房地产市场研究报告浙江蒲岐项目可行性分析报告

房地产市场研究报告浙江蒲岐项目可行性分析报告内容摘要：

这样的空间设计对于经营者和投资者来说成本 比较低，比较能够接受，不会形成价格阻碍；另一方面，以特色街的形式对消费者来说有吸引力，容易形成良好的商业氛围，保证经营成功。 海鲜餐饮特色街区：一方面，引进蒲岐地区大型海鲜酒楼，借助其原有的品牌影响力吸引消费者，起到“招牌”的作用，促进本项目整体商业的成功运营，而本项目整体商业的火暴反过来将为海鲜酒楼提供源源不断的顾客。 另一方面，引进众多别具风味的特色海鲜大排挡，将蒲岐海鲜“鲜美”的特点发扬光大，为蒲岐海鲜餐饮增长人气。 通过将大型海鲜酒楼与小型特色海鲜大排挡的结合形成“蒲岐海鲜美味一条街”，彻底将蒲岐 海鲜的名气打响，形成以海鲜消费为主的特色商圈。 休闲娱乐服务功能。 为更好地保证本项目商业的成功展开，我们建议引进银行、小型超市、休闲服务店等辅助性商家。 注：产品功能设施标准 本项目开发的特色商业街是整个商业创造经济效益的主体部分，应注重人性化设计，以满足住宅业主的居住需求，在舒适、配套、环境、起居、通风等方面都要严格把关，合理设计。 建筑要便于分割组合，排污、排烟、通风、采光等要素在户型设计上要重点考虑，应设有厨卫，以便于投资者和经营用户投资于不同的业态。 产品类别： 根据产品功能结构，我们得出产品类 别如下图所示： 产品功能结构 产品类别结构 居住 长期居住 大户型住宅（ 140— 180 平方） 中户型住宅（ 140 平方） 短期居住与投资 小户型公寓（ 40— 60 平方） 商业 特色海鲜土特产销售 与 休闲娱乐服务 小型特色商铺（每铺经营面积 20— 40平方） 海鲜餐饮 大型酒楼（每家经营面积 500— 1000 平方） 户型配比结构： 住宅配比 160— 180 平米户型 25% 140160 平米户型 60% 5080 平米度假式公寓户型 15% 四、项目总体规划布局： 项目规划总平面呈不规 则四边形，其中北面和西面为主要商业区域，开设大型海鲜酒楼、度假宾馆、银行等商业业态，其内侧形成特色商业街。 东部及中部为住宅区域，南部适当安排一些休闲娱乐商业。 在具体规划中，商业服务配套设施要齐全，商铺户型设计要适应“商住两用”需求，要注重景观设计。 五、项目建筑方案设计： 本项目建筑工程涉及建筑、结构、防火、节能、隔音、采光、照明、给排水、通风等各种专业，设计时需要遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 本项目总体建筑构思应涵盖度假、消费、文化、美食等多重含义。 同时应考虑到 ，由于社会经济的发展，人们的审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料都提出了更高的要求，因此，项目在建筑上应采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息，为业主追求欧洲时尚风情打下基础。 提别提示的是环境保护：在高速立交设置隔音屏障，餐饮业、度假业生活污水、固体垃圾处理等。 第四部分：经济预测算 根据本案地块规划指标以及市场调查结果，本项目住宅与商业的比例分配方案如下： 一、方案一：住宅占 6 万平米，商业占 万平米 方案一 基本项目 占地面积 (㎡ ) 容积率 总建筑面积 (㎡ ) 建 安成本 (元 /㎡ ) 销售均价 (元 /㎡ ) 公寓（高层） 26000 60000 1800 4500 商业（高层） 15000 1800 8000 费用项目 单价（元 /㎡） 面积（㎡） 金额（元） 备注 1 土地成本 2692 26000 70000000 2 勘察费 5 75000 375000 3 设计费 25 75000 1875000 包括施工图设计 4 前期工程费 20 75000 1500000 5 建筑安装工程 费 高层住宅 1800 60000 108000000 商业 1800 15000 27000000 6 室外工程费 200 75000 15000000 包括绿地，市政及相关水、电、电信、有线电视等配套设施 7 配套费 120 75000 9000000 包括基础设施配套费，人防费 8 规费 15 75000 1125000 包括白蚁防治费、散装水泥、墙改费、质监费、保险费等 小计 233875000 9 管理费 1% 233875000 2338750 上述成本的 1% 10 不可预见费 1% 236213750 以上成本的 1%（包括管理费） 11 利息 6% 83875000 10065000 土地款 +相关前期费用2年利息 12 销售收入 高层住宅 4500 60000 270000000 商铺 8000 15000 120200000 小计 390000000 13 销售代理费 % 390000000 7800000 按销售总收入计 14 广告费 % 390000000 3900000 按销售总收入计 15 各项税金 % 390000000 23985000 按销售总收入计 16 总投资额 总利润 =总销售收入 总投资额 = 万元 投资回报率： 10567/28433=37% 第一方案销售单位分配如下： 基本项目 总占比 面积 套数 住宅 6 万平米 共 489 140— 180 平米户型 25% 15000 94 140 平米户型 60% 36000 257 5080 平米度假式公寓户型 15% 9000 138 商业 万平米 共 308 酒 楼业态（ 500— 1000 平方） 40% 6000 8 普通小商铺（ 20— 40 平 60% 9000 300 方） 二、方案二：住宅占 万平米，商业占 2 万平米 方案二 基本项目 占地面积 (㎡ ) 容积率 总建筑面积 (㎡ ) 建安成本 (元 /㎡ ) 销售均价(元 /㎡ ) 公寓（高层） 26000 55000 