房地产市场研究报告20xx年苏州湖东项目市场报告

房地产市场研究报告20xx年苏州湖东项目市场报告内容摘要：

依云水岸。 06 年园区别墅供应相对较少，只有招商依云水岸、金水湾、德邑、中海半岛华俯等几个项目供应。 强大的市场需求下，使得较少的供应量得到市场强烈追捧。 06 年的别墅热销，也带动了 07 年大批别墅产品的上市和热销。 21 3：区域市场分析 园区区地域辽阔，空间跨度大，各区域自然条件和经济发展状况不尽一致。 为便于分析，可以将园区房地产市场划分为二大类板块 湖西和湖东 ，尤其是湖东板块，在供应楼盘数量、规模、品质等方面存在优势，在苏州总体市场格局中地位突出，近几年一直是总体市场中的领涨板块。 下面分 住宅商品房 和 别墅 两大部分 对各个板块的现状和特点以及未来的发展趋势进行介绍和分析： 住宅商品房情况 湖西板块 湖西板块系园区内 的黄金板块，各开发商均在此投入了极大的人力、物力和财力，周边的生活配套基本以社区公共配套邻里中心为主。 湖西经过十年的发展，现在仍魅力不减，仍然是开发商投资开发的热门板块，同时也是购房者 投资，置业的首选区域，但由于土地所剩不多，所以后续产品不会太多。 供应特征 湖西楼盘经过十年的发展，目前很多楼盘已经建成，居民的入住，使得湖西 22 的居住氛围逐渐浓郁，目前湖西有供应量的楼盘中小面积的套型已基本售完，仅剩部分总价较高的大套型。 日后该区域将成为高档商品住宅以及酒店公寓的聚集地，中瑞高级服务公寓，中茵皇冠 、天域等项目均坐落在此。 湖西区域楼盘供应情况 项目名称 开发商 房型面积（平方米） 比例 主力供应房型面积 (平方米 ) 名城映象 苏州名城 一房： 47 10% 136 二房： 98 40% 三房： 136－ 141 30% 四房： 157 20% 加城国际 园区建屋 二房： 87－ 104 15% 146 三房： 128－ 135 39% 四房： 143－ 166 40% 复式： 204－ 228 6% 天域 华新国际 二房： 120 10% 140 三房： 140－ 170 50% 四房： 200 40% 湖左岸 中新置地 二房： 100 19% 140 三房： 140 80% 四房： 190 1% 中茵皇冠 苏州中茵 四房 228240 50% 228 需求特征 湖西土地的稀缺性导致了楼盘供应的稀缺，这就导致湖西楼盘的销售率均处在相当高的 水平上，楼盘去化速度都较为迅速。 另外湖西楼盘中拥有湖景资源的项目销售情况较好，推出一周去化率基本能 达到五成以上。 价格特征 湖西楼盘可供应量逐渐减少，使得其售价一路走高。 目前该区域在售的天域均价达到 11000 元 /平方米以上，中茵皇冠的均价达到 20200 元 /平方米。 湖西楼盘从 2020 年初 的 3600 元 /平方米飚升至 10000 元 /平方米以上， 可见湖西楼盘的稀缺性。 23 湖东板块 湖东板块相对湖西而言开发较晚，但规划起点较高，在湖西土地供应已几乎为零的情况下，湖东已然成为了 园区各大房产开发商的竞技场。 目前该区域房价上涨速度较快，随着湖西房地产投资竞争的不断加剧，该地块有极强的可塑性，较大的发展空间以及非常完善的整体规划，使得越来越多的开发商把目光投向了湖东。 板块特征总结：建筑形态多为高层和小高层 配套设施有待于加强 有向低密度转化趋势 从已供应住宅用地分布情况来看，目前湖东地区住宅分布可以划分为五个板块，即：现代大道北板块、金鸡湖东岸板块、湖东岸延伸板块、 独墅湖东岸板块以及金鸡独墅双湖板块。 这四个板块的特点与范围大致如下： 现代大道北板块：地 理位置优越的、独立的、高等级的住宅区 现代大道以北、苏虹路以南，凤凰泾与白塘公园之间的区域。 金鸡湖东岸板块：同未来湖东国际商务中心联动发展的高等级住宅区 现代大道以南、星湖街以东，金鸡湖与南施街之间的区域。 湖东岸延伸板块：湖东普通住宅区域，范围较大 现代大道以南、斜塘河以北，南施街与星华街之间区域。 