房地产市场研究报告苏州中瑞高级公寓项目可行性研究报告

房地产市场研究报告苏州中瑞高级公寓项目可行性研究报告内容摘要：

维斯 (FPD)进行管理，高达7 元 /平方米月的物 管费，居住者将享受五星级的酒店管理服务，尽享工作生活的便利。 于 05 年 8 月交房。 苏州中瑞高级公寓可行性研究报告 18 表 4：全市在售小户型公寓一览表 数据来源：苏州中瑞市场研究部项目 相皇国际 润亿皇朝 摩登 99 自由之邑 中茵皇冠国际 汇豪国际 青庭国际公寓 占地 (M2) 5000 5000 / 6900 / 万 / 总建 (M2) 2 万 1． 8 万 / / 14 万 万 1． 9 万 价格范围 (元/M2) 8000(均价 ) 850010000 9000（均） 64007500 6800（均价） 6000（均价） 16200（均） 70008000 800012020 9500（均 ） 总套数 286 400 左右 284 700 130 左右 239 218 主力房型 (M2) 4050 4060 5258 46 9 142 4050 8599 房型配比 30 M2 20% 4050 M250% 70 M220% 90 M210% 36 M210% 40 M250% 60 M220% 7080 M220% 50 M2以下 5% 5258 M290% 60 M25% 一房 90% 二房 5% 三房 5% 93 M250% 142 M250% 30 M220% 4050 M260% 60 M215% 93 M25% 8599 M2100% 装修标准 (元/M2) 1500(公寓四星级 ) 15001700 硬装修（ 600） 800 全装修（ 3500） 1500 全装修（ 25003000） 租金水平 包租 7% 包租 % 2020 1800 左右 包租 % 25003000 元 美金 14001600 交房日期 2020 年 12 月底 05 年年底 05 年 2 月 28 日 05 年年底 2020 年 6 月 2020 年 8 月 2020 年 1 月 31 日 付款优惠 一次性 99 折 一次性 99 折 一次性 98 折 无 一次性 98 折 无 无 销售方式 3F5F 年回报 7% 6F 不包租 2F4F 年回报 % 5F7F 不包租 包租 3 年 不包租 5 年包租年回报率 % 不包租 不包租 管理方式 3F5F 酒店式管理 6F 自住 2F4F 酒店式管理 5F7F 自住 酒店式管理 一般管理，有另收费 服务项目 酒店式管理 可提供部分酒店式 服务 酒店式管理 物管费 (元/M2月 ) 3． 0 2． 0 8 4． 0 7． 0 苏州中瑞高级公寓可行性研究报告 19 2． 3 园区重点楼盘分析 2． 3． 1 中茵皇冠国际 中茵皇冠国际位于金鸡湖西新苏国际大酒店内，是一幢 18 层的小户型公寓，总建约 14 万平方米，有两种户型 （一室一厅一卫）和 平方米（两室两厅两卫），共 130套，两种套型各 65 套。 单价范围 1300019000 元 /平方米，均价 16200 元 /平方米，楼层差价200400 元 /平方米不等。 由于位置优越，中茵皇冠在设计上充分利用了金鸡湖的湖景资源，使得每一套住宅均可以看到金鸡湖，这也是其重要的卖点之一。 中茵皇冠国际于 2020 年 11 月 29日开盘，目前销售率已达七成左右，一室一厅的户型已基本完毕，将于 2020 年 6 月交房。  中茵皇冠包租方式： 包租 5 年，年回报率 %； 回报款按季度划至业主帐户； 包租合同由业主与物业公司签定； 回报款为税前款，税款由业主自己承担。  