房地产市场研究报告x市x路项目可行性研究报告

房地产市场研究报告x市x路项目可行性研究报告内容摘要：

284 万平方米，解决了近 3 万户居民的居住问题。 尽管目前 x居民拥有两套住房的比例 比较高，但 对普通居民来说，还存在着较大改善居住条件的需求，随着居民生活水平的提高，改善居住条件的要求日益迫切。 此外，外来人口的增加，势必引起对住房新的需求。 从 x 市住宅市场近几年的销售情况以及空置情况来看，未来几年内， x的住宅需求量仍会有一定程度的增长，预计未来几年内每年的需求量保持在近 200万平方米。 趋势分析 从供需两方面来看，未来几年内， x 的房地产市场将会呈现供不应求的状况。 再考虑 x 市 “三年再造一个新 x”的发展战略以及 x 临近 x 的地理优势，未来几年内 x 的房地产市场有稳定的需求支撑，其价格仍然 会持续上涨。 不过，若宏观经济政策调整，对土地供应的限制放宽，住宅的供应量将会放量，则房地产市场的价格走势就较难预料。 三、项目周边环境与竞争性楼盘分析 项目周边环境分析 周边环境 该地块位于 x 镇 x 村， x 路西侧、 x 路南侧、 x 公路东侧、 x 西路北侧，占地面积 165, 平方米（约合 250 亩），土地性质为商住楼。 地块范围内有多条河流流经于此，其中一条贯穿地块南北，西北通 x 湖，东南跨 x 江，通 x 河。 沿 x路与 x 西路是规划退让的 50 米景观绿化带。 地块距离 x 仅 5 公里，距离 x 更近。 项目地块临近 x、 x、沪宁高速和 x 高速， x 高速目前正在施工，预计明年 5月 1 日通车，距离项目地块最近的匝道口位于地块以南约 1 公里处。 x 市交通主干线 x 路从地块北侧经过直达 x 湖， x 市规划 的未来城市中轴线之一的 x 西路已打通至 x 路（ x 西路全长 公里，预计 9 月底可通车）。 目前由市区通往或经过地块的公交线路、巴士有多条，公交 x 路、 x 路等均沿途经过。 项目地块东北面是在建的 x 大学城，目前已入驻二所大学 ——x 科技职业学 院、 x 外国语学院和一所科技园 ——清华科技园（ x）。 地块的东面是在建的占地 560 亩的体育中心，该体育中心建成后将拥有 5000人座位，可容纳 3 万人，此外，还附有一个棒球场和相应配套设施，可承办国际、国内单项比赛和省级综合性运动会，该项目预计 2020 年上半年竣工。 大学城东面是已经建成的占地 3150 亩的城市生态森林公园。 以外，在地块东面临近体育中心还有高尔夫训练场（在建）等配套设施。 SWOT 分析 Strength:  处于 x发展规划的西部居住区内  周边大学城、森林公园、体育中心等 市政配套较多  交通便捷，未来 x 城市中轴线前进路即将辟通至项目边上 Weak: 该区域尚未开发成熟，缺乏生活配套  距离市中心比较远，缺乏人气 Opportunity: 区域内尚无大的房产项目，本快速启动后有先发优势  地块内有两条河流，可以利用来做水景  x 西路延伸到项目地块后，将会缩短与市中心的时间上的距离和感觉上的距离 Threat:  临近都市交响康居小区规模庞大，将会对本项目形成直接竞争  动迁安居房会降低本区域住宅档次  x市房地产市场销售普遍放缓  宏观调控对房地产市场的影响 竞争性楼盘分析 本项目周边与本项目比较类似的别墅项目有 x 森林，该项目最大买点在于临 近森林公园，具有得天独厚的环境优势。 此外，相对于 x 别墅而言，该项目距离市区相对较近 ，比较适合居住。 从其客户群体来看， x 本地人用来居住的占绝对比重。 此外， x 湖周边距离本项目较近的有 x 花园，由于该项目以 x 湖为主要卖点，故其主要客户群体是 x 人，其主要目的是休闲和旅游度假。 与本项目比较类似的普通住宅项目有 x 路上的 x 花园和 x 花园。 这两个项目虽然处于 x 路上，距离市中心相对较远，但是由于其楼盘品质较高，其销售情况和销售价格却高于市区平均水平。 x 花园均价 3800 元 /平方米， x 花园多层 3900 元 /平方米，小高层4000 元 /平方米。 各楼盘详细情况如表 所示。 