房地产市场研究报告金地武汉项目前期市场研究报告

房地产市场研究报告金地武汉项目前期市场研究报告内容摘要：

于长期建设形成的成熟配套和较低的价位，仍然是普通市民购房的优先选择。 行政区域经济运行比较 武汉市八大城区的主要居住人口分布数据如下表： 表 31 武汉市八大城区人口分布表 土地面积 人口密度 户数 年末户籍人口 平方公里 人 /平方公里 户 人 江岸区 9795 204595 629226 江汉区 13760 147865 459998 硚口区 11584 179745 537377 汉阳区 4206 150845 455694 武昌区 10885 261404 884065 青山区 9569 121944 438277 洪山区 1272 148792 647384 东西湖区 523 78821 229486 与其相对应 的区域宏观经济运行指标如下： 表 32 区域宏观经济运行指标 2020年 GDP 财政收入 固定资产 投资 城区人均可支 配收入 社会消费品零售总额（不 含居民购置商品房） 亿元 亿元 亿元 元 亿元 江岸区 江汉区 硚口区 汉阳区 武昌区 洪山区 青山区 东西湖区 － 从上表中可以清晰的看到： 如果以行政区域为划分，武昌、洪山两区的经济发展潜力十分巨大。 两区不仅具有名列前茅的城区人均可支配收入，同时固定资产投资额也非常靠前，武昌区的消费品零售总额远远高于作为商业中心的汉口任何一区（但小于汉口三区之和），洪山区的 GDP总量更处全市 之首，其财政收入排名处于各区之末与其发展的政策取向密切相关，实际上将更有利于其经济长期、稳定的发展步伐，武汉市居住热点的光谷片区、南湖片区即是在此环境下形成的房地产热点，符合区域发展的需要，而且发展的潜力很大。 与此同时，汉口的江岸、江汉两区保持了一定的发展步伐，但从固定资产投资分析，两区的发展空间已经受到一定的限制，人均可支配收入处于中流水平。 由于汉口城区较老，市民的居住条件较差，居民改善居住条件的要求迫切，这样的相对稳定的潜在需求支持了后湖、金银湖片区房地产开发的热潮，具有一定的合理性。 硚口、汉阳两区 ，经济发展略逊江汉、江岸，但人均可支配收入却低很多，其房地产市场不活跃当属正常（沌口的武汉经济开发区不在此列）。 放远眼光，硚口区的经济发展应当具备一定的潜力，如果对汉口其它地区的辐射能够有效展开，其房地产开发的潜力尚可挖掘。 令人惊讶的是青山区，传统认为其工业区性质、区域环境较差、不适合房地产开发的观念可能错失强大的购买能力。 尽管该区各项指标均不在前列，但其人均可支配收入高居全市之首，即使不考虑其发展潜力，以其现有土地成本进行开发，应当有相当的利润空间。 当然，需要看到的是，青山区由于历史的、城市规划的综合原 因，其住宅项目的辐射范围十分有限，人群较为单一，在旧有居住观念、生活方式惯性较强的环境中，创新住宅开发的风险也较大。 青山区的住宅总体水平提高尚需时日。 东西湖区近年来显示了旺盛的发展势头，抛开综合经济发展水平不谈，作为汉口的后花园，近年来其住宅发展的迅猛态势令人瞩目。 区域房地产市场分析 （ 1）、行政区域房地产市场发展趋势分析 与全市总体发展相协调，各行政区域的房地产开发、销售呈现出与区域经济一致的发展趋向。 对各行政区域内住宅市场的分析如下： 表 33 各区主要住宅指标 住宅投资 住 宅施工面积 住宅新开工 住宅竣工面积 住宅预销售总金额 住宅销预售总面积 住宅平均价格 亿元 变化 万平米 万平米 万平米 亿元 变化 万平米 变化 元 变化 武昌区 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 洪山区 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 江岸区 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 江汉区 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 硚口区 