客源分析： 图 7：中茵皇冠客源分析 本地客户上海客户浙江客户外籍人士其他外地客户 资料来源： 苏州中瑞市场研究部  装修标准： 电梯：德国 蒂森克虏伯 ThyssenKrupp 家用中央空调：美国 天普适达 TEMPSTAR 家庭供暖热水系统：德国 威能 Vaillant 卫生洁具：日本 TOTO 彩电：荷兰 飞利浦 PHILIPS 冰箱、洗衣机（可烘干）：瑞典 伊莱克斯 Electrolux 苏州中瑞高级公寓可行性研究报告 20 净水器：开能 Cannature 食物垃圾处理机：美国 爱适易 ISE 烤箱、抽油烟机、燃气灶、微波炉、消毒柜：意大利 华伦帝 VALENTI 水槽：瑞士 弗兰卡 FRANKE 可视对讲机：美国 霍尼韦尔 Honeywell 2． 3． 2 高峰会 高峰会位于苏州工业园区 CBD 中心，紧邻园区管委会，距金鸡湖仅 500 米，湖滨公园与中央公园分立两侧。 该盘由一幢 32 层高层构成， 13 层为商铺， 5 层为会所，目前在售写字楼部分 6— 21F，销售均价为 11000 元 /平方米，销售情况良好，只剩余 10 多套房源。 商铺部分目前还没有销售。  此盘采取包租的形式： 1. 包租 8 年，年回报率为 %。 2. 回报款按季度付发给业主。 3. 包租合同与物业公司签定。 4. 回报款为税前款，税款由业主自己承担。  客源分析 1. 投资客户 50% 苏州本地客户 70% 2. 企业购房自用 50% 外地客户 30%  面积划分 单层面积 1600 平米，可以提供 116— 1600 平米 的多种弹性空间组合，可以根据客户要求进行适当的面积分割。 具体面积划分见下表： 表 5A 1 1 1 2 2 2 2 28 层各户型面积（单位：平方米） 户别 A B C D E F G H 建筑面积 表 5B 1 1 2 2 29 层各户型面积（单位：平方米） 户别 A B C D E F G H J 建筑面积 表 5C 1 1 25 层各户型面积（单位：平方米） 户别 A B C D E F G H 建筑面积 苏州中瑞高级公寓可行性研究报告 21 2． 4 园区目前商业状况分析 2． 4． 1 供应特征 目前园区湖西商业区的格局正在发生着变化，湖西的商业中心正处于由新城邻里中心向中央CBD 地区进行过渡阶段。 CBD 地区面对稳步上升的市场需求，商铺 平均租金将会平稳上升；而目前的 CBD 及周边区域的商业水平还仅仅是区级的商业中心水平，商业面积不到 10 万平方米。 作为商务区中的商业配套，业态相对单一，能提供的优质商铺较少，因此市场有效需求十分旺盛，特别是首层商铺需求量大。  湖西商业日渐成熟，湖东商业处于起步阶段 工业园区经过十年的发展，金鸡湖西的商业设施已经逐渐完善发展起来，以新城、师惠坊、贵都为代表的湖西三大邻里中心成为各自区域中满足居民生活配套要求的主力军。 同时左岸商业街等也提供了大量的商业设施，与邻里中心形成互补。 湖东商业设施在规划时，采取了与居民区 同步建设的方式，随着湖东第一批居民的入住，湖东邻里中心、 F城等配套商业设施也已经或即将交付使用。 湖东的商业设施虽然刚刚起步，但起点很高，并且出现了在湖西没有的商业形态，未来湖东商业发展潜力巨大。  园区商业以邻里中心为龙头，带动其他设施发展 在一定区域内兴建邻里中心来满足周边居民生活、休闲、娱乐所需，是园区商业发展的一个重要特色，邻里中心一般采取租赁方式，以小面积商铺为主，其内部设立了很多 公共服务设施，如 超市、 卫生所、美容院、音像店、药店等。  餐饮业在园区商业中占重要位置 从园区湖西目前的发展来看，餐饮业 在园区的商业设施中占有重要位置，从北门饭店、川福楼等大型中式餐饮以及肯德基等西餐厅争相在园区入驻可见一斑。 餐饮业在园区的大量发展，一方面是园区政府的引导；另一方面，也是适应园区消费者的消费需求的体现。  