房地产开发项目流程、管理控制指导手册

房地产开发项目流程、管理控制指导手册内容摘要：

定地增长），促进竞争（相互启发使产业经营更加富有科学、技术和艺术性，合经劳成为乐趣）等。 总之，策划可使国家决策向民间经济决策的转化高效、顺畅、充分。 项目策划的流程 分为四个流程： 项目调研 项目市场细分与选择 1）项目市场细分 2）项目市场选择 项目策划书撰写 项目方案实施。 房地 产项目策划是指，通过对市场环境的调查和系统的分析，利用已经掌握的有关资料及手段，科学地、合理地、有效地推动项目的进程，并且提前判断房地产项目的顺利进展程度及效果。 房地产 项目 策划 首先 须 经董事会批准初步立项后， 再 转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 房地产项目 可行性的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。 此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，研究人员需专业要求很高、技术性很强的 注册房地产估价师 、 造价工程师 、 市场调查和分析人员 专家 、 经济分析专家 、 制作人员 、 社会 、 环境等专家 、房地产专家、建筑工 程专家、财会师及律师 等专家组成。 一、房地产项目 可行性研究的根本目的 ： 是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 二 、 房地产项目 按研究方向 主要有 以下四方面 宏观经济信息 —— 包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。 通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。 相关市场信息 —— 包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。 房地产产品研究： 在售楼盘资料统计 — — 包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。 区域市场分析 —— 根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 内内内 部部部 资资资 料料料 8 楼盘汇总分析 —— 阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。 消费需求趋势研究： 主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。 主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对 于某一个特定楼盘项目。 品牌研究： 在房地产行业发展还不是很正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。 房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。 三 、 房地产项目的 可行性研究步骤 ， 可分为 5 个步骤进行： (1)项目公司接受委托或公司董事会立项； (2)调查研究； (3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价； (5)编制可行性研究报告。 四 、 房地产项目 可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化 ，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况； (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置； (3) 宏观经济环境分析；项目所在地房地产市场状况分析；项目所在板块市场研究 和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护。 (5)资源供给及资本运作方案； (6)环境影响和环境保护； (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究； (8)开发建设节点计划； (9)项目经济及社会效益分析； (10)结论及建议。 五 、 房地产项目 可行性研究的工作阶段 投资机会研究。 该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。 如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 初步可行性研究，亦称 “预可行性研究 ”。 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。 详细可 行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 可行性研究三阶段常规的时间费用表 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 内内内 部部部 资资资 料料料 9 项 目 内 容 时间（月） 费用 允许误差 投资机会研究阶段 1~3 %~% 30%~20% 初步可行性研究阶段 6 %~% 20%~10% 详细可行性研究阶段 8~16 %~% 10% 六 、 房地产项目开发 详细的经济效益分析 房地产项目的投资概算包括内容： （ 1）、 营销开支 概算，包括：项目前研究及可行性研究的开支 ； 项目策划的开支 ； 销售策划的开支 ； 广告开支 ； 项目公司日常运作的开支 ； 项目及企业的公关开支 ； （ 2）、 土地征用开支概算，包括：政府一次性收取的标准地价 ； 用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 ； 影响公共设施而出现的赔偿开支 ； （ 3）、 工程开支概算，包括：用于工程勘探的开支 ； 平整土地的开支 ； 用于工程设计的开支 ；用于建筑施工的开支 ； 用于设施配套的开支 ； 用于工程监理的开支 ； （ 4）、 金融成本开支，包括：外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 ；贷款引起的利 息支出 ； 各项保险开支 ； 税收和行政性收费 ； 不可预见开支。 可行性研究财务数据的选定和预测 （ 1）售楼收入的测定（ 2）项目经营管理费用收入与支出（ 3）经营税费及所得税的缴交（ 4）土地增值税（ 5）所得税 项目经济效益分析 项目盈亏能力分析 ： （ 1） 、内部收益率（ IRR） （ 2） 、净现值（ NPV） （ 3） 、净现值率（ NPVR） ； 项目不确定分析：（ 1）、 项目盈亏平衡分析 （ 2） 、项目敏感性分析 （ 3） 、概念分析 七、 项目可行性研究的结论与建议 ： 可行性研究的结论与建议 是房地产项目可行性研究报 告的最后一部分，是对可行性研究分析做出总结并提出相关建议，也就是根据前面所有的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。 八 、集团公司董事会 根据可行性报告的结论与建议，做出投资决策 ，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 九 、其他：房地产开发项目立项和可行性研究阶段的实际发生的相关费用 （ 1）可行性研究费 （ 2）建设工程规划许可证执照费 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 内内内 部部部 资资资 料料料 10 第三章：建设前期准备阶段 一、 土地使用权 的获 取 及开发 （一）、 土地使用权 ： 是指单位或者个人依法或依约定 ,对国有土地或 集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 集体土地使用权 ： 是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 开发商获取土地使用权的主要方式 1） 通过行政划拨方式取得； 2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3） 转让取得； 4） 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5） 联合 开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6） 通过司法裁决取得； 7） 通过兼并、收购等股权重组方式取得。 开发商获取土地使用权的程序 （ 1）、 土地使用权有偿出让的方式 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。 按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种： 协议、招标、拍卖。 ① 协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对 一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 ② 招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。 以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 ③ 拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。 它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫 价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。