房地产市场研究报告天津市项目市场研究报告

房地产市场研究报告天津市项目市场研究报告内容摘要：

南开区是天津市重要的商贸区。 传统商业正兴德、四远香、祥德斋等老字号焕发着新的青春。 西南角、东马路形成新的繁华区。 新世界新安购物广场、好又多量贩、家世界、家乐福等现代化商贸设施和连锁超市带动了新的消费。 古文化街、服装街、南马路五金城、不锈钢市场等已成为享誉全国的专业市场。 城市建设 1993 年天津市委、市政府确定了用五年时间完成成片危陋房屋改 造的宏伟目标，作为全 市任务最重，成片危陋房屋最多的南开区，在市委、市政府的正确领导下，全区上下共同努力，截至 1998 年，累计拆迁危陋房屋 万平方米，还迁安臵居民 64475 户，超额完成了与市政府签订的目标。 1999 年至 2020 年又拆除危陋平房 万平方米，受益居民 18051户。 200３年 3 月，天津市委、市政府做出改造老城厢的重大决策， 6 月 1 日全面启动老城厢改造，拆除旧住宅建筑面积 73 万平方米，有 28890 户受益。 数十万的市民告别了环境恶劣的危陋平房，走进宽敞明亮的住宅小区。 全区供热面积达到 万平方米，住宅热化率达到 86%。 新建、拓宽、改造南马路等 30 条道路。 经济建设 近年来南开区坚持把招商引资作为加快区域经济发展的生命线和推动力，积极优化投资发展环境，形成大招商、大环境、大服务格局，产业布局和经济结构不断优化，区域经济保 持持续、快速、健康发展。 2020 年全区国内生产总值达到 亿元，同比增长 ％，年均速度为 ％，以商贸流通业为主体的服务业增加值占经济总量的 81％。 社会消费品零售总额达到 亿元，同比增长 ％。 实际利用外资额累计达 6932 万美元， 实际利用内资额累计 亿元。 个体私营企业保持了较强的发展态势，国内生产总值占全区经济总量的％，已成为区域经济发展三资企业的重要支撑。 建设目标 面对充满机遇而又富有挑战的 21 世纪，南开已经确定了新的中长期发展目标：把南开区建成天津市重要的商贸中心，富有活力的高新技术产业基地，有吸引力的文化旅游基地，成为天津市特色突出、实力雄厚的先进文明市区。 到 2020 年南开区要建设形成以老城厢、古文化街海河楼商贸区为中心的民俗文化旅游 商贸区；建设形成西南角、三马路（南京路、南门外大街、长江道东部） 地区的商业商务区；建设形成西营门外地区的生产资料物流（市场群）、都市工业区；建设形成天塔、水上公园地区的都市旅游商业区；建设形成天津体育馆、奥林匹克体育场地区的健身会展服务区。 打造南马路、黄河道标志路，长江道汽车贸易街，鞍山西道科贸街，形成“六区三带”的多中心组团和点线结合的网络式布局。 五、本项目概况 总体经济技术指标 本项目用地面积 34 公顷，地上建筑面积 949300 平方米，地下建筑面积 295000 平方米，容积率 ，绿化率 22%,覆盖率 43%，地面停车位 300 个，地下停车位 2300 个。 基本概况 本项目座落于天津市南开区，地块现状是工厂用房，地块西南侧是廷安路，东南侧是密云一支路，东侧是黄河道与密云路，西北侧是南泥湾路。 距地块本西北侧 1 公理处是城市主干道芥园西道，路地块西南 1 公理处是陈塘庄铁路支线。 项目周边的南泥湾路、密云一支路与延安路商铺稀少，零星布有档次底的摩托维修店、 小吃店与电缆经营店。 周边布有大量的工业厂房，主要以汽修厂、电缆厂、模具厂基多，是传统的工业老区。 主干道黄河道状况 黄河道是城市主干道，西接交通大道芥园路，东与海河相连。 黄河道西端 600 米路段是项目周边较为成功的马路商业街。 经营业态以电缆、五金装饰部为主，汽修、餐饮、小百货为辅。 其中电缆行业的占 40 左右，五金装饰部占 15 左右，餐饮占 15%左右，汽修占 10%左右，其他占 20%左右。 商铺经营面积以 2540 平方米为主，租金以 10001500 为主多，则商铺整体平均租金为每月每平方 40 元左右。 