房地产市场研究报告20xx年盈江县工业园建设可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年盈江县工业园建设可行性研究报告内容摘要：

强 10 个特点产业、建设 30 个工业园，抓好 30 个大企业和大集团（盈江县被省政府列入 40 个工业强县备选县之一）。 依托滇西边境城市群的产业基础，盈江县工业园的许多主要产业（如高新科技产业、电冶、制糖（茶）、边贸加工、建材、木材加工、生物制药、机械及优质农特产品加工）是云南省新型工业化进程的重点发展产业。 云南省实施新型工业化进程要求在推进 工业化的同时必须同步推进城镇化，工业化是城镇化的经济支撑，城镇化是工业化的空间依托，工业化和城镇化要带动农业的产业化发展。 盈江县工业园是作为滇西边境城市的重要产业支撑。 盈江县工业园与盈江城之间将会形成工业化和城镇化之间的积极互动关系，同时也将带动盈江县乃至德宏全州的农业产业化发展。 从国内经济发展趋势看，盈江县虽然仍处在工业化初期阶段，但经过建国后五十多年的曲折而顽强的工业化发展，以及对内对外开放环境的逐步形成，正面临着全面开放和全面工业化起飞的大发展前景。 ▲面临挑战 （ 1）来自国际市场的挑战。 我国加入世贸 组织（ WTO）后，随着市场开放和关税下调，农产品和资源性产品面临国外进口产品的冲击； 中国地产 商域网 中国地产商域网 中国一东盟自由贸易区建设，东盟各国富有的相关农特产品等实行降低或零关税进入中国市场，对国内农产品加工产业也将会受到一定冲击：关税壁垒的消除将以“绕开关税壁垒”为主要目标。 显而易见，作为以农林牧渔业、口岸进出口贸易和区域矿产资源加工业为主导的经济结构，以及引导外资基础相对薄弱的盈江县工业园将面临严重挑战。 （ 2）来自邻国缅甸的挑战。 近几年来，邻国缅甸的经济增长令人关注。 缅北如曼德勒等许多重点城市正在进行大规模的城市基础设施建设 和工业园的开发。 如果盈江县工业园的建设不能尽快加速和高品质地推进，将会在与邻国缅甸北部地区的竞争中失去先发优势，进而严重影响滇西边境城市群的发展，及其面向缅甸和东南亚、西亚各国市场的“桥头堡”作用。 （ 3）来自省内各地（州、市）的挑战。 在中国 — 东盟自由贸易中，省内的文山、红河、西双版纳、思茅、临沧和保山市（腾冲县）都具有与德宏（盈江县）相似的区位优势和资源优势，而西双版纳、思茅两地州（县）处于 2020 年元月正式启动建设的大湄公河区域开发合作的“前沿”，拥有优越的澜沧江 —— 湄公河国际“黄金水道”。 近几年来，上 述地州（县）的边境口岸对外贸易日趋繁荣，正在建设一批交通基础设施，工业园起步也较早，已适应中国一东盟贸易区的发展需要。 因此，在中国 — 东盟自由贸易区中，这些地州（县）无疑是德宏各县及盈江县工业园的竞争对象。 中国地产 商域网 中国地产商域网 内部发展条件：优势与弱势 （ 1）、强化忧势 1）独特的区位优势 : 盈江县地处祖国西南边陲，是中国 — 东盟自由贸易区的南大门，是通往缅甸、印度枢纽要塞，国家二级口岸。 县城所在地平原镇 距省会昆明 864 公里，距州府芒市 151 公里（潞盈 公路）；距缅甸密支那 197 公里、八莫 131 公里。 从秦代开始，这一地区就是中 国内地通往缅甸、印巴各国的主要商道。 “盈八”、“盈密”公路的建设，将大大开拓滇西南乃至大西南广阔的商贸前景，作为地处中缅边境且是滇西边境城市群体发展中具有较强辐射力的工业园，盈江县工业园具有独特的区位优势。 随着中国 — 东盟自由贸易区的推进、区域交通走廊（泛亚铁路西线和昆瑞高速公路）的建设：由昆明途经盈江至瑞丽口岸出境缅甸腊成至仰光，以仰光深水港作为内陆转运的口岸，可以缩短从国内其它省区通过绕行马六甲海峡到达东南亚、南亚及中东的行程 3000 公里，是中国大陆通向印度洋唯一陆路通道。 随着中国 — 东盟自由贸易区经济交往 的日益活跃和中国直入印度洋的“云南通道” 的形成，作为“桥头堡” 的德宏将显示出日益重要的经济和战略地位，盈江县工业园的区位优势也将会得到充分体现，也为盈江县发展新型工业化重点产业提供广阔的空间。 2)、便捷的交通条件。 规划建设的泛亚铁路（西线）和昆瑞高速公路在园区的西侧分别以内、外平行穿园而过，并规划建有铁路、高速公路货运站物流平台，潞（西）盈（江）公路在园区南侧紧邻而过， 中国地产 商域网 中国地产商域网 具有便利的交通条件。 3)、高效的城市条件。 