房地产市场研究报告20xx年许昌潩水河畔项目可行性分析报告

房地产市场研究报告20xx年许昌潩水河畔项目可行性分析报告内容摘要：

置点，二是有利于城区一体化发展  为适应许昌市山水园林城市、文化城市、中原城市群集核等建设目标，优化城市环境，提高城市品味，富有文化特色旅游地产、复合地产将是城市一体化发展的一种趋势 !  小区建设应充分利用现有的山水布局，建造别致优雅的人文景观，合理体现休闲旅游的特色，城市发展增添了一道亮丽的风景 六．土地市场分析 （数据不详） 中国地产商域网 七．项 目 SWOT分析 (S) (1) 景观资源极佳 本项目位于市中心一个未开发的原生态区域，区域内有河流、湖泊众多。 项目周边，绿水潺潺，自然植被好，空气清新，无工业污染，景观资源极佳。 (3) 项目规模大，有发展空间 本项目占地面积达 8000亩，分三期开发，为发展商提供了可持续发展的空间。 (4) 项目所处位置发展前景开好 项目处于许昌北部，许昌市打造中原城市群“集核”的战略。 势必城市框架北扩。 许长一体化的战略启动，势必带动板块升级。 (5) 项目性价比好 许昌作为河南省首批地级市，虽然经济持续增长，但发展速度相对较慢，起步较晚， 潜力较大。 (6) 许昌市城市发展速度快 目前，许昌市在中原城市圈中处于发展和增长速度均比较靠前的城市，具有城市活力和较大发展空间。 为项目的建设档次奠定了基础。 (7) 许昌市收入水平和货币储蓄增长快 许昌市人均收入水平和货币储蓄增长较快，有潜在的消费需求，为我们项目的销售提供了强大的客源。 (8) 可从政府较大支持 政府急于改善许昌环境，本项目无论从城市发展的战略意义，还是 中国地产商域网 项目本身，无疑都要应该获得政府的大力支持，配合本项目的开发。 从而在项目的配套政策等方面，可以争取较好的条件。 (9) 未来城市人口增长速度较快 许昌目前城市人口 446万，城区人口仅 38万，未来几年仍将在 %的增长速度增加。 住房需求势必也会随之增长。 (10) 土地资源稀缺 本项目所在地块是许昌市北区少有一块大宗储备土地，土地资源的稀缺，决定了该地块巨大的升值潜能。 (11) 基础设施投资少 本项目是在目前的城北板块中心，在政府许长一体化的发展规划，势必要首先解决周边配套 ，大大减少了我们在开发项目初期在基础配套设施的投入。 (W) (1) 生活配套设施量大 周边生活配套相对欠缺，需要我们进行相应的配套建设。 (2) 广告拓展费用高 所开发区域为城北新版块两侧，人流形成和商业氛围的建立需要 市场培育，广告拓展费高。 (3) 时机欠佳 在中央政府对房地产进行宏观调控时，进场搞房地产，投资有风险。 （ 4）总投资额高、开发面积大 整个项目占地 8000亩，又地处新版块，建设档次要求高。 这样一方面要求总投资资金量大，增加了投资风险；另一方面开发面积大，对市 中国地产商域网 场的承受力必须认真研究。 (O) (1) 土地价格相对较低 由于本项目整个区域处于待开发状态，政府急于在该区域内建设基础设施及配套设施，以使该区域真正具备城市发展的建设条件。 因此用较低价格拿到此地块成为可能。 (2) 土地和房屋升值空间较大 许长一体化，郑许一体化 ，将迅速成许昌北板块为城市新的地标方位，其所在地块的价值空间必将加速攀升，因整体形势的高速发展必定带动该区域内的房产价格，成为引领许昌市房地产市场的风向标。 (T) (1) 许昌市现有楼盘对本项目的影响 据了解，目前许昌市很少有成规模的房地产开发项目， 待随着异地及省会开发商的进入，以及本土开发商开发实力的整合升级，大项目、中高档楼盘在未来几年必将大量涌向，对我项目形成竞争。 (2) 市场竞争分析 目前许昌市的房地产开发基本处于四处开花的情况，但最新的几个小区就集中在老区。 在老城区由于存在硬件可改变性、发展前景 较差的情况，而且拆迁也存在有比较大的难度，开发商更倾向于在新区开发，东扩北移。 可以预测未来开发的热潮主要集中在许昌东区及北区。 目前尚无能与我项目形成直面竞争的大盘，但未来几年内，随着城北板块的日渐成熟，实力开发商和实力大盘将会涌入，与我项目形成竞争。 