房地产市场研究报告苏州项目市场定位策划报告

房地产市场研究报告苏州项目市场定位策划报告内容摘要：

年 社会消费品 348． 17 增长幅度 10． 3％ % % % % % 图 12： 2020— 2020 年苏州市社会消费品零售总额（单位：亿元）及涨幅比较 010020030040050060070080090010000 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %社会消费品 3 4 8 . 1 7 3 9 1 . 5 4 4 5 1 . 6 2 5 2 6 . 0 5 6 2 5 . 1 9 0 5 . 0 7增长幅度 1 0 . 3 0 % 1 2 . 5 0 % 1 5 . 3 0 % 1 6 . 5 0 % 1 8 . 8 0 % 1 6 . 5 0 %2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020— 2020 年苏州市（全口径）财政收入及财政支出总额 表 11： 2020— 2020 年苏州市财政收支主要指标明细表 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 财政收入 158． 27 585 597 地方一般预算收入 72． 5 316． 8 图 13： 2020— 2020 年苏州市财政收支主要指标柱状明细图 0100200300400500600700财政收入 585 597地方一般预算收入 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 苏州市城市规划概况及 对本项目的影响‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ (1)苏州市城市规划 ① 规划结构：一个中心、五个副中心、十二个片区、四个发展轴 图 14：苏州市生态功能分区图 图 15：苏州市城镇空间网络规划图 ② 一个中心：中心城市 —— 苏州都市区 规划以都市区的构想培育苏州中心城市 —— 苏州市区的发展，突破行政 区划的界限，以日常往返通勤范围为主体，主要包含苏州外环高速公路以内和沿太湖的地区，核心 是苏州市区的建设用地，核心外围保留大片的绿色开敞用地。 苏州中心城市功能： ● 上海大都市圈副中心，最靠近上海的特大城市和最具发展潜力城市 ● 长江三角洲重要的中心城市之一 ● 重要的风景旅游城市 ● 国家历史文化名城 ● 具有多种现代交通方式，交通优势凸现 ● 具有洁净、舒适、宜人的生活环境和充满绿色的旅游环境 ③ 五个副中心 常熟市区是国家历史文化名城，现代化的商贸城市和风景旅游城市，是全省新兴的中心城市。 它是苏州的北部门户、沿江地区的区域性中心，在苏州市域的次中心城市中具有最强的综合实力和最高等级 、最完善的各类设施 吴江市区是苏、沪、浙交界地区的丝绸之都，新兴工贸城市 昆山市区是苏沪接壤地带以外向型经济为主的工贸城市 太仓市区是港口、工业城市 张家港市区是港口、工业城市 ④ 市域发展轴 沿沪宁城镇聚合轴 —— 沿轴的发展以 IT 等高新技术产业带为龙头，大力优化城市空间，努力提高产业和空间集聚度，成为我国引进、消化、吸收国外先进技术的重要基地和高新技术开发、传播、扩散的孵化基地 沿 太湖旅游休闲轴 —— 沿太湖地区是苏州生态环境和景观最重要、最具特色的地区，以生态旅游为主要功能。 以苏震桃高速公路、苏州西南环高速公路等为纽带，构筑环湖旅游道路，加强景点和景区与高速公路环路互通的联系，根据景点和景区布局灵活组织旅游线路 沿苏嘉杭交通走廊发展轴 —— 该轴是苏州南北向重要的城镇轴线，以苏嘉杭高速公路为轴线，是苏州辐射苏北、联系浙北的重要通道地区，是市域重要的物流走廊。 应因地制宜，发挥各地优势，选准产业发展方向，努力形成特色 沿沪青湖高速公路发展联系轴 —— 规划沿轴城镇进一步加强与上海的沟通与联系，呼应苏州临沪浙产业带的发展，注重提高城镇建设的层次和品位，优化城镇的人居环境和空间景观，多方面增强城镇对人流、物流、信息流的集聚和牵引功能。 妥善处理城镇发展与水网的关系，形成具有独特水乡风貌的现代化城镇。 ⑤ 苏州生态功能分区 环太湖生态功能区、阳澄淀泖水乡与古镇生态功能区、沿长江生态功能区、沿沪宁线城镇发展轴生态功能区。 (2)苏州工业园区规划 ① 园区简介 苏州工业园区是中国和新加坡政府间重要的合作项目。 1994 年 2 月，中新两国政府签署了《关于合作开发建设苏州工业园区的协议》，同年 5 月实施启动。 园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积 260 平方公里，下辖四个镇，总人口 23 万。 其中，中新合作开发区规划面积 70 平方公里。 园 区的目标是：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。 为了推进苏州工业园区的顺利发展，中新两国政府建立了中新联合协调理事会，由两国副总理分别担任理事会中新双方主席，中国外交部、商务部、发改委、财政部、国土资源部、建设部、海关总署和新加坡外交部、贸工部、国家发展部、环境部、经发局等有关部门及江苏省政府和苏州市政府的负责人为理事会成员，定期举行会议，及时协调解决园区发展中的重大问题。 中新双方财团还共同出资组建了中新苏州工业园区开发有限公司（ CSSD），具体负责成片 土地开发建设。 国家有关部门先后在项目审批、外事管理、海关物流等许多方面授予园区相应的管理权限和优惠政策，江苏省和苏州市更是把园区作为全省、全市对外开放的重中之重，全力以赴推进开 发建设，为园区加快发展创造了良好条件。 十年来，在中央和省市的正确领导下，经过中新合作双方的共同努力，苏州工业园区经济发展和开发建设取得了令人瞩目的成就。 目前，园区以不到苏州市 3%的土地、 %的人口和 5%的工业用电量，创造了全市 14%的地方一般预算收入、 18%的工业产值、 22%的注册外资、 28%的进出口额，每万元 GDP 耗水 吨、耗能 吨标准煤，达到了 90 年代世界先进水平，初步走出了一条高产出、低能耗的新型工业化发展之路，成为国内开发速度最快、协调发展最好、竞争力最强的开发区之一，成为我国对外开放的重要窗口、中外经济技术合作的成功典范。 ② 园区未来规划 图 16：苏州工业园区二三期景观规划示意图 苏州工业园区总体规划 70 平方公里，按照规划，将建成一座 60 万人在这里居住工作的新型工业城市。 首期开发 8 平方公里，这里紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区； 第二区环绕秀美的金鸡湖，将建成一个 富有水城特色的居住区和高新技术产业区。 07 号项目地块位于金鸡湖畔的二区发展核心区域，其区域居住版块也逐渐形成， 07 号地块的优越位置优势将随着二期开发的配套而凸现价值 —— 中央湖区高尚观景版块。 第三区靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工工业基地。 全部建成后，园区将提供 36 万个就业岗位。 苏州市房地产政策概况 对本项目的影响‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ (1)2020 年宏观政策信息分析 2020 年可以称为楼市政策年，这是社会各界给出的评价。 很明显，自上而下、从中央到地方，今年政策出台之密集、力度之大前所未有，可以 说贯穿于 2020 年全年的调控政策，改变了房地产行业发展的 “ 惯性 ”。 ①1 月严控土地 1 月 10 日，国土资源部正式对外发布了《 2020 年工作要点》，对建设用地供应政策则采用了 “ 从严从紧 ” 四个字。 2020 年的土地政策以 “ 严 ” 字当头拉开序幕。 ②3 月提高房贷利率 3 月 16 日，中国人民银行宣布调整商业银行住房信贷政策，把原来以鼓励老百姓买房为目标的优惠住房贷款的利率下限往上调整了 个百分点，向正常利率水平适当靠拢，这是央行去年 10 月加息后，第二次提高房贷利率。 ③4 月征收营业税 4 月 30 日，建设部等七部委联 合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，加大了对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。 