房地产开发可行性研究报告预可行性研究报告

房地产开发可行性研究报告预可行性研究报告内容摘要：

的空 间 及 平面 功能，材质朴实而亲切。 建筑设计强调形体与节点设计，通过材料的色彩与质感变化，创造温馨的家 园形象主 面主要材料为 面 砖， 局 部阳台、 构架采 用 涂料 ，阳台栏杆、空调机位、凸 窗、构架局部墙体等细节处理使整体形浆典雅、清新。 每一单元底层 大 堂立 面 的精心 设计 与不同处理，提高了物业可识别性与档次。 不同单元的立面灵活处理，丰富了总体空间轮廓与形 象。 而总体色彩亦以整体和谐，局部变化为原则，立面局部体形构架与材质变化 为整体注入了活力。 底 商 住宅 建筑 方案在 南侧 临街 建底 商 住宅 建筑， 与北侧住宅楼 共同构成强烈的焦点和主体。 人们首先映入眼帘的是一组具有标志性的 建筑综合体。 商住 楼 采用规则而又便于灵活划分的平 面 设计，通过每层局部的变化和顶部的精心推敲构成立面上退 后与表面层次，经 21 典简洁的建筑语言创造城市低造价 商住 建筑的典范。 立 面 的形式综合了结构体系，材质运用及空调机位的隐蔽等实质要求。 底层的设计充分考虑了 商业 大堂，临街面的商业价值，人流、车流等要素。 主要建筑物设计概况 本项目 地上 建筑由高层商住楼 、 高 层 住 宅 楼及 办公楼裙房等构成。 地下为人防、设 备 、汽车及 自行车 停放等。 主要建筑物设计概况 楼号 建筑物名称 建筑面积（㎡） 层数 层高 (m) 单元数 结构 类型 1 住宅楼 40590 33 3 剪力墙 结构 2 住宅楼 35310 33 3 剪力 墙 结构 3 住宅楼 40590 33 3 剪力墙 结构 4 住宅楼 26100 30 2 剪力墙 结构 5 住宅楼 28800 30 2 剪力墙 结构 6 住宅楼 15600 30 1 剪力墙 结构 7 住宅楼 32100 30 3 剪力墙 结构 8 住宅楼 15600 30 1 剪力墙 结构 9 住宅楼 28800 30 2 剪力墙 结构 23 商住楼 39360 33 3/ 3 裙房 2 层 11 商住楼 28300 33 3/ 2 裙 房 2 层 地下停车场 14000 1 3/ 1 框架结构 合计 345150 22 住宅户型和商铺面积设计 为满足不同消费者的购房需求，本项目 住宅面积为322290 ㎡ .设计的户型有 77～ 94～ 100～ 124～ 146 ㎡／户等多种户型，共 2089户。 计划 入住 总人数 约 7000人。 底商 裙房 面积 8860 ㎡ .商铺 摊位面积 可 有 60～ 270～700～ 2020 ㎡／个等多种类型 设计 ，以满足不同经商、办公客户的需求。 地基处理方案 根据地质报告和规划设计，高层住宅楼及商住楼均采用桩筏基础。 基础地板下需铺 300mm厚河卵砂层，砂中含泥量不超过5%垫层每边扩出基础外缘 600mm。 分层夯实。 结构设计方案 高层住宅楼为框架剪力墙结构，抗震等级为一级。 层高：住宅 3m， 商铺 地下 停车场 墙体 :高层：外墙：水泥焦渣空心砖墙 、砖墙； 内墙：水泥焦渣空心砖墙 、砖墙、钢筋砼剪力墙 柱：钢筋砼柱 梁：钢筋砼梁 23 1板：钢筋砼平板 1地面：砂石垫层； 3∶ 7灰土垫层，水泥砂浆面层； 1楼面：水泥砂浆楼面，地砖面层； 1屋面 ：水泥焦渣找坡，水泥蛭石 隔热 层 ， SBS 卷材防水层； 1门窗：木门、铝合金门窗、防火门、塑钢窗； 1装饰：天棚、抹灰面 106 涂料、铝合金龙骨石膏板吊顶；内粉、抹灰面、 106 涂料、面砖贴面；外粉、抹灰面、花岗岩板、瓷砖贴面； 七、配套公用工程 给水工程 本项目最大用水量为： 1500m3/d 其中居民生活用水 1260 m3/d，以 180L／人 d 7000人计； 底商用水 18m3/d，以 2L／㎡ d 8860㎡计； 室外浇洒用水 40m3/d，以 2L／㎡ d 20205㎡计； 不可预见用水 182 m3/d； 日最大用水量约 1500 m3/d； 消防用水量，高层建筑室内消火栓用水量 20L/S，室外消火栓给水量 20 L/S，按同时火灾次数一次，火灾延续时间2 小时计，最大消防用水量为 144M3。 24 供水水源采用城市自来水。 北侧 中心花园地下设储水池1 座，容量 500M3。 各 高层楼顶分别设屋顶水箱，容量 30 M3／个 给水采用下分式枝状管网供水，给水管采用镀锌钢管和PE 管材。 排水工程 日排水量约 1200 M3 排水系统分为排污水系统和排雨水系统，排污水管道设置在小区道路下枝网状通向各建筑物。 生活污水经排水管 流入化粪池经初步沉淀处理后经小区污水管道排入城市污水管网统一处理。 排污水系统 在小区 边角处地下建 30 吨化粪池 7 座。 排雨水系统：屋面雨水经落水管流经地面与地面雨水汇集到排雨水管沟，送至本小区 南 侧 城市雨水管网。 地面雨水口设置间距 40m。 排水管网采用 UPVC 隔声塑料管、铸铁管和钢筋砼预制管。 供电工程 用电总负荷 11000KW 其中：住宅楼用电 9600KW 底商 裙房 用电 200KW 其他用电 1200KW 25 在小区四周边角地段设置 11台 1200KVA 箱式变压器，变压器总容量 13200KVA。 