房地产市场研究报告20xx年滨州地块基础市场报告

房地产市场研究报告20xx年滨州地块基础市场报告内容摘要：

项目是滨州首个电梯小高层观景社区，借助了蒲湖景观优势，而且推出 50 ㎡精英小户型、 120 ㎡舒适家居型、 280 ㎡尊贵大户型满足了不同需求，这些无疑成为项目的优势卖点；可是由于滨州人民接受新事物的能力不是很强，所以预计项目在短期内存在着一定程度的抗性。 滨州高杜建材城： 1）位 置：滨州市渤海八路南首，距离黄河二路 400 米。 2）发展商：滨州东方城建有限责任公司； 3）项目简况：占地面积 万平方米、建筑面积 4 万平方米，营业房 327 间，附加用房 120 间。 主力户型为两层，建筑面积为 92130㎡，适宜商务、居住以及办公，主要以自用为主。 4）销售价格：主要售价为： 1980 元 /㎡，部分沿街在 2980 元 /㎡左右。 五年内平均回报率每年 10%左右。 5）业态规划： 主要有四个规模化专业化专卖区域： ※装饰材料城：地面材料、墙体材料； ※水暖橱卫太阳能城：厨房用品、洁具、太阳能、门窗； ※新型建材灯饰城：新型品牌建材、各种灯饰照明； ※五金机电城：五金配套产品、各种机电设备。 5）简 评：项目位于滨州主要市场群内，周边的新蒲水果批发市场、义和石材批发市场、高杜茶叶市场、古玩市场、图书城等大 市（商）场，有利于形成规模效应，再加上政府的大力支持和滨州商业内相对较高的投资回报， 同时开盘时，举办了开盘典礼仪式，邀请了当地政府官员，活动效果 良好。 华滨生活家 1）位 置： 黄河十一路与规划路交界处西北角 2）公司组合：发展商：胜利油田华滨实业总公司 滨州吉泰房地产开发有限公司 物业管理：胜利油田建翔物业管理有限公司 3）项目简况：项目整体规划面积 万平方米，主要是为胜利油田内部职工居住建造；全部为五层，共计 53 栋 1600 余套； 2020 年底交房，物管收费标准为每月 元 /㎡；对外销售 有限仅 200 余户。 4）户型面积和价格：户型面积在 111258 ㎡之间共计 7 种，均价在 16001800 元 /㎡之间， 5）简 评：项目有胜利油田内部开发，运营和物业也由油田内部下属公司担当；很大部分目标客源为油田职工，并且除去内部职工以外也多以团购为主，零星客户不是主力客源；所以不做太多分析，当然项目在社区内设置超市、医院、健身中心、运动场和幼儿园等 诸多配套和智能人性化管理方面值得借鉴。 1领秀华庭： 1）位 置： 滨州市渤海五路与黄河六路交汇处西南 2）公司组合：开发商：新龙宇集团；发展商：济南 建工房地产开发有限公司； 3）项目简况：项目整体规划面积 4 万平方米，规划 9 栋 298 套； 2020 年底开盘，一期共 9 栋，目前已建 2 栋。 4）户型面积和价格：主力户型面积为： ㎡（ 2/2/1）、 ㎡（ 3/2/1）、 ㎡（ 3/2/2）和 ㎡（ 5/3/2）。 均价 2020 元 /㎡左右： 1F2200 元 /㎡； 2F2300 元 /㎡； 3F2300 元 /㎡； 4F2200 元 /㎡左右； 5F2300 元 /㎡（赠送阁楼）； 5）简 评：该项目在传统的交通、地段和配套并无明显优势，可是其跳出传统挖掘 住宅实质在细节上体现“尊贵激情亲自然”等特色，而且发展商是济南建工在操作上比滨州本地企业存在明显优势。 1春晖都市花园： 1）位 置：黄河一路与渤海十二路交叉口 2）公司组合： 开发商：滨州市泰源房地产开发公司；发展商：浙江舟山市江海房地产开发公司 全程企划：浙江宁波建设工程设计院 3）项目简况：项目总建筑面积 10 万平方米，规划近千户，由多层和小高层构成。 主力户型面积在 90141 ㎡之间，以 90 ㎡（ 2/2/1）和 127（ 3/2/2）为主。 4）目前尚未推广。 5）相关情况：预计 2020 年 3 月入 住。 简评：项目是滨州市场目前为数不多的小高层住宅项目，项目在整体规划、景观设计等方面全力塑造“以人为本”和“文化社区”的概念，对部分目标客户应具有一定的吸纳作用；但是一方面由于其量体和作为滨州房产市场新事物小高层原因，将在一定程度上加大该案的入市压力。 五、滨州房地产市场现状和发展趋势： 滨州房地产市场现状： 受房地产市场基础比较薄弱、起步较晚的影响，滨州市房地产市场还处于发展阶段，起点也较低。 