公共汽车： 25 路（密云路 — 天津站）； 645 路（姜井村 — 密云路 — 天津站） 六、项目 SWOT 分析 （一）项目优势 经济优势 随着“三五八十”四大奋斗目标的推进，天津的经济发展步入了全国发展较快地区行列。 与 １０年前相比，国内生产总值由１９９２年的４１１．２亿元增加到２０２２．６亿元，年均增长１２．２％。 财政收入由６３．０５亿元增加到３７５．８亿元，年均增长１９．５％。 社会消费品零售总额由１８１．２亿元增加到９４１．４亿元，年均增长１７．９％。 京津互通优势 2020 年，国务院批准了“大北京规划”，明确北京、天津在区域经济中各自的功能和定位，天津将充分发挥其人力资源丰富、资本存量大、科技产品出口及在港口经济上的优势等良好条件，以开放的心态自觉融入大北京经济圈。 时机优势 2020 年奥运会足球主会场 设在天津，京津两地的国际机场完成合并，京津空港实现直航，北京六环已经临近天津……越来越多的迹象将两个超大城市联系在一起。 1997 年底，中央在新形势下又一次宣布了对天津城市的定位，即：“天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中心”。 这将为本项目提供了良好的契机。 规模优势 发展商世纪阳光集团创立于 1975 年，总资产 20 亿元，是全国民营百强企业。 本项目占地面积 34 公顷，建筑总面积 110 万平方米，能容纳 4000 余家商家，规模十分庞大，建立后将会成为全国最大的 五金专业市场之一。 充足的客户资源优势 本项目投资商之一的东方集团是南马路五金城的主要投资商之一，在五金专业市场经营方面有丰富的管理经验，市场经营商对东方集团充满了信任，随着原市场的搬迁，这批客户资源大部分都会跟随东方集团过去。 （ 二）项目市场机会 2020 奥运会给五金经济带来质的飞跃 据统计， 2020 年北京奥运计划启动 2900 亿元的投资，正在建设中的高速公路、地铁、体育场馆等城市建设，每投资 100 亿元，就需要五金产品 7 亿元，也就是说整个奥运会的投入资金就有 203 亿元是用在对五金的需求上。 而目 前世界五金年贸易量 6000亿美元，中国只占 %。 这是一个强大的需求空间，而目前北京、天津的五金市场远远难以满足以后的市场需求。 所以，奥运会建设及社会发展对五金业的需求必将导致北京、天津的五金业再一次变革，五金业面临强大的发展空间是可以预见的。 地产业、建筑业等其它行业的发展对五金的需求大增 随着天津全面实现城市化建设的进程加快，对房地产业、建筑业的需求大增，同时房地产业和建筑业的发展将带来对五金业需求的大增，而五金经济的发展也会拉动整体经济的发展。 当与之形成的产业循环链达到最优时，就会形成一个 良好的经济体系，而一个良好的经济体系是促进城市走国际化路线的基础。 七、经营者、投资者分析 经市场调查小组对南马路五金城原有经营者进行了深度访谈，以此了解其对五金市场的看法及消费心态，更好为本项目的开发提供具有参考价值的市场依据。 从商铺层数分析 : 层数要求 :一层。 二层。 三层。 四层。 五接受百分比 :35%。 40%。 20%。 5%。 0% 商铺规格 :3050 平米。 5070 平米。 接 受 百 分 比 :30%。 40%。 70100 平米。 100140 平米。 140 平 米 以上 15% 10% 5% 分析： 受传统观念及经营规模的制约，人们易接受底层面积为 4080 平米左右的商铺。 A、从投资能力分析，如果商铺面积过大，总价也就越高，而经营者承受能力有限，所以多数投资者只能在自己的经济范围内做相应的投资。 B、从经营规模分析，多数经营者为个体经营，一般情况没有太多的资金来经营大型的商铺，受传统观念的影响，也比较喜欢从小型经营开始，因为可以降低风险。 对商铺门前过道的要求 过道规划 68 米 810 米 1012 米 6 米以下或 12 米以上 接受百分比 15% 25% 50% 10% 分析： 经营者过道 810 米的占有一半人数，他们认为过道适中最好，太窄了会大过拥 挤，汽车难以通过去，会给运输带来一定困难。 如果太过于宽敞，会让人感到人流不足，商业氛围较淡的印象。 