室外电缆沟设于小区道路下面，高压电缆引出小区后与城市 10KV 高压供电网接通。 低压电缆枝状直埋地下通向各建筑物。 建筑物内暗敷钢管，穿铜芯塑料线或塑胶线； 本项目申请 珠海 市供电局供电。 通讯工程 本项目预设电话线路和电视、网路线路。 穿钢暗敷于建筑物墙内。 每户客厅和卧室均设有电话线、电视线和网络线路接线盒，以满足住户的通讯、信息需求。 通风和 空调 工程 本项目 住宅 面积 322290 ㎡， 由住户采用分体式空调 ，各住宅楼房间均设分体式空调插座和预留孔。 商业面积 8860㎡， 采用中央空调。 地下车库设通风电扇排 风。 煤气工程 本项目住宅用城市煤气，煤气管网设计、安装、调试均由市煤气公司统一实施。 煤气低压干管 DN200，庭院干管DN150。 其他配套工程 （ 1）消防工程 消防给水系统的设计遵照《建筑设计防火规范》 26 （ GB1687）、《高层民用建筑设计防火规范》（ GB5004495）、《汽车库设计规范》（ GBJ9887）、以及国家现行的有关标准规范要求。 高层建筑地下停车库设置消火栓和自动喷水灭火系统。 高层住宅楼各层均设消火栓、消防安全门和疏散楼梯。 室外消防通道≥ 5m，消火栓间距 120m，消防水量为 10～20L／秒。 高层灭火利用楼顶水箱和地下储水池水源作消防用水。 （ 2）竖向交通 本项目 11 栋高层住宅楼共设 50 部电梯，每单元均设 电梯 2 部， 步行楼梯 1处 ，安全门外设消防疏散楼梯。 （ 3）通风和制冷 原住户搬迁与旧建筑拆除方案 本项目场地原有建筑面积 12170m2,其中出租给学校建筑7548 m2；修理厂占用 1320 m2；住宅楼 3300 m2. 目前与学校的租期已到期。 由于本项目建设 ，租赁合同将不 再 续签。 修理厂系自用建筑。 学校和修理厂建筑可按项目计划拆除。 项目建成后以 与原建筑面积（ 12170 ㎡ ） 相同面积新 房给予补偿，作为地价使用权补偿。 住宅楼建筑按原建筑面积进行置换新房，超出面积部分按新房 m2市场 售价补齐差价。 项目建设期间对原住户发放过渡期补偿费，补偿标准按 27 30 元 / ，过渡期计划为 3年。 需支付过渡补偿费 万元。 第六章 节能措施 本项目属民用建筑类别，设计中要遵照《民用建筑节能设计标准》（ JGJ2695）执行。 主要节能措施有： 建筑物尽可能采用南北朝向。 屋顶加强保温 隔热 ，并预设太阳能热水器的承载能力， 各住户阳面阳台侧均预留 预埋太阳能热水器支撑件。 民居生活用热水尽量使用太阳 能。 小区道路照明 和楼道 采用 光控、声控 节能灯。 居民用水、电、气、均计量设表。 动力用电设备采用节能型产品。 第七章 环境保护和安全防护 一、环境保护 废水：本项目废水主要是居民生活污水，洗涤污水，经排水系统排入室外化粪池，经沉淀处理后排入市政污水管网统一治理。 废物：本项目废物主要是居民生活垃圾，由居民分类装袋后投入室外分类垃圾箱，统一由小区物业管理公司派 28 员回收或外运。 废气：本项目废气主要是厨房煤气燃烧废气，由住户安装排油烟机抽入室外。 本项目建筑装潢材料均采用环保型材料，尽可能减少建筑物内苯、甲醛等有害气体的来源。 住宅完工后充分通风，使残留有害气体充分散发后再入住。 项目施工中的三废治理 本项目在实施过程中产生的建筑垃圾，采用定点集中堆放及时清理的方式进行处理。 少量生活废水经排污管排到城市污水管网，施工时尽量减少噪音污染，夜间施工不影响周围居民休息。 二、劳动保护和安全防护 项目施工期间应严格遵守国家有关劳动安全的规定，由施工企业设置专职安全员负责监督检查安全施工，做到安全施工，文明施工。 因建设场地临街，施工中应采取必要的措 施，严密注意过往行人的安全，施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通安全。 29 第八章 工程进度计划 工程计划工期为 3年，具体工程进度计划如下： 项目前期工作阶段 5个月，其中： （ 1）可研报告编制及报批 2个月； （ 2）勘察设计 2个月； （ 3） 住户搬迁 3个月 （ 4） 场地三通一平 2个月； 工程实施阶段分 2期进行。 第一期建设 7，共 4栋 住宅楼 ，其中： （ 1） 主体工程建设 10 个月； （ 2） 室内装饰工程 4个月； （ 3） 室外配套工程建设 2个月 第二期建设 4＃、 5＃、 1共 7栋商住楼，其中： （ 4） 主体工程建设 16 个月； （ 5） 室内装饰工程 8个月； （ 6） 室外配套工程建设 6个月； （ 7） 整体绿化工程 3个月； 全部工程竣工验收 1个月。 30 工程进度表 序号 月份 项目 第一年 第二年 第三年 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 1 前期 项目前期工作阶段 可研编制及报批 勘察设计 住户搬迁 场地三通一平 2 工程实施阶段 1 期 主体工程建设 室内装修工程 室外配套工程建设 2 期 主体工程建设。