但是随着社会经济的发展，近两年来滨州房地产市场得到了迅猛发展，无论从开发水平还是楼盘规模、品质等方面都得到 了较大提高，市场随之增温，竞争也日趋激烈。 由于滨州城市较具规模，未来滨州房地产市场发展潜力和空间是巨大的。 1）滨州经济的腾飞，带动了房地产市场的迅速升温 : 房地产业是国民经济的支柱产业和先导产业，是第三产业中的龙头产业，它的发展会受到整个经济发展水平的制约，又能大大促进经济的发展，而它的发展也应与经济发展速度协调一致。 经济的持续增长为滨州房地产提供了良好的发展环境和有利保障，房地产业也成为了刺激滨州经济的主要消费热点。 2）现行的信贷政策对购房者支持力度不够： 由于受一些原因和观念影响，滨州市现行的放贷政 策相对保守，只局限在小部分范围，如政府机关、事业单位以及少数经济效益良好的企业职工，除此之外对其他消费群体一般不发放住房贷款，这很大程度上就直接制约了众多意向购房者。 3）房地产开发布局相对分散： 受政府规划影响，目前滨州多数房产开发都分布在新老城区交界处或新城区，而且布局相对凌乱，无法产生超大规模的生活区，为商业布局带来诸多不便。 4）单位定向和福利分房仍然十分突出： 依据部分城市房产发展规律并多年操作实践经验，锦超认为：在某个城市房产发展初期，中高端收入人群（即“金字塔”结构的塔尖）是支撑房地产市场启动 过渡的中流砥柱 —— 但是在现在滨州房地产市场该阶层或收入的人群却主要依靠福利分房或半福利分房，就造成了面对有效客源的重大流失，当然这也是该地房产市场不活跃的主要原因之一。 5） 房产开发进入大盘时代 ，销售模式发生巨大变化： 万平方米的华滨生活家、 16 万平方米的站前财富广场、近 40 万平方米的朝阳“现代城” 等等，无一不是以大盘的姿态出现在人们面前。 宏观调控之后， “ 哄抢 ” 情况已一去不复返，取而代之的是消费者的理性购房。 销售方式由以前的集中轰炸式销售缓慢转变为日积月累型销售。 对于整体 市场 来说，这 也 是趋 于 成熟的 标志。 未来几年滨州房地产发展趋势： 尽管遭遇 04 年一系列的宏观调控制。 根据目前的发展趋势，滨州房市走过一段调整期后，不管是开发商还是购房者都将更加理性，未来整体房市大环境将呈现稳定、持续发展的状态，只是与以前的势头相比，将多一分理性与成熟。 1） 价格将继续稳步小幅上升 ： 虽然所有的购房者都期待房价的下跌，但在滨州，这种可能性较小，从目前已知的已推出或即将推出的楼盘可知，价格比起以前的定价都有一定攀升， 众多 楼盘同样采取了提价策略， 典型的如“湖左岸丽景花园”， 到目前为止尚未出现降价的现象。 基于此，可初步 断定下阶段的滨州房市楼盘价格将继续稳步小幅上升。 2） 房产市场竞争将进一步加剧 ： 无论是高层还是商业地产亦或是大型住宅区，过度的集中放量其带来的直接后果便是竞争的残酷与激烈，毕竟在较短的时间内所释放的消费量是有限的。 又加上最近大量土地的出让，房地产竞争将会进一步加剧。 3） 房产品质将进一步得到提升 ： 竞争的加剧与消费者购买心理的日渐成熟，将迫使开发商将房子做精做细，这已在 04 年个别楼盘中得到体现。 2020 年，已尝到甜头的开发商与已因房子品质问题而出现滞销的开发商，都将会 “ 品质制胜 ” 的法宝应用到激烈的市场竞争 中去。 4） 外地开发企业进军滨州趋势愈演愈烈 ： 随着滨州城市建设步伐的进一步加快，综合投资环境得到了大幅改善和提升。 特别是房产市场近年来的发展，为外来开发企业提供了良好的发展平台。 自从 青岛东泰 进入滨州后，又进来了 浙江宁波、济南建工 等知名品牌企业。 此外， 温州、杭州等多家房产企业来滨州考察市场，预计不久后会有更多外市开发企业陆续进军滨州。 外地开发企业的进驻，进一步加剧了滨州楼市竞争。 六、滨州市区商业格局现状： 滨州市商业发展处于初级阶段，目前商业格局较为凌乱：整个滨州处在新老更替的嬗变过程中， 商业的档次还有待进一步提高，商圈发展不尽成熟、参差不齐，整体处于商业发展的初级阶段。 商圈结构目前以银座购物广场、上海华联超市滨州店等为代表的渤七路核心商圈、以新兴商场为代表的老汽车站传统商圈和开发区内的以新汽车总站为核心的新兴物流商圈为主。 尽管经过一段时间的发展，但是总体经营条件较差，传统单一集中业态占主导。 据我司调查，滨州市现有和规划立项的商场已具有一定的数量。 