业路交通主干道，沿街商业面积比重大； 交通便利：项目所在区域交通条件便利，属于二环的黄金位置，使得出行极为方便快捷。 项目周围公交线路较多， 且有望建地铁口 ，四通八达，交通网络覆盖全市。 周边商业气氛浓烈：项目周边宝龙城市广场、万象城， 紧邻万宝商圈和规划中的祥坂片区台西 CBD，周边有繁荣的商业氛围，有利于项目商铺价值的提升，吸引更多的人流量， 区位优势 十分 明显； 周边配套设施齐全：由于项目区位优势，此处有各种商务、休闲、酒店等较高档次的设施。 有众多的学校、医疗设施，满足购房业主就医、上学的普遍需求。 生活氛围： 项目周围有众多小区林立，较大的购物广场以及众多的超市，金融机构齐全，由于已形成商业圈带来人流量，生活氛围浓烈。 地块 面积大：地块 体量大且地下空间开发潜力大 ，能开发一个满足客户多功能需要 11 的城市综合体项目 ； 周边环境较好：由于周边都是已建工程，有较严格整体规划，井然有序， 周边有西禅寺、江滨公园、白马河、白马河公园、乌山等福州胜景， 风景优美、空气清新 ， 环境多项目本省的影响不大。 劣势： 地块形状被分割多块且不规则多边角，整体规划有局限性。 B14地块沿工业路规划红线应设置不小于 10米宽的绿化带，影响沿街商业。 B14地块限高 30米， B14地块应在 2020年底前结构封顶； B1 B11地块内 100米以下建筑应于 2020年 6月 30日前结构封顶、超过 100米的建筑应于 2020年底前结构封顶，时间比较仓促。 对申请人和建筑规划、设计方案都有严格限制和约束。 在优势和劣势里只列举了可能会成为优劣势的各方面，其实其中各方面都是可以互相转化的，视 项目的具体情况加以归类。 优劣势一般着重于项目的实体问题。 机会： 城市发展核心商业圈，区位优势明显； 周边商业氛围浓厚，人流量大，能提供庞大的客源； 起始楼面价相对较低，有较大的利润空间 地铁二号线将助推地块区位价值。 威胁： 周边商业区越来越多，同类竞争大； 地块工期紧，规划要求严格，且周边地铁城尚未确定； 该区域已出让众多地块，未来竞争激烈。 第五节 客户 分析 有以下特征：（以下数据从其他文件参考所得，仅为住宅类商品房） 大多数人喜欢 购置新房 调查结果反映出 ，打算选购新房占 70％；二手房占 21％，尚未决定占 9％，主要以选购新房为主。 这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场 12 占据主导地位。 新房, 70%二手房,21%尚未决定,9%新房二手房尚未决定 自用为主导 由于国家进行高强度房地产宏观调控，在 购房用途的选择中，自住占 60％，投资占 32％，为亲友占 4％，为度假占 3％，其他占 1％。 购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。 自住, 60%投资, 32%为亲友,4%度假, 3%其他, 1%自住投资为亲友度假其他 更喜欢自己装修 在交楼标准的选择上，毛坯房占 50％，厨卫装修占 24％，普通装修占 19％，精装修占 7％。 毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。 13 0%10%20%30%40%50%60%毛坯房 厨卫装修 普通装修 精装修系列1 三房是首选 在单位房间的选择上，选择 1房占 5％， 2房占 20％， 3房占 65％， 4房占 7％， 5房以上占 3％。 购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。 1房, 5%2房, 20%3房, 65%4房, 7%5房, 3%1房2房3房4房5房 最希望的面积 区间 希望购房面积的选择上，希望购置面积在 90110 平方米比例最高；其次是 7090 平方米，希望购置面积在 70 平方米以下的比例不高。 与希望购买的房间数交叉分析。