房地产市场研究报告20xx年昌乐方山路、利民街项目可行性分析报告

房地产市场研究报告20xx年昌乐方山路、利民街项目可行性分析报告内容摘要：

市规模的扩大和城市 人口的急剧增长，每年城区新增加住房户口 1000 多户，旧城区的改造也将导致一批拆迁户进行异地安置，使本来就很紧张的住房供求矛盾更加严峻。 昌乐现有果蔬基地 50 万亩 ,年产 12 亿公斤 ,主要有西瓜、苹果、草莓、芋头、芦笋等几十个品种 ,拥有凯盛食品、永强食品等蔬菜加工企业 35 家 ,年加工蔬菜 64 万吨。 另外，昌乐拥有昌乐顺达水泥有限公司、乐化铝塑复合板等建材企业近 100 家，主要生产水泥、板材、大理石等 20 多种产品 ,其中水泥生产能力达 50 多万吨，素有 “ 建材之乡 ” 之称。 住房建设的增加，必然引起住房环境的改善和建材的需求加大 ，五金建材、装饰材料市场的需求有着广阔的需求市场；而作为全国果疏基地，农业生产资料的需求将持续增加。 预计市场运营三至五年内，将彻底改变昌乐人排斥昌乐消费的消费习惯，商务中心建成后，具有拉动人流、 物流、资金流的能力，其商业升值空间不可估量。 第五章、项目建设规划建议 一、规划原则 根据现有经营业态体量和需求面积情况进行规划（附：现有业态情况统计表） 现有业态情况统计表 序号 业态 现经营面积 体量统计 所需面积（市场超前建筑按现有面积的 20%计） 1 汽修配、摩修配 30200 平方米 ，仅配件经营面积单层为 3070 平方米，修理车间为 80 平方米左右 103 个经营户 10000+2020＝ 12020 平方米 2 装饰材料 75— 250 平方米 30 家 3600+720＝ 4320 平方米 3 五金、机电 3098 平方米 38 家 2660+532＝ 4192 平方米 4 农资 5080 平方米，但需要经营面积 23 倍的仓库 15 家 900+180＝ 1080 平方米 5 汽饰、家饰 80200 平方米，洗车车间 28 家 3360+672＝ 1334 平方米 6 灯具 4587 平方米 5 家 360 平 方米 备注 派生的经营户包括目前现有业态的经营户的 20%，另外还有目前昌乐市场空白，但有着市场需求空间的业态（陶瓷、洁具、卫浴设备、地板等），此类业态超前建筑面积按同类经营面积的 4050%计，即有 2150 平方米。 其它市场辅助业态预计面积为市场总建筑面积的 810%，即 3000 平方米。 商业市场业态规划细分的原则是： A、业态相近原则：即，符合同一类消费的业种就近规划； B、业态互补原则：即，消费者购物的便利性，各业态要按消费者购物习惯进行业态规划组合。 根据商业市场业态细分的两大原则和昌 乐目前生产资料经营业态的实际情况，认为，本项目的建设规划为： 二、建筑模式 商业两层结构，步行街建筑模式。 两层商铺之上为四层住宅。 分为五金机电街，装饰材料街，汽配摩配街，农资街，汽修、摩修车间。 三、房型设计 框架结构，单套面积为 3080 平方米，开间不小于 米。 四、配套标准 解决取暖问题，宽带、电话、有线电视插口。 地面铺地面砖，玻璃门和防盗门，每户要有独立的卫生间。 预留空调位。 另：市场外观要新艳，醒目，市场要有地标性建筑。 住宅部分地面处理，卫生间，厨房铺地面，墙面刮腻子，其他毛坯。 五、道路规划 汽配、摩配街：街宽为 68 米； 五金机电街：街宽为 68 米； 装饰材料街：街宽为 1012 米； 农资街：街宽为 1012 米； 另可规划 20203000 平方米的汽修、摩修车间。 第六章 项目的运营模式 一、项目的推广模式 商业地产首先是商业的，其次才为地产；因此，商业的运营与管理是商业地产的核心部分。 因此，本项目的推广理念是：在详尽、科学的市场调研的基础上进行准确分析与业态细分，将后期的商业运营融入到市场的前期规划中。 