自 2020年 6 月 1 日起，对个人购买住房不足 2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 2 年（含 2 年）转手交易的， 销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过 2 年（含 2 年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收 ％营业税。 ④5 月严控利润 5 月 26 日，建设部发布了关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知，要求各地要认 真贯彻《经济适用住房管理办法》，加强经济适用住房建设和管理，落实项目用地，落实经济适用住房的各项优惠政策。 严格执行经济适用住房项目招投标制度，实行政府指导价，切实降低开发建设成本，严格将开发利润控制在 3％以内。 严格将经济适用住房套型面积控制在小套型 60 ㎡左右、中套型 80 ㎡左右。 ⑤6 月供应中低收入房 苏州市政府颁布了《苏州市切实解决中低收入家庭住房问题若干意见》，提出从 2020 年 7 月 1 日起，市区低保家庭住房保障标准，由 2020 年调整过的人均建筑面积 12 ㎡提高到人均建筑面积 14 ㎡。 同时，增加中低收入家庭 的住房供应。 而解决中低收入家庭的住房问题，也是国家此轮调控房价过快上涨的初衷。 ⑥6 月发布《意见》 苏州市政府再度发布了《加强房地产市场调控切实稳定住房价格实施意见》，明确了我市享受优惠政策普通商品住房的条件为：住宅小区建筑容积率在 以上，单套建筑面积在 144 ㎡以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 倍以内。 对享受优惠政策普通商品住房按规定执行 2％的契税征收标准；对高档住房按规定执行 4％的契税征收标准。 同时，大力发展节能省地型、中小套型住房，鼓励开发商开发建设普通商品住房，引导中低价 位、中小套型普通商品住房消费。 (2)对苏州楼市的影响 表 12：苏州 2020 年 1～ 11 月销售面积及均价表 月份 成交套数 成交面积（万 /㎡） 成交均价（元 /㎡） 1 2739 4871 2 1313 4953 3 4888 5183 4 4043 5285 5 / / 6 / / 7 1 / 8 1682 4769 9 2467 5466 10 2645 5166 11 3364 4757 (3)宏观政策影响小结 2020 年的春节楼市成为今年楼市的一个高点。 虽然央行在这个月里提高了商业房贷利率，但这一旨在遏制短期炒房行为的政策，迎来的市场反应却颇具戏剧性，三月里，房价不降反升，成交面积和成交套数都达到了年度内最高水平。 其后，随着加息政策效应的逐步显现， 4 月成交较之三月有所减缓，但从总体情况看，市场交易仍在高位运行，成交面积和成交价格，较去年同期仍有一定幅度的增长。 4 月营业税的出台，从根本上破灭了投资客短 炒楼花的获利美梦，此后，苏州楼市也像全国其它楼市一样，进入到一个以自住型业主为购房主体的新住宅时代。 新政实施后的 8 三个月，苏州楼市经历着住房制度改革以来最难熬的一段静默期，三个月的成交面积加在一起不过 58 万平米，不足 3 月份一个月的成交。 多数售楼处门可罗雀，与数月前的繁华形成鲜明对照。 宏观调控在经历了一轮黯淡期后，九月楼市开始复苏，延续八月开始的打折风潮，九月里的楼市促销更是蔚然成风，送礼品、送面积、送现金、送车位、送契税，楼市促销的效果显而易见，成交套数和成交面积都较上六、七、八个月有了 30％左右的增幅。 十月的 2645 套、十一月的 3364 套，楼市以一种再创新高的姿态往前走，但这次的前行中，却呈现出一种成交量上升成交均价下降的趋势， 显然，价格成了影响项目销售速度的催化剂。 苏州市区房地产市场情况调查 近几年来，苏州房地产因快速发展而受到各界广泛关注，但在 05 年 6月新政出台后，苏州房地产市场发生巨大逆转，遭遇了自上个世纪 90 年代以来最艰难的一个发展时期。 而相比 04 年同时段，苏州房地产市场当时的火爆程度足以盖过长三角地区的其他任何一个城市。 苏州近几年房地产态势分析 (1)第一 阶段： 2020～ 2020 年 (6 月之前 ) 苏州房产房价逐年飚升，房产市场热火朝天 数年前的苏州，房价还仅仅 1700 元 /㎡，处于沪宁沿线的城市中最低，其主要原因是由于房产市场不规范，供应无序，住宅开。