盈江工业园作为盈江城市的有机组成部分，享有城市环境的规模效能和集聚效能，包括市政基础、居住 生活设施和公共服务设施。 盈江县城还将为盈江工业园提供受过较好教育和具备生产技能的劳动力资源。 因此，盈江工业园与盈江县城之间形成工业化和城镇化的积极互动关系，对推进边缘地带的平原镇、太平镇、莲花山乡、岗勐乡和旧城镇等乡镇的城镇化进程也将起到重要作用。 4)、良好的外部环境。 两片园区地势均平坦，视野开阔，西片区在园区的西北面是植被良好的山体，东片区在园区的西北面及东面均有以经济植物种植为主的山体，外部绿化较好，地下水资源丰富，地理位置优越，两片园区所在位置都较城市污水处理厂高，对于园区污水都能实现自重力排水，对 于入园开发建厂置业具有良好的交通条件、地理区位和发展前景，对于吸引高新技术产业和高层次人才具有特别重要的积极作用。 5)、优越的气候条件。 低山与宽谷盆地交错相勾，呈“两山一坝一河”地貌景观。 主要河流大盈江县内长 公里，总体呈亚热带季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛，气温年较差小，日较差大，日照充足，年降雨量 1732 毫米，年均气温 ，年均日照 2288小时，地势高低突出，独具 “立体气候”特点。 （ 2）、克服弱势 A、工业基础薄弱，内部结构不合理，支柱产业单一，现有工业基 中国地产 商域网 中国地产商域网 本上是利用自然资源加工 初级原料和初级产品。 盈江工业园依托的主导产业具有凸显的特色和相对成熟的基础条件，但局限于制糖（茶、粮、油） 建材、木材、冶炼等耗能和对环境有一定影响的资源行业。 企业生产规模小，企业技术力量薄弱，设备落后、老化，基本处于国内、省内的一般水平，还有相当一部分为国内、省内的落后水平，亟待淘汰、更新。 全县大部分企业产品结构单一，产品中缺乏精深加工产品和名优产品，一般产品多，拥有自主知识产权的产品和高新技术产品更少，抗御市场风险能力差；经营管理水平低，资产负债率高，经济效益差，企业自我造血功能不足，难以适应激烈的市场 竞争。 一个制糖业支撑起了全县工业和财政收入的半壁江山，新兴产业发展滞后，至今尚未形成能与制糖业共同支撑工业经济的产业。 这些问题严重制约着传统产业的改造升级和新兴后续产业的成长。 盈江工业园的未来发展不能仅仅重复既有的传统工业和单一化产业结构，要避免对于资源和环境造成更大的压力，应当实现新兴产业结构的轻型化和多元化。 B、基础设施滞后，城市化水平低等问题是制盈江县工业快速发展的“瓶颈”。 盈江县地处边疆，距离省会中心城市较远，由于历史的原因，基础设施的建设落后于经济、社会发展的需要，至今县内没有铁路，高速公路未接 通，电力供应不平衡，电网还没有和省网相连，城市化水平低于全国、全省的平均水平，加上能源供应短缺，特别是煤矿资源紧缺，原材料运输成本高等因素。 这些因素增加了企业的交易 中国地产 商域网 中国地产商域网 成本，阻碍了人流、物流、信息流、资金流，成为了工业经济发展中的一大困难，形成了制约盈江县工业发展的“瓶颈”。 盈江工业园的建设和发展在很大程度上依赖于盈江县城区拓展及其区域内外交通走廊的建设。 但是，盈江县城区拓展是一个逐步推进发展的过程，而泛亚铁路（西线）和昆瑞高速公路的建设定然有待时日，而盈江至州府芒市之间现状也只是一条二级路相通，这些都将会滞 后于盈江工业园的发展。 C、企业经营管理人才匮乏，劳动力素质较低已成为制约工业发展的突出问题。 由于历史原因，盈江县经济社会发展滞后。 国民受教育程度较低，形成劳动力素质普遍较低。 高素质的人才培养有出不来，引不进、留不住，有技术、有才能的企业经营管理人才严重不足。 企业经营管理人员、技术人员及职工整体素质低、思想观念僵化、接受新技术、新知识、新观念较慢成为推动新型工业化发展的又一个突出问题。 D、思想观念落后制约着盈江县工业经济的快速发展。 工业强县的思想观念淡薄，不敢抓工业，不善抓工业，不愿以工立业，全县产业化运 作水平低，不善于抓住扩大对外开放的机遇，引进资金、技术、人才和管理，加快工业经济的发展，制约着盈江县新型工业化的发展。 由于盈江县经济落后，财力薄弱，在发展工业的过程中，产业发展与生态保护、短效产业与长效产业如何协调发展的矛盾往往存在。 E、管理体制需协调理顺。 盈江工业园作为滇西边境城市群的重要 中国地产 商域网 中国地产商域网 组成部分，同属“盈江县属地行政区，又地处平原镇行政管理区内。 