即，将彻底抛除只做地产不做商业的短期获利的不负责行为，细致做好每一个运营细节。 项目推广流程如下： 项目规划开发的运作模式 /程序 “昌乐生产资料市场”项目的规划开发运作模式 /程序简述如下： 市场调研 编写市场调研计划及详细的调研表格，针对定位的各业态进行普调。 【已完成项目的前期定位调研，近期将组织进行业种细分调研。 】 调研结果分析 组织专家对调研结果进行科学系统的分析 【邀请有关投资决策、专业市场经营、商业地产专家进行分析论证。 】 确定定位与市场细分 通过对调研结果的论证，确定项目的总定位与市场细分定位 引爆“舆论”，市场预热 举行各项营销推广活动，预热市场， 引起消费者关注。 【与政府有关部门、潍坊各媒体进行联合进行宣传推广。 】 政策优势， 营销推广，聚集客户 通过优惠的招商和销售政策，以及科学细致的营销推广工作，聚集客户。 【在舆论“引爆”的基础上，不失时机聚集与市场定位相同的各商业业态。 】 组织构架 组建多元投资结构的股份制公司 【组建“项目筹建指挥部、技术决策部、公关联络部、工程开发部、营销推广部、综合行政部等机构。 】 全息营运 在成功招商的基础上，全面启动和实施项目的综合开发与后期市场营运 【建议在潍坊设立筹建指挥部，分门别类组建作业班子，全方 位投入各个工程作业面的实质性运行。 】 项目规划开发的运作程序（流程） 市场调研 （调研计划书） 调研结果分析 （可行性论证） 市场定位与细分 （业态经营细分） 分） 引爆舆论 （市场预热） 营销推广 （政策营销） 全息营运 （实质性启动运作） 组织架构 分门别类组建作业班子 组 全息运营 组建后期运营班子，开始运营 二、项目的推广理念 客户分析 根据市场调查，把营销对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。 A、隐性客户群：被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。 B、显性客户群：可分为投资者和经营者 a、投资者： 昌乐、潍坊等周边区域的商铺投资者； 看好本区域生产资料市场业发展前景的其他地区的投资者； b、经营者： 经营五金机 电、汽配摩配、装饰材料、农资等的加盟者或自营者； 看好本区域汽修汽配、摩修摩配、装饰材料、五金建材、机电业发展前景的派生经营者。 营销推广理念 昌乐属于四线城市，因商业发展相对滞后，因此长期形成了消费者外地投资、外地消费的消费习惯；另一方面，消费者对政府的依赖性依然较重，政府所提供的信息将是消费的一个方向，同时，按照目前居民的消费习惯，在营销宣传上可借助于公司的上海品牌，引导消费。 昌乐地消费者对住房的理性消费没有形成，感性消费很强，攀比成风严重，因此通过创造市场引导消费，是本项目的推广理念。 另外，昌乐和大多四线城市一样，存在人口外流，资金回流的现象。 特别是春节期间，是大量现金流回当地的时候，因此，如果条件允许，尽是选择在这段时间开始营销，加大宣传推广力度，抓住大城市打工的人认为家里的商铺单价便宜的心理，往往能收到不菲的成效。 商业项目首先要给经营户以经营的保障，即：让经营户认为到该市场前来经营将是唯一和最理想的选择，能够实现更多的利润。 因此： 首先，市场的宏观发展规划的描述及市场经营问题将成为经营户最为关注的问题； 其次，经营户关心的是前期市场启动的问题，即能不能将昌乐大部分同类业态经营户集 中于市场进行经营； 第三，经营户关心的是有没有能力进场经营的问题； 第四，昌乐属于四线城市，同类业态的经营户的经营尚处于传统经营模式阶段，价格战成为竞争的主要方式。 在营销中解决了以上四个问题，项目的推广也就成功了。 附件 3《项目的营销推广思路》 第六章、项目投资效益分析 基本指标 土地面积： 83 亩， 55300 平方米； 容积率： ；容积率最大可能地增加至最大限度。 