表 周边竞争性楼盘列表 项目名称 开发商 地址 物业类型 均价（元 /m2） ） x 森林 x 置业 x 中路 888 号 独立 /联排别墅 独立 7000/联排 5500 x 花园 x 房产 x 路 18 号 酒店 /独立别墅 7200～ 8000 x 花园 x 房产 x 路 360 号 多层 /小高层 小高层 4000/多层价 3900 x 花园 x 置业 x 路 /x 路 高层 /小高层 3800 四、项目定位 总体定位 一方宝地、一叶绿洲 定为诠释：  x 路是 x 市唯一一条追求山、水、林统一的大道，其 “一线连三点 ”的绝对优势，当之无愧地占据了 x 第一人居大道的宝座，显山、露水、环林的生态大道，诞生了 x 一个特殊的豪宅板块 ——沿 x 路板块。 目前引领 x 房价的几个指标性楼盘基本上都集中在这一区域，包括黄金地理位置楼盘 x 山庄、城西第一小高层和高层楼盘 x、西区别墅价格指标盘 x 营造、森林生态盘 x 森林、原生水岸 xx 水城 …… 在 x 路西侧，森林公园附近诞生一片高绿化、低污染的生态型人文居住区。 与自然亲密接触，山、水、林相结合，充分体现以人为本的居住新理念。 产品定位 根据项目自身特点和项目所处地块周边住宅环境，本项目产品定位为：多层为主、联排和叠加别墅、小高 层为辅。 其依据有：  项目容积率较低，适宜开发高档住宅  项目处于已渐成气候的 x 路高档住宅区  项目面临 x 湖旅游度假区高端别墅项目竞争，联排、叠加别墅可以差异化  x 市场多层住宅为主体，但小高层住宅代表了未来住宅发展的方向。 表 产品分配表 物业类型 建筑面积 (m2) 百分比 多层 119,500 60% 小高层 40,000 20% 联排 /叠加别墅 36,000 18% 配套商业 3,000 2% 合计 198,500 100% 客户定位 从周边项目 x 森林、 x 花园、 x 花园等楼盘的 客户群体来看， x 西路周边楼盘的客户特征如下：  追求高品质生活  具有较高消费能力，一般都有私车  对住宅品质、生活环境要求较高  对价格相对不甚敏感 因此，本项目多层、小高层住宅部分客户定位为： 希望改善现有居住条件、追求高品质生活方式的人。 其具体描述为：  以 x 本地人为主，在 x 工作的外来人为辅  年龄跨度较大， 2550岁为主力范围  客户的家庭结构以两代同住为主，房型要求二房和三房  客户接受的主力总价在 3050 万左右  房屋单户需求面积在 90130 平方米之间  客户的主要职业为企业白 领、公务员、外企人员和私营业主 根据 x 市别墅市场的消费群体来看， x 客户占据约 50%， x 本地人约为 15%，江浙客户占据 35%左右。 但鉴于本项目定位为联排和叠加别墅，适宜居住而非休闲、度假，因此，主要客户群体应该是 x 本地人，具体来讲应该是 x 本地中高收入家庭、外企高管等，其次才是 x 高级白领和企业主、 x 投资客。 价格定位 在相近原则和可比原则的指导下，选取 x 森林别墅， x 花园作为本项目别墅定价的可比样本；选取 x 花园、 x 花园作为本项目多层定价的可比样本。 表 别墅价格修正系数表 比较内容 权重 x 别 墅（ A） x 花园 (B) 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 区域位置 15% 外部环境 25% 社区环境 10% 建筑形式 25% 房型设计 10% 1 配套设施 10% 主题提炼 5% 1 合计 100% / / 将各 比较对象市场价格经比较系数修正后得到 : 比较项目 名称 价格修正 参考价格 项目 A x 森林别墅 5500/ 4850 项目 B x 花园 7500/ 5170 万方江南森林别墅和威尼斯花园两个比较对象经比较系数 修正后得出本案参考价格在 48505170 元 /平方米，因此，本案别墅市场参考价格为 5000 元 /平方米。 