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 汉阳区 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 青山区 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 东西湖区 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 1）区域市场供给 从市场供给来看，大多数行政区保持了稳健的上升势头，其中， 东西湖区、洪山区开发势头最好 ，连续三年保持了 30％以上的增长速度（以总投资衡量）； 武昌区、江汉区保持了持续增长的步伐 ；汉阳的变化较为引人注目，在 2020年投资小幅回调之后，其 2020年的投资额增长较快，从进入 2020年后包括上海复地在内 的诸多开发商继续大规模进入汉阳来看，该区域住宅开发的增长速度在一定时期内仍将保持（尽管需求角度所得结论对这样的投资取向并未吻合）。 同时，青山、硚口、江汉三区的住宅总投资在 2020年出现负增长，其中，硚口、青山在过去的三年中有两年出现下滑，属于少人问津的区域；江汉区出现的下滑，如果结合需求的分析，可能与其区域购房人群的取向有关（在需求大幅增长的情况下，价格持续两年小幅下跌），使开发商缺少在该区域开发的积极性。 2）、区域市场需求 从需求来看，武昌区、东西湖区显示了最为理想的增长态势 —— 房价与成交面积同时上升。 其中，武昌区在近年来显示了最为稳健的发展过程，同时显示了强烈的需求结构调整的势头，在经历了 2020年的房价的提升之后，武昌区实际已成为武汉市成交平均房价最高的区域。 与此同时，东西湖区的崛起，更成为近年来住宅市场的一个亮点。 数据显示，由于包括原基数较低等因素的综合作用，东西湖区呈现与总体市场脱离的走势， 2020年，其需求指标未被大势有效拉动，但 2020年，其销售面积、金额、价格均呈大幅上扬态势，推动该片区成为近年来武汉市全市范围内耀眼的片区开发明星。 2020年，由于万科四季花城的入市，东西湖片区的需求延 续 2020年的态势，继续保持强劲的势头，价格再升 ％。 住宅市场的另一亮点无疑是以“中国 *光谷”的开发为契机振翅欲飞的洪山区。 2020年，由于光谷概念的提出，洪山区住宅市场以当年预售、销售总金额增长 ，价格上涨 ％； 2020年，由于光谷开发的实质性动作低于预期，使得该年度区域总需求出现负增长，但市场的回调以健康的方式展开，价格仍有微幅上调。 2020年，随着区域经济发展趋势的进一步明晰，市场回复到快速发展的轨道，呈现处令人振奋的发展态势。 此外，仍然显示活力的是汉口的江岸区，其 近年来的需求市场呈现良好的发展走向，与其区域内后湖片区、解放公园片区成为住宅建设的热点联系密切。 同处汉口的江汉区需求总量有所上升，但由于价格不能有效提升，供需出现分歧。 汉阳、青山两区， 2020年均以均价上升、需求下滑的方式运行，发展缺乏后力。 而硚口更是出现全面负增长，可能需要一些外力的作用才能够有所好转。 从供需两方面的综合分析来看，武昌、洪山、东西湖三区是住宅供需环境最好的区域，武汉市住宅结构调整的有效需求，也将以这三个区为主力逐步释放。 （ 2）、 热点区域综合分析 1） 、南湖片区 谈到南湖居住区， 武汉人首先想到是深宝安开发的南湖花园片区。 南湖花园实际上并不邻南湖，且有相当距离，但由于开发较早、规模较大，该片区在市民中的影响力较大。 该片区过去以大规模开发低价位商品住宅为特征，解决了众多收入不高家庭的居住条件较差问题，在普通市民心目中与汉口的百步亭、常青花园类似，都属于工薪阶层所关注的购房热点。 作为南湖范围最大的一个居住片区，该区域内的项目建设此起彼伏，包括中央花园、新大地 *博雅苑、新世纪宝安花园、宝安加州花园等在内的新项目使南湖花园保持了随时代而前进的步伐 —— 尽管其主流客户定位仍然是能够接受较低价 位的普通市民阶层。 1999年，由红桃 K集团下属的武汉联合置业房地产公司开发的丽岛花园入市，项目紧邻珞狮南路、南湖北岸，成为真正意义上的“南湖概念”。 