因此，园区的开发建设需要更为有效的管理体制作保障，既要坚定不移地贯彻统一规划、统一开发和统一管理”的原则，协调和处理好县、乡镇两级对园区的运作关系，又要妥善地 采取投入分担和产出共享的合理运作方式，充分调动县、乡镇两级政府的积极性，还应当注重吸收县内各乡镇的富余劳动力，促进这些地区的农业产业化发展。 盈江工业园发展战略与思路 、规划范围与期限 、盈江工业园规划范围根据《盈江县城市总体规划修编》（ 2020 年）按照德宏州和盈江县政府研究论证决定“盈江工业园以一园多区的形式布局，对城市相对无污染的农产品加工、仓储物流、边贸加工工业园区选址在平原镇盏达河以西、平原至太平镇的二级路仕明段两侧，形成以仕明为中心的西片区，长约 米，宽约 米，规划面积约 ㎞ 2；继续沿用现状工业园的格局与选址，在现状工业企业相对集中的东部片区在原基础上扩大用地规模，形成以建材、木材加工、生物创新产业等为主的东片区，宽约 米，长约 米，规划面积约 ㎞ 2。 两区总体规划划面积 ㎞ 2。 中国地产 商域网 中国地产商域网 、规划开发建设期限 为使本规划能更好地结合盈江县经济社会发展，便于工业园开发建设各基础设施项目的安排具有较强的可操作性，园区的发展规划与盈江县“十一五”经济社会发展规划相衔接，规划期限确定为 2020—— 2020 年，并将整体规划时限分为一、二 、三个时段发展期，同时对园区的中、远期（ 2020—— 2020 年）发展作出宏观方面前瞻性的联动规划。 盈江工业园“十一五”发展规划时段划分及主要开发建设目标如下： 第一时期段： 2020— 2020 年，为基础设施建设启动期。 主要在政府主导型引领发展模式推动下，对园区的总体规划、可行性研究、管理运作机制、相关入园政策和重点基础设施建设及资金筹措等进行全方位启动和运作。 第二时期段： 2020—— 2020 年，为重点实施开发建设期。 主要在政府主导发展模式指导下，以市场运作机制开发经营园区的方式，营造园区的人气和商机， 着力搞好招商引资工作，引进与国家、省、州、市经济发展和园区产业发展相符合的具有市场潜力的新型工业项目，积极争取国内外企业或个人入园投资办厂，以及各大专院校科研院所、科研项目进入园区，使园区由温点转变为热点，达到“十一五”期间建园规划期内经济和社会效益之目的，为园区的中、远期开发建设奠定坚实的基础。 中国地产 商域网 中国地产商域网 第三时期段： 2020— 2020 年，为园区系统建设衔接期。 主要对重点项目进行深度挖掘和项目建设的同时，储备进一步发展的项目，优化园区产业规模体系，切实做好园区开发建设与“十二五”期间衔接的总体规划，使园区整体系统 建设能与下一个五年规划接轨，确保稳步衔接，可持续发展。 、功能定位和发展思路与策略 、功能定位 以省委、省政府确定的《关于走新型工业化道路实施工业强省战略的决定》（云发（ 2020） 21 号）、《云南省新型工业化重点产业发展规划纲要》（云政（ 2020） 8 号）、《德宏州“十一、五”工业发展规划》、《盈江县工业发展“十一五”发展规划》（ 2020—— 2020 年）为依据，在分析内部和外部条件及其协同关系的基础上，确定盈江工业园的功能定位是： ＊滇西边境盈江县城的产业支撑； ＊盈江县城市经济增长和城镇化进 程的核心； ＊云南省和德宏州新型工业化的示范基地； ＊中国 — 东盟自由贸易区滇西边境“桥头堡” 的口岸现代商贸物流和进出口产品加工基地。 （ 1） 滇西边境中盈江县城的产业支撑。 【根据《盈江县工业发展“十一五”发展规划》（ 2020—— 2020 年）】确立的战略发展目标，到 中国地产 商域网 中国地产商域网 2020 年，盈江城市建成区面积 45 平方公里，预期人口规模达到 万人左右（现有 多万人 ） 区域城镇化水平为 ％左右。 为了实现滇西边境城市的发展目标，城市经济总量和就业岗位必须相应地实现大规模扩展，这就需要强有力的产业支撑及其空间集 聚。 盈江仍处于工业化的初级阶段，第二产业将是城市经济总量和就业岗位实现大规模扩张的主要领域。 盈江工业园具有规模效应和集聚效应，能为盈江城市第二产业的大规模发展提供有效的空间载体。 （ 2）盈江县城经济增长和城镇化进程的核心。 园区选址布局是依据《盈江城市总体规划修编》（ 2020 年）城市总体发展规划的区域规划范围内，能确保盈江城市形成区域经济网络的辐射功能作用，既能带动盈江工业化和城市化，又能促进农业产业化发展和吸纳更大区域范围内的农村富裕劳动力，椎动经济、社会和环境的协调发展。 因此，盈江工业园应成为盈江城市群经 济增长点和城镇化进程的核。