但大多存在先天不足，商业业态单一的问题比较突出，普遍档次低、设施差、交易方式、业态水平落后、运营管理不专业；不符合中心城市流通业发展趋势，市场 消费能力还有待于进一步开发。 随着西部开发区的兴建，新的商业中心将在今后一段时期内出现。 1）渤海七路商圈：该商圈是滨州市的传统商业中心，渤海路在滨州可以称得上最繁华的商业路段，以银座购物广场和上海华联为代表的众多商场集中沿路两侧，如顺通手机超市、滨州窗帘城、大观园商城、太平洋家居、新广商厦、贵岷家电商行、滨州百货大楼等。 主 要经营业态多与生活紧密相关，随着政府规划和一些新的商业项目的规划，该商圈的核心地位将更加巩固。 ※银座购物广场滨州店： 位置：滨州市渤海七路与黄河四路交汇处 规模：总建筑面积 3 万平方米，经 营商品 8 万多种。 底层为外围是六乃喜和 KFC 快餐店。 简 况：主要经营日用消费品的批发零售 ,属于大型综合超市业态。 是 目前滨州市规模最大、档次最高、环境最好的购物、休闲、娱乐多功能 大型购物中心。 自 2020 年 初 开业 以来 ， 始终保持滨州零售百货业龙头老大的地位。 ※上海华联超市（滨州店）： 位置：渤海七路与黄河二路交汇处（原百货大楼） 规模：营业面积 50000 平方米，近 20200 种商品。 简 况：于 2020 年 12 月 16 日开业，经营范围：超市内经营：日用百货、果蔬、洗化、针纺、食品、生鲜、粮油等，超市外经营：化 妆品、饰品、通讯、保健品、名贵烟酒和特色小吃。 2)老汽车站商圈：以新兴商场为中心自周边辐射延伸。 商圈内有东狮家具城、富泽商贸街、橱具专卖市场、耿家批发市场、滨城区土产公司等传统商业设施，主要以经营家具、日用百货、小商品批发为主，总体档次相对较低，发展潜力不大。 ※ 新兴批发市场 ： 基本情况： 始建于 1995 年，占地 160 亩，建筑工程 4 万平方米。 位置： 位于渤海五路以东，由黄河四路、黄河五路、渤海三路围成。 全部工程分三期工程建设，第一、二期工程于 1997 年建成发挥效益。 市场内设大棚 2 个，经营摊位 1260 个，第 三期工程占地 40 亩，营业楼 147 套，平房 57 套，建设面积 15000 平方米，市场设东西方向三条街，每条长 240 米，宽 21 米。 经营范围和状况： 针织、鞋帽、五金交电、建材、土杂等商品 万个品种，年交易额 2 亿元。 3）新兴商圈：沿新汽车站和四通商贸城一线向外扩展。 主要有四通商贸城、南街商贸城、华星商贸城、弘大商贸城和朝阳现代城等，主要以物流批发为主，辐射力强人员流动量大。 待建中的许多大型商业项目就位于该商圈内，其中多已在前文已涉及故此处不再赘言。 七、地块现状分析： 地块现状： 地块位于黄河五路和黄河六路 之间，渤海十六路两侧，西近公路局宿舍，北靠国土局宿舍和国税局宿舍，南临交通大厦和国税局、通信公司，东至海关办公楼；由东、西两块组成。 南北长均为 183 米，东西宽分别为 137 米和 130 米，共计 48861 ㎡。 目前场地平整。 地块处于经济开发区中心位置，临近建设中的市政大厦、周边国税局、财政局、海关等政府机关和黄河小区、学苑小区、左岸丽景等规模小区众多，人口密集且居住层次较高。 滨州学院、北镇中学、实验学校等教育机构林立且均在步程 15 分钟距离内，附近市政广场、新河公园等大型市政休闲设施众多，自然、人文环境优良、规划 配套完善、区位优势明显，但现状商服配套较为单薄。 地块距离传统市中心区约 4 公里，距滨博高速公路约 3 公里且可及性良好，南临道黄河五路为市级功能性主干道，贯穿市区东西，二快四慢六车道，路面宽阔平坦，车流人流密集。 西临路渤海十七路为区域干道，纵贯开发区南北，交通基础条件优越。 基地 SWOT 分析： Strenght(优势 ) Weakness（劣势） Oportunty（机会） ※ 自然、人文环境优良； ※ 与 城市主要机能设施可及性良好； ※ 区位优势明显，利于借力造势 ； ※ 大区域交通环 境 便利 ，可发展性良好； ※ 地块规则平整、产品可塑性强； ※ 微观机能 配套阶段性单薄匮乏 ； ※ 主景观线方向存在高层遮挡； ※ 基地一分为二缺乏完整性； ※ 土地性质的局限； ※ 政府重点发展方向的机遇； ※ 滨州 现状商业形态的不足； ※。