建筑面积： 万平方米 预计销售收入 商业： 万平方米 *2800 元 /平方米＝ 亿元 仓库：待定、不计。 总收入： 亿元。 成本测算 序号 项目 单位成本（元 /平方米） 总成本（万元） 备注 1 楼面地价 847 3727 按 48 万 /亩 2 前期开发费用 勘察、设计、监理 30 132 设计 15，勘察 5，监理 8 配套费 80 352 尽量减免至 80 以下 4 建安成本 800 3520 5 室内外总体 30 132 道路、围墙 6 后期配套 30 132 水、电、暖、智能化 7 资金成本 80 360 2 千万 6%期限为 3 年计 8 销售费用 84 369 总销售额的 3% 9 税 费 224 984 总销售额的 8% 10 不可预见费 10 44 11 合计 9752（单位成本： 2217 元 /平方米） 利润预测： 总收入： 亿元 总成本： 2217 万元 预计利润： 2548 万元。 备注： 建筑面积尽量增加； 可减免事项争取减少最低值（建安 +配套费 +税费共计减少 150 元以上。 ） 成本尽量控制在 2100 元以下。 可降低的项目为颜色标注部分： 附 4：项目敏感性分析 第七章、政府支持 为繁荣市场，项目建成前，政 府成立由国土、规划、工商、城管、公安等部门联合工作组，协调拆迁事宜，地块实现“三通一平”；市场建成后，将站前街、方山路、利民街占道经营、影响市容市貌的摊点请政府给予取缔，引导至本市场进行经营； 对进驻昌乐生产资料市场的经营户经营 所得税和营业税 5 年地方留成部分全额退还； 对进驻昌乐生产资料市场的经营户 免 5 年 以上 工商管理费； 项目建设的各类配套费、手续费全免； 项目土地价款：按底于 36 万 /亩执行； 教育部门对进驻昌乐生产资料市场的经营者的子女入托、入学就近安排或优先安排进入知名学校，有关规费 与城镇居民同等待遇； 市场重点管理，允许边开展边营业，边办理有关手续 ， 办理证照只收取工本费并实行 “ 一站式收费 ” ； 办理相关手续时，在办理各种证照除收取工本费和代国家、省、市收取的行政事业性收费以外，免收其他行政事业性收费； 所需的水、电、气、热、运输、通讯条件等，有关部门优先安排，收费标准按本地企业标准执行； 政府不再审批与本项目业态定位相同的市场； 1优惠政策的兑现，由县政府指定部门负责协调财政、税务、物价、国土、公安等部门负责办理兑现。 附件 1 各街商业统计 序号 路（街）段 店铺总计 各业种统计（户） 各业种面积（㎡） 租金范围 1 新昌路（站前街至孤山街段） 共 121 个 服装： 25 鞋类： 6 摩托， 其他：摩托、电动车、医药、厨具等，共 90。 服装： 10140 鞋： 15230 化妆品： 15210 摩托、电动车： 100200，其它： 102020。 — 元 /㎡ /天 2 方山路（新城街至昌盛街段） 共 181 个 装饰： 28 汽摩配： 75 五金、机电： 6 其它 72 装饰： 80— 200 汽摩配： 60— 150 五金机电： 3050 — 元 /㎡ /天 3 站前街（故城街至方山路段） 共 74 个 装饰： 21， 五金： 10 农资： 15， 灯具： 5 装饰五金： 70－ 100 农资： 50－ 80 但需要有大面积仓库 — 元 /㎡/天 其他 23 4 文化路（恒安街至站前街段） 共 60 个 副食批发： 40 办公用品： 2 其他 18 副食： 40－ 80，其他 30－ 50 — 元 /㎡ /天 5 利民街（故城街至方山路段） 400 个 服装： 17 五金建材 36 摩配汽配 28， 婚纱 5 广告装饰 18， 其他 296 服装： 30－ 200， 五金建材 30－ 200， 摩配汽配 30－ 200 广告装饰 60－ 300 元 /㎡/天 6 恒安。