金鸡独墅双湖板块：拥有高尔夫球场，中、高档别墅区域 金鸡湖与独墅湖之间以及周边区域。 独墅湖东岸板块：拥有独墅湖高等教育区、莲花新村 斜塘河以北，星湖街与星华街之间。 板块划分图： 242020 年园区内土地供应来看，加上 2020 年以前湖东与湖西已供应土地情况，估计目前园区内尚约有总量为 300 万平方米的住宅供应面积（包括未开发的土地）。 充足的供应量住宅市场良好发展的前提保证，而未来工业园区内充足的住宅供应趋势，是 园区内住宅市场良好发展的保证。 金 鸡 湖 独 墅 湖 两湖区域 独墅湖西区域 独墅湖东岸板块 域 金鸡湖东岸板块 湖东岸延伸板块 湖西居住区 老城区 现代大道北板块 金鸡独墅双湖板块 25 湖东地区的新增供应项目中除了建屋开发的东湖大郡（三期）、顺驰开发的凤凰城和华成房产开发的尚城国际这几个项目内以 80100、 110113 平方米的经济型二、三房作为其主力供应面积外，其他几个项目的主力供应房型均为面积偏大的舒适型三房，房型面积在 130 平方米以上。 目前该区域内小面积的房型需求量较大，但市场上的供应量较少，市场内的小面积经济房型基本去化完毕。 但是，随着 7090 政策出台后的项目逐渐上市，在新政规定下开发的项目将给湖东市场带来经济型小面积房的供应，未来湖东住宅市场供 应结构将逐步完善。 湖东区域住宅（公寓）项目 项目名称 开发商 房型面积 (平方米 ) 比例 主力供应房型面积 (平方米 ) 楼盘规模 （万平方米） 东湖大郡 （售完） 苏州建屋 二房 :8891 % 二房 :8891 三房 :110130 23 三房 :110130 % 枫情水岸 南京栖霞 二房 :9095 % 三房 :134147 27． 5 三房 :134147 % 复式 :220240 % 南都玲珑湾 万科南都 二房 :110140 % 三房 :140180 25 三房 :140180 % 四房 :260 % 高尔夫花园 苏州鸿意 三房 :120130 / 三房 :120130 31 湖畔天城 顺驰 三房 130以上 / 三房 :130140 30 凤凰城 顺驰 二房 :100110 % 二房 :100110 三房 :113126 156 三房 :113126 % 中海星湖国际 中海 二房 :9396 40% 三房 :134 15 三房 :134 40% 联排： 204 20% 翡翠国际 苏州建屋 二房 :86102 35% 三房 :126140 13 三房 :126140 45% 复式 :200 20% 东湖林语 苏州永新 二房 :94102 40% 二房 :9496 三房 :128139 24 三房 :128157 45% 四房 :169 15% 第五元素 中华企业 二房 :94103 35% 三房 :113140 30 三房 :113140 65% 自由水岸 二房 :7399 40% 二房： 99 三房 :130 26 三房 :120138 60% 天地源橄榄湾 天地源 二房 :88105 30% 三房 :115138 26 三房 :115138 70% 金色尚城 华成 二房 :7585 20% 三房 :87119 7 三房 :87119 80% 南山巴黎印象 苏州南山 三房： 133以上 50% 三房： 133 翰林缘花园 苏州房地产开发有限公司 一房 4060 （一期售完）未知 二房 6080 35 二房 6080 三房 100 雅戈尔未来域 雅戈尔 二房： 94 30% 三房： 106117 51 三房： 106117 70% 海尚一品 友谊合升 二房： 7095 / 未开盘 44 三房： / / 主要项目房型图： 115m2 100m2 75 m2 88 m2 天地源橄榄湾房型 金色尚城房型 105 m2 113 m2 102 m2 148 m2 金色尚城房型 第五元素房型 翡翠 国际房型 东湖林语房型 27 128 m2 120 m2 142 m2 东湖林语房型 伊顿小镇房型 99 m2 130 m2 自由水岸房型 目前湖东在售楼盘分别为东湖大郡（三期）、枫情水岸、湖畔天城、南都玲珑湾、顺驰凤凰城、 中海星湖国际、东湖林语、第五元素、天地源橄榄湾、金色尚城等 ，总建都在 15 万平方米以上，而其中大部分楼盘未来的供应量是非常充足的，像凤凰城、玲珑湾等大型楼盘目前的开发量仅相当于整个盘量的一小部分，可见未来的供应量是十分充足的。 