中国地产商域网 八 项目定位及开发模式 定位 ： 许昌市 “ 城中城 ”  许昌市处于郑州南部，距离郑州较近，虽然城市发展迅速，但较之郑州，仍然缺乏有水准的购物、休闲消费中心，导致现在许昌市居民生活环境与同类城市相比有一定差距。 一部分具有很强消费能力的客户流失到郑州， 且部分条件较好的居民找不到适合自己需求的居住环境。 本项目位于许昌和长葛的中间位置，是尚未开发的黄金地带。  建议，将本项目定义为许昌市的“造城计划”，引领城市发展方向。 根据许昌市作为“中原城市圈”发展规划中的重要生态旅游城市和文化城市的发展方向。 建议将开发为一个涵盖高标准的综合商务中心、魏文化展示中心、普通住宅、低密度住宅区、休闲类商业项目的“城中城”，结合许昌市政府对许长一体化的发展规划 ，把北区打造成许昌市的样板区，从文化、经济、生活 、商务、旅游各方面让该区成为许昌市标志性的板块，提升许昌市的城市品味。 “ 潩 水河畔”的南部板块 普通住宅、中高档住宅 、低密度住宅 ， 建成中原地区一流的宜居家园 环境优美、设施完善、文化底蕴深厚、交通便利、住宅种类齐全。 所有这些，将使“ 潩 水河畔”达到和超过国家所规定的最佳居住标准。 密布的河道、湖泊、小溪、池塘，使缺水的北方其它城市更是无可比拟。 中国地产商域网 如此众多的优势，必将使“ 潩 水河畔”成为中原地区一流的宜居家园。 “ 潩 水河畔”的中部板块 ， 打造中心商务区：会展中心、商务写字楼 中州国际论坛成为世界著名论坛 中州论坛的主体设施、配套设施均处于国内外领先 水平。 加上“ 潩水河畔”所特有的历史文化资源、植被资源，将吸引国内外贵宾前来。 旺盛的“人气”，将使中州论坛成为高端的国际会议、休闲、度假、旅游的最佳区域，成为国内外游客向往的地方。 “ 潩 水河畔”的北部 旅游文化中心：植物园、中华文化园，健身园区  反映许昌特色的具有观赏、旅游、体验价值的特色植物园区。 梅花、荷花、竹子、桑树等许昌的特色植物，既具有观赏价值，同时也具有食用、药用、保健等价值。 这些特色植物可谓全身都是宝，只要加以开发利用，便可获取较大的社会效益和经济效益。  建成以景观小品为主的中华文化园区。 “ 潩 水河畔”内建造的各种历史文化景观、自然风光景观超过 100个，从 10 万年的许昌人开始直到现在。 如此众多、系统的历史事件、历史人物、传说、成语等景观，可谓是一部生动、形象的历史教科书，使枯燥的历史在这里变得鲜活起来。 现在，我国的旅游业正蓬勃发展，在国民经济中所占的地位也在逐步提高。 然而，游客到某一个地方旅游时，往往只能看到当地有限的几个景观，并且门票昂贵。 游客想多看景点，只得到很多城市去，花费大量的时间、车费、门票费。 “ 潩 水河畔”拥有 100 多个景观并且都是免门票的。 让游客进来后， 中国地产商域网 不须花钱便可游览近百个 景点。 如此优越的旅游条件，是其它任何城市都不可能作到的。 这些优势必将吸引国内外的游客前来游览。 因景点全为反映中华历史文化的，也将吸引海外华侨的寻根游，并能让喜爱中华文化的外国人前来游览。  、建成以华佗中医文化为中心的休闲、美容、美食、健身园区。 中医是我国的国粹之一，具有 5000 年的历史。 世界很多发展中国家的民族医学在受到“西医”的挑战、冲击后，很快便显得不堪一击，纷纷衰落、消失。 唯有中医能够和西医抗衡，延传至今。 并开始走向世界，现在，有多个国家曾派留学生到我国来学习中医的“针灸、按摩、拔火罐”等疗法。 而 开发以华佗为代表的中医文化，挖掘整理保健药膳、长寿食品、五禽戏等，将会很好地保护、弘扬中华文化，提高民众的健康、保健水平。 此园区将开发梅花茶、荷花茶等系列美容、护肤产品，并形成产业链。  创出新农村建设的新模式。 “ 潩 水河畔” 所在地的呼沱村、曹寨村、李桥村 3 个村庄的村民，在 “ 潩 水河畔” 建成后，可以由农民迅速转变为城市市民。 转变身份后，他们除了得到安置费外，还可以拥有新式楼房，在 “ 潩 水河畔” 内的各个景点、单位就业，也可自己创办第三产业。 从而保证他们在转变身份后，有住房、有工作，能够安居乐业。 