1800 4500 商业（高层） 20200 1800 8000 费用项目 单价（元 /㎡） 面积（㎡） 金额（元） 备注 1 土地成本 2692 26000 70000000 2 勘察费 5 75000 375000 3 设计费 25 75000 1875000 包括施工图 设计 4 前期工程费 20 75000 1500000 5 建筑安装工程 费 高层住宅 1800 55000 99000000 商业 1800 20200 36000000 6 室外工程费 200 75000 15000000 包括绿地，市政及相关水、电、电信、有线电视等配套设施 7 配套费 120 75000 9000000 包括基础设施配套费，人防费 8 规费 15 75000 1125000 包括白蚁防治费、散装水泥、墙改费、质监费、保险费等 小计 233875000 9 管理费 1% 233875000 2338750 上述成本的 1% 10 不可预见费 1% 236213750 以上成本的1%（包括管理费） 11 利息 6% 83875000 10065000 土地款 +相 关前期费用2年利息 12 销售收入 高层住宅 4500 55000 247500000 商铺 8000 20200 160000000 小计 407500000 13 销售代理费 % 407500000 8150000 按销售总收 入计 14 广告费 % 407500000 4075000 按销售总收 入计 15 各项税金 % 407500000 25061250 按销售总收 入计 16 总投资额 总利润 =总销售收入 总投资额 = 万元 投资回报率： 12157/28592=42% 第二方案销售单位分配如下： 基本项目 总占比 面积 套数 住宅 万平米 共 449 140— 180 平米户型 25% 13750 86 140 平米户型 60% 33000 236 5080 平米度假式公寓户型 15% 8250 127 商业 2 万平米 共 411 酒楼业态（ 500— 1000 平方） 40% 8000 11 普通小商铺（ 20— 40 平方） 60% 12020 400 蒲岐项目新增方案 一、新方案说明： 应甲方要求，我们对蒲岐市场进行再一次的深入分析，依据市场势态，我们调整了商业与住宅的比例，降低商业比重，提升住宅比重，让本项目更 具可操作性，具体市场依据如下： 当地的整体商业欠发达，商业氛围不够浓厚，单一海鲜餐饮特色商业很难支撑大体谅的商业，而发展其他商业的话，又将受到虹桥的威胁，因为从当地居民的消费习惯来看，他们倾向与去虹桥消费。 所以整体来年看，发展商业的风险相当大。 相对商业，当地的居住住宅需求相当大，该地区至今无商品房项目，并且该地区已 有一部分人去虹桥购买商品房，这说明当地人对商品房的渴望是比较大的，本项目作为当地第一个商品房项目，只要产品品质做好，很容易抢占市场先机，并赢取高额利润。 二、新方案：住宅占 万平米 ，商业占 万平米 基本项目 占地面积 (㎡ ) 容积率 总建筑面积(㎡ ) 建安成本 (元 /㎡ ) 销售均价 (元 /㎡ ) 公寓（高层） 26000 63000 1800 4500 商业（高层） 12020 1800 8000（两层） 费用项目 单价（元 /㎡） 面积（㎡） 金额（元） 备注 1 土地成本 3692 26000 96000000 2 勘察费 5 75000 375000 3 设计费 25 75000 1875000 包括施工图设计 4 前期工程费 20 75000 1500000 5 建筑安装工程费 高层住宅 1800 63000 113400000 商业 1800 12020 21600000 6 室外工程费 200 75000 15000000 包括绿地，市政及相关水、电、电信、有线电视等配套设施 7 配套费 120 75000 9000000 包括基础设施配 套费，人防费 8 规费 15 75000 1125000 包括白蚁防治费、散装水泥、墙改费、质监费、保险费等 小计 259875000 9 管理费 1% 259875000 2598750 上述成本的 1% 10 不可预见费 1% 262473950 以上成本的 1%（包括管理费） 11 利息 6% 109875000 13185000 土地款 +相关前期费用 2年利息 12 销售收入 高层住宅 4500 63000 283500000 商铺 8000 12020 96000000 小计 379500000 13 销售代理费 % 379500000 7590000 按销售总收入计 14 广告费 % 379500000 3795000 按销售总收入计 15 各项税金 % 379500000 23339250 按销售总收入计 16 总投资额 总利润 =总销售收入 总投资额 = 元 投资回报率： 6649/31300=% 新方案销售单位分配如下： 基本项目 总占比 面积 套数 住宅 万平米 共 513 140— 180 平米户型 25% 15750 98 140 平米户型 60% 37800 270 5080 平米 度假式公寓户型 15% 9450 145 商业 万平米 共 247 酒楼业态（ 500— 1000 平方） 40% 4800 7 普通小商铺（ 20— 40 平方） 60% 7200 240 注： 本经济测算所有费用均按照一般城市平均水平来计算，在有些细项，比如： 管理费、不可预见费等项目上在具体操作中应该根据蒲岐实际情况来定，由于蒲岐只是一个村镇，所以在具体操作中总体投入应该会降低，利润会提升。 三、新方案与之前两个方案比较 住宅 商业 套数 利润率 方案一 60000 15000 797 亿， 24% 方案二 55000 20200 860 亿， 26% 新方案 63000 12020 759 亿， 21% 四、以上三个方案比较总结： 从对以上三个方案进行。