未来该 区域即将上市的商品房的供应量大约在 100 万平方米左右。 其中高档住宅占 10%左右，约 10 万平方米。 目前新增项目的房型主力面积多以 110130平方米的三房、 80100 平方米的两房为主，但随着 7090 政策的落实，市场供应量将以经济型的小户型为主，园区内住宅供应结构不合理的现象将得到改善。 28 湖东楼盘目前的销售率均保持在 80%以上，其中两房和小三房的中小户型最为抢手。 由于园区独特的公积金制度，购买人群以园区工作人员为主；另外，由于湖东房价潜力较大，在购房者中投资客也占了一定的比例。 ? 湖景房受市场欢迎 从近期新增供应的去化情况来看，湖景房去化情况良好，南都玲珑湾内主力去化房型是 150194 平方米的三房和 260 平方米的四房；枫情水岸内主力去化房型是靠近金鸡湖的 134147 平方米三房。 除湖景房外，竞争区域内经济型房型的去化情况也十分良好，东湖大郡内主力去化房型是 8891 平方米的二房和110112 平方米的三房；枫情水岸内主力去化房型是 9095 平方米的二房、湖畔天城内主力去化房型是 99 平方米的二房、凤凰城内主力去化房型是 100110 平方米的二房、 113126 平方米的三房。 楼盘 主 力去化方型 南都玲珑湾 150194 平方米三房、 260 平方米四房 枫情水岸 134147 平方米三房、 9095 平方米二房 东湖大郡 8891 平方米二房、 110112 平方米三房 湖畔天城 99 平方米二房、 138 平方米三房 凤凰城 100110 平方米二房、 113126 平方米三房 ? 大房型去化不近人意 对于一些不具备景观资源的项目，其内部的大面积房型的去化情况不好，如枫情水岸项目内的非湖景 134147 三房、南都玲珑湾北部 150194 平方米的三房以及湖畔天城内 130140 平方米的三房等 房型去化速度缓慢，呈现滞销情况。 29 ? 80100 平方米的二房与 100120 平方米的三房，是目前市场主力需求房型 从竞争区域内新增供应的需求情况来看，东湖大郡内 8891 平方米的二房、枫情水岸内 9095平方米的二房以及凤凰城内 100100平方米的二房的去化情况较好；东湖大郡内 110130 的三房、高尔夫花园内的 120130 的三房以及凤凰城内 113126 平方米的三房的去化情况也较为良好；以小面积为主的金色尚城的二房和三房由于总价低，新开出来的房源基本处于抢购状态。 由此我们可以看出小户型低总价的房型在市 场上有较大的需求。 30 ◆单价分析（住宅类商品房） ①目前竞争区域内普通住宅均价基本在 6600 元 /平方米左右，湖景房售价较高。 目前竞争区域内新增供应住宅的均价除了凤凰城在 5000 元 /平方米左右，其他供应楼盘的销售价格均在 60006800 元 /平方米左右。 其中现代大道板块的价格明显高出湖东其它板块，均价基本在 68007500 元 /平方米之间，万科南都玲珑湾推出的普通住宅价格达到 7400 元 /平方米， 而该项目的湖景房售价更是高达9500 元 /平方米，约高出新增供应普通住宅项目均价的 30%。 附区域主要住宅项目单价情况： 独墅湖西区 均价：联排 12020元 /㎡ ㎡ 金鸡湖东区 均价： 公寓 6400－ 7000元 / ㎡ 联排 1202014000元 / ㎡ 独墅湖东区 均价： 公寓 6000－ 6800元 / ㎡ 联排 11000－ 12020。