丽岛花园以别墅开发起步，分期建设多层洋房、小高层住宅、高层住宅，树立优质、优价的社区形象，同时，其规划、选材、施工、营销、物业管理（本司物业）均显示了较为成熟的开发模式，推动了南湖片区居住理念的延伸，并对整个武汉市的房地产开发注入了新鲜的血液。 过去武汉人一致认为的“乡下”，在今天已经得到许多武汉人的认可。 丽岛花园更成为片区的代名词。 从市场来看，尽管该项目 的销售不如人意，但丽岛花园对真正的“南湖”居住区起到了巨大的引导作用。 近年来，珞狮南路沿线及延伸的楚雄大街沿线，以“南湖水景”为主题的项目相继出现，明泽 *半岛尊邸、南湖山庄、名都花园以及 2020年底开盘的狮城名居等，共同将该片区的住宅建设引向较高品质的方向。 南湖片区占据自然资源和地理位置（距离高校 /中心区的实际距离不远）两项优势，由于近年来高校教师收入大幅提升，高科技行业、科研院所从业人员收入较高，南湖片区、尤其是南湖水域周边的房地产开发具备一定的潜力。 近年来南湖区域的房地产开发呈现以下特点：  注重 环境开发 南湖 片区 是武昌的新兴 片区 ， 靠近南湖水域一带 自然条件出众，文化氛围浓厚，消费者文化水平较高使得房地产开发商在开发过程当中都将环境的开发放在了首要位置。  建筑风格丰富 南湖 片区 的住宅建筑风格近年来发生了很大改变，逐渐从单一的欧式风格向多元化方向发展。  户型种类齐全 ，且大户型比例增大 由于南湖 片区 开发起初以经济适用房为主 （主要是南湖花园城） ， 户型类别单一，且面积较小， 1999年以后，人们开始注重对住宅功能的需求， 针对 这一转变，南湖片区住宅户型 从功能到面积都逐渐丰富，明泽半岛还出现了多层全复式设计的大户 型。  配套设施日益完备 随着南湖花园城的逐步成熟，带动了片区配套的日益完备。 部分楼盘还拥有了 网球场、游泳馆 、 健身馆、青少年活动中心等场所供业主节假日惬意享受生活乐趣。 2）、 光谷 片区 光谷片区是武汉是新兴的科技开发、住宅建设热点区域， 2020年 9月 28日，武汉市第十届人大常委会第二十一次会议通过了《武汉市人大常委会关于加快“武汉中国光谷”建设的决议》，明确了对“光谷”建设的政策取向， 东湖开发区 的 周边环境及基础设施 也不断 改善。 同时， 光谷建设 引入的一批高科技人才，带动了区域的住房需求，由于从业人员的年龄关系 ，多数购房人员对住房的要求较高， 对智能化与自然环境、优质管理及齐全的社区配套等 的要求更促进了该区域住宅建设的快速发展。 光谷范围内，不仅有长飞光纤光缆、烽火通信、精纶电子、楚天激光等高科技企业、创业企业，还有华中科技大学、中国地质大学、武汉化工学院、中南民族大学、武汉科技学院等众多高校和科研院所。 受信息经济产业迅猛发展 及 高校教师收入水平不断提高 的影响 ，该片 区住宅市场 以较新的面貌涌现出一批相对质素较好的楼盘，并伴随 楚雄大道成为主 要 干道，迅速形成了规模的开发效应。 光谷范围内，主要供应两种类型的住宅项目，其一是 多层住宅，典型的项目包括当代花园一至五期（现售当代光谷智慧城）、尚文创业城、学府佳园（有小高层）、东林外庐等，售价一般在 1900～ 2200元左右；另一类是以 汤逊湖 开发为核心的别墅概念，满足科技新贵们在收入快速增长后对小资情调的急速追逐， 作为武汉污染最少的湖泊汤逊湖，聚集了水蓝郡、银河湾、玉龙岛花园、澳门山庄 等多个 项目， 项目以具备或准备购买私家车的购房者为主要目标客户，距离中心区较远，但自然资源相对丰富。 由于开发阶段不一，品质差异较大，价格从 1400～ 3000元不等。 正如同前文分析，由于洪山区发展的潜力无穷 ，光谷片区住宅发展的前景尚可继续看好，但由于近期其范围内拟建项目集中（详见后文拟建、待建项目部分），而光谷的科技开发非一日之功，片区项目的价格、消化速度压力将十分巨大。 由以上特点我们可以大致看出光谷地区今后的房地产发展趋势：  注重环境的开发，特别是周边自然环境的利用。 周边良好的自然、人文环境会继续成为光谷地区楼盘的销售卖点。  随着光谷发展的逐步成熟以及周边房地产市场竞争的加剧，会带动地。