对进深、开间的要求 进深规格 57 米 79 米 911 米 1113 米 13 米以上 接受百分比 20% 40% 20% 10% 10% 开间规格 34 米 45 米 56 米 67 米 7 米以上 接受百分比 20% 20% 40% 10% 10% 分析 ： 40%的经营者认为开间为 56 米最好，认为门面宽对于做生意有很大好处，可使顾客产生商铺较宽敞，规模较大的印象。 对配套的要求 配套要求 停车场 仓库 餐饭 金融机构 商业街 接受百分比 90% 90% 100% 100% 100% 对商铺门前设广告牌的看法 广告牌的看法 设广告牌 无设广告牌 接受百分比 20% 80% 分析： 多数投资者反对商铺前面设广告牌。 反对设广告牌的经营者认为商铺门前设广告牌影响了商铺形象，占用了大量空间，挡住了客户的视线，使人产生一种压抑感，使经营受 到了影响。 付款方式的要求 购买方式 银行按揭 一次性付清 带租出售 无所谓 接受百分比 70% 20% 10% 分析：随着社会的进步，人们的消费观念发生了根本性的转变，逐渐摒弃了以前保守的消费方式，追求一种用未来钱的消费方式。 再就是，现在工薪一簇买房的也很多，这些人往往经济基础较为弱，月供是他们最好的选择。 对购买动机的分析 购买动机 选择购买自营 选择投资 选择租赁 接受百分比 40% 10% 50% 对总面积的要求 总面积要求 5080 平米 80120 平米 120160 平米 160200 平米 200 平以上 接受百分比 20% 30% 30% 10% 10% 对商业总价的要求 总价的要求 3050 万 5080 万 80120 万 120160 万 160 万以上 接受百分比 20% 40% 20% 10% 10% 1主要信息来源渠道 主要信息来源 报纸 电视 口碑 户外 广播电台百分比 30 20 30 10 10 分析： 40%受访的人士认为楼盘的信息是通过口碑传播的，分析其原因是因为每一个想购买房子的人都习惯性地向别人打听那里的楼盘好，听别人说某个楼盘好，他说会记住这个楼 盘，从而使他产生了解楼盘的想法。 30%受访人士认为楼盘的信息是通过报纸广告获悉，分析其原因是因为许多有商业地产欲望的人，都首先想到在报纸上寻找地产的基本信息，他们先对众多地产进行初步比较，然后有重点地进行选择。 1影响购买的因素 因素 地理位臵 商业环境 物业管理 总价 重要程度 第一位 第三位 第四位 第二位 分析：他们在投资商业地产过程中 ,考虑的前几位因素主要是 :地理位臵 、总价格、商业环境、物业管理 .其中 , 他们对地理位臵和总体价格的关注程度明显高于对其他因素的关注 ,主要涵盖了项目周边的自然环 境、经济环境 、社会环境 、以及基础设施等比较直观的因素 ,同时也隐含了地产的单位价格和业主构成等方面的因素。 八、结束语 商业地产要考虑人口流动 上海有一个关于“羊群商铺”的说法，它是某种业态的聚集效应。 商业地产不是单纯的购物，我们应拓展许多新的业态。 广州天河城自 1996 年 12 月正式开业，营业面积超过 10万平方米，总投资达到 12 亿元，是广州第一个、也是迄今为止经营上获得最大成功的一个现代大型综合性购物中心。 据了解，自 2020 年起，其商场出租每年回收的租金稳定在 23亿元左右。 一个营业面积 10 万平方米的大型购物中心，每天至少需要 2030 万的消费人口支持，因此物业周边是否有足够的常住人口和流动人口，交通条件是否便利，客户的消费能力和消费特点如何，这都是在当初选址时要仔细考虑的，同时还要注意跟整个城市发展规划的新走向结合起来。 确保业权的统一，为整个物业的统一经营管理奠定了基础。 业权过于分 散往往是商场经营者的致命伤。 商业地产交通是关键 对于产权和经营权，我觉得应根据所有经营者的商业变化，听取商铺经营者的意见，来把握方向。 例如：成立一个业主委员会，总体控制局面。 同时，作为开发商，定位首 先要看地理位臵。 两个相邻的商场在定位雷同时，应进行错位经营。 在北京，地铁是环线的，它的商业分布是。