位 A普通住宅 中国地产商域网 分析要素 客户层描述 年龄 22－ 35 职业 公司普通员工、此地拆迁居民、普通公务员、周边辖区进城务工人员 区域 许昌市区和长葛、禹州、鄢陵等辖区 收入 月收入 1000－ 1800元 B中、高档住宅 分析要素 客户层描述 年龄 28－ 35 职业 公司普通主管、个体经营者、公务员、政府部门人员、钧瓷窑主、花卉商等 区域 许昌市区和辖区及周口、漯河、新郑等周边城市 收入 月收入 1800－ 3000元 C低密度住宅 分析要素 客户层描述 年龄 30－ 50 职业 公司高级主管 、个体经营者、政府部门主要人员及有隐形收入人群 区域 主要许昌市区包含家在许昌，人在外地工作人员 收入 月收入在 3000元以上 中国地产商域网 D中心商务区 分析要素 客户层描述 年龄 28－ 50 职业 投资群体：公司高级主管、个体经营者、政府部门主要人员及有隐 形收入人群 自用或投资：看好北区发展趋势的企业 区域 许昌市区及辖区来许昌做生意人士 收入 月收入在 3000元以上 E旅游文化中心 分析要素 客户层描述 年龄 28－ 50 职业 公司高级主管、个体经营者、政府部门主要人员及有隐形收入人群 区域 许昌市区、辖区、周边城市及来许昌做生意人士 收入 月收入在 3000元以上 根据市场情况分析，许昌市同一区域不同物业、不同区域相同物业的价格差异性较大。 由于本项目具有较长的开发周期，价格会受到市场供求、宏观经济等因素的影响。 价格定位主要参照各板块类似项目物业价格以及充分考虑了城市发展前景、城市规划、房地产市场发展趋势、土地供求等因素而制定。  许昌市目前房地产形态主要为普通住宅和商业用房：  多层住宅均价 2400元每平方米左右，小高层、高层均价 3000元左右，高档住宅均价 3500元等 中国地产商域网 根据上述情况，我们拟定本项目销售价格如表： 房屋形态 均价（单位：元 /平方米） 多层 2020 中、高档住宅 2700 低密度住宅 3500 中央商务区 5000 旅游文化中心 5000 ：  许昌经济发展稳健，经济发展呈加速增长的态势 ， 北区是城市规划发展的主要轴向，是联系许昌、长葛、郑州的纽带。  前期入市，价格不宜过高，以聚集客户为主，首期开发引起客户关注度和销售数量非常重要。 价格应随着社区的成熟和品牌知名度的不断积累而持续上升。  相对于参照项目，本项目具有稀 缺的景观优势，本项目同时兼具水、湖、园林等不可多得的自然景观。 （多层）定价依据 定价是以成本加 3－ 5％的利润来测算，认为 2020元 /平方米的定价是合理的。 自 2020年以来许昌市房地产发展飞速， 本项目定位为中高端产品，随着配套的进一步完善，板块的逐步成熟，房价将会持续上涨。 鉴于本项目的开发周期，建议低开高走。 以较低的价格入市 ! 中国地产商域网 低密度住宅（即别墅）是本项目的重要卖点。 因为国家明令别墅类用地停止供应而今后几年别墅用地也不会有大 的增加。 供求决定价格，因而也就决定了许昌的别墅将越来越物以稀为贵。 因此认为 3500元 /平方米的价格是极为保守的估价。 相对于本项目的其他建设内容，商业用房（包括旅游文化文化中心），目前还没有特别的卖点 ,因此，我们保守估价与目前许昌市区商业的均价略低 ,为 5000元 /平方米。 中国地产商域网 九 项目开发与销售计划 本项目共计 8000亩，拟建设面积如表所示： 房屋类型 土地面积（亩） 容积率 拟建设面积（平方米） 一期 507 不详 不详 300 不详 不详 二期 不详 不详 不详 三期 不详 不详 不详 由于项目庞大，拟分 3期开发，开发进度如表所示，第一个开发周期开发体量较小， 但是因为第一个开发期相对要建设售楼部等包含一些不可预测因素，开发周期预计为 18个月，其余每个开发周期为 22个月，在第一个开发期结束前 2个月，开始第二个开发期，以此类推，总共开发周期为 18个月 图 91 项目开发进度图 时间 开发期 2020 2020 2020 2020 2020 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4。