商业设施形式多样 目前园区的商业形态有以下几种：邻里中心的围合式商业设施、左岸商业街的沿街商业设施以及天翔商业街的小区配套商业房；每种商业设施都是有其各自的特色和消费人群，满足不同人士的要求。 苏州中瑞高级公寓可行性研究报告 22 2． 4． 2 需求特征分析 图 8：园区商业目标客户地域分布： 37%25%20%10%8% 苏州人温州人上海人台湾人其他 资料来源：苏州中瑞市场研究部 图 9：园区商铺客源职业分析： 20%2%3%25% 25%25%0%5%10%15%20%25%30%经商 公务员 公司职员 自由职业 私营业主 其他投资客 资料来源：苏州中瑞市场研究部 图 10：园区商铺购房动机比例分析： 自用投资其他 资料来源：苏州中瑞市场研究部 表 6：园区商铺投资者年龄比例 年 龄 比 例 30~40 30% 苏州中瑞高级公寓可行性研究报告 23 41~50 40% 51~60 25% 其 他 5% 数据来源：苏州中瑞市场研究部 2． 4． 3 重点个案分析 中天湖畔广场 中天湖畔广场位于金鸡 湖大桥西侧，星港街与苏春西路交界口，东依中天湖畔花园，北靠苏慕路，占据金鸡湖畔商地金角。 建筑面积 25000平方米（地下一层、地上三层），占地 16000 平方米，是集精品购物、娱乐休闲、品牌餐饮、生活超市、金融服务于一体的时尚购物中心。 目前销售价格为 11000— 18500 元 /平方米，客户购买商铺之后，由开发商统一出租，目前租金未定。  商业特色 中天湖畔广场分为地下一层、地上三层。 88 个 100平米 — 4000 平米独立街店式铺面，框架式结构，空间自由组合。 1600 米休闲外街、内街、空中步行街，合纵连横 区内 2020 平方米围合式下沉中庭、 5000 平方米的室外广场；区外 10000 平方米的绿景公园。 5000 平方米大型地下停车场。  商业布局及面积划分 中天湖畔广场突破了单一街道式商店和集中商场的商业模式，其中融入了诸如“花园式围合广场”、“空中步行街”、“独立式街铺”、“连通式地下停车场”等商业空间并与园区特色的“邻里中心”及“公交始末站”整体设计建造，打造商业文化的综合体。 更多了考虑了现代都市人的消费习惯的需求，以商业空间推动了消费需求。 1. 地下一层 ：复合式生活服务区 主要是针对周边众多高尚精英社区的生活需求，服务型商业 、休闲型商业等都能根据空间条件展开。 北区： 5000 平米的停车场 南区： 4200 平米的复合商业生活区（业态未定，面积未划分） 2. 地上一、二层 ：时尚精品潮流区 以品牌服饰为主，并配以特色品牌西餐、商务休闲等项目。 自由分割区 一层 苏州中瑞高级公寓可行性研究报告 24 表 7A （单位：平方米） 区域 东区 南区 西区 北区 面积 240 520 640 700 420 数量 1 1 1 1 1 二层 表 7B （单位：平方米） 区域 东区 南区 西区 北区 面积 210 640 780 1000 420 数量 1 1 1 1 1 初步分割区（位于东区） 一层 表 7C （单位：平方米） 面积 32 64 100 140 数量 1 5 5 1 二层 表 7D （单位：平方米） 3. 地上三层： 中式大型美食区 建立以中式特色餐饮为中心的功能区，由知名的餐饮巨头通过品牌经营，以此吸引苏州及周边城市人流。 自由分割区 表 7E （单位：平方米） 区域 东区 北区 面积 510 450 1900 数量 1 1 1 初步分割区（位于北区） 面积 32 50 128 数量 6 4 1 天翔 CBD 财富街 面积 64 100 140 数量 6 6 1 苏州中瑞高级公寓可行性研究报告 25 天翔 CBD 财富街位于园区苏绣路与星都街交界处，地处园区 CBD 核心区内，园区管委会西侧，。