表 别墅价格修正系数表 比较内容 权重 x 花园（ A） x 花园 (B) 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 区域位置 15% 外部环境 25% 社区环境 10% 1 建筑形式 25% 1 房型设计 10% 1 配套设施 10% 主题提炼 5% 1 合计 100% / / 将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到 : 比较项目 名称 价格修正 参考价格 项目 A 阿里山花园 3900/ 3377 项目 B 景轩花园 3800/1095 3470 阿里山花园和景轩花园两个比较对象经比较系数修正后得出本案参考价格在 3300 元 /平方米，因此，本案公寓市场参考价格为 3300 元 /平方米。 五、财务分析 技术经济指标说明 可售面积共计 198,500m2，另有公建配套如下：至少 480m2 的社区用房，至少 900m2 的物业管理用房，一处占地 2700m2，建筑面积不小于 1800m2 的 6 班幼儿园等。 由于规划设计要求该地块车位配比需达到 1:1，因此本项目应提供 1771 个车位（含配套商业的 12 个车位）。 假定其中的 60％为 可售车位（车库停车），即 1062个车位，而每个车位的使用面积加公摊面积达到 30m2，则应建各类车库约31871m2。 综合考虑项目体量及开发周期，初步推断本项目分四期开发，整个建设期长达 年。 各期开发量如下表所示： 表 各期产品开发安排各期面积配比 一期 二期 三期 四期 多层住宅 35,000 40,000 44,500 小高层 40,000 联排 /叠加别墅 6,000 10,000 10,000 10,000 配套商业 1,500 1,500 合计 42,500 51,500 54,500 50,000 多层比重 % % % 小高层比重 联排 /叠加比重 % % % % 销售收入测算 多层住宅预售起价初步定在 3300 元 /m2，联排叠加别墅预售起价初步定在5000 元 / m2，配套商铺预售起价初步定在 5500 元 / m2，由于小高层住宅于最后一期推出，届时售价理应较现在有一定增幅，因此预售起价初步定在 3900 元 / m2，车位售价则长期恒定在 90,000 元 / m2上下波动； 本项目可售车位数量较大，因此考虑在建设期内总计售出 65％，即 691 个。 考虑房价只有低开高走才能吸引投资客、满足已购房业主的心态以及帮助消化上一期的尾房，同时为了尽量多的考虑风险因素的影响，因此对本项目的房价涨幅采纳了偏保守的假设，即住宅及别墅每季度上涨 50 元 / m2，配套商铺由于体量不大，因此每季度上涨 100 元 / m2。 假定当某期销售率达到 70％左右时，即可推出下一期预售，以确保各季度的现金流仅出现淡旺季的差异，而不会出现几何级倍数的差异。 通过以上假设，经测算得出本项目的总销售收入为 839,740,586 元，详细计算参考附表 1 销售收入估算表。 投资估算 由附表 2 可以计算出本项目建设投资共计 351,488,832 元（ 不含土地取得费用及销售期成本、税金等），项目总投资 为 632,467,155 元。 现金流量分析及财务评价 由附表 3 现金流量表可以计算出：本项目税后利润为 137,090,785 元，投资收益率为 %，静态投资回收期为 年。 本项目净现值为 99,718,087 元，内部收益率为 %，动态投资回收期为 年。 敏感性分析 从附表 4 敏感度分析表来看，当销售收入下 降 10%后，本项目内部收益率下降到 %，低于行业折现率。 当建设投资上升 10%后，本项目内部收益率下降到 %，也低于行业折现率。 因此，本项目抗风险能力一般。 附表 1 销售收入测算表 项目 2020 2020 2020 2020 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 一期 多层住宅 销售面积 (m2) 17500 7000 3500 3500 1750 1750 销售收入 (元 ) 57750000 23450000 11900000 12075000 6125000 6212500。