房地产市场研究报告20xx年苏州吴中房产市场项目分析

房地产市场研究报告20xx年苏州吴中房产市场项目分析内容摘要：

的土地进行储备竞争，短期内市场出现购房者无房可买，整个市场供小于求的局面；调整土地开发量成为了该阶段阶段房产调控的重点。 2020 年 5 月份以银行贷款紧缩为主的宏观调控政策，给苏州防地产市场造成较大的冲击。 银行贷款紧缩政策直接减少了市场上投资者购房的比重，同时也削弱了消费者的支付能力，最终影响了对房地产市场的消费信心；基本投资的压缩削弱了房地产市场持续发展 的动力；土地政策方面先后出台的 11号令 、 39。 74 号令 都旨在废止土地协议转让，加快了前期存量协议转让用地的上市步伐，短期内市场供应量巨大，市场竞争激烈。 在政策面、市场面的双重压力下，市场渐渐步入调整期， 2020 年 5～ 8 月苏州市场表现一般，楼盘销售速度放缓，局部市场出现降价折扣现象，楼盘销售中加大了广告、促销力度，但市场观望态度明显。 进入 2020 年 9 月后，特别是经过 “十 一 ”黄金周后，市场略有回暖趋势。 而 10 月 29 日银行加息政策出台后，又再次打压了略有抬头趋势的苏州房价。 (3)第三阶段： 2020 年１月 ～ 2020 年 初， 2020 年整年苏州房地产市场呈小 “Ｖ ”字态势发展 2020 年春节前后，苏州房地产市场再次抬头，苏州各大在售楼盘在春节长假期间迎来了 05 年的开门红， 在 05 年上半年，苏州房地产项目开发显著增加，多个项目进入正式销售阶段， 房地产市场形成了比较集中放量的强供期。 据我司市场部资料，在该时段内，苏州工业园区金鸡湖周边区域，就有十三个大小不一的房地产项目在开发销售。 2020 年年初，国家的关于宏观调控的风声愈演愈烈，业内专家人士也有全面分析，指出 2020 年苏州房地产市场会发生巨大的变化，但苏州的房地产 界尤其是很多开发商并没有重视这个问题。 在他们看来，光环笼罩下的苏州房地产市场依然形势大好，尤其是其房价必然进一步上涨。 去年 5 月初，当诸多房地产开发商还在盘算着如何争取利润最大化时，人民银行关于 停止发放贷款、严格金融放贷审批 的政策接踵而至，苏州部分开发 商敏感的意识到，市场即将发生变化，迅速地做出了调整。 而更多的开发商依然处于观望和幻想着：宏观调控对苏州的影响不会太大。 2020 年 5 月，国家七部委在一个月内先后连续两次颁布《意见》，确定 6月 1 日起，针对 144 ㎡以上非普通住宅加征 2%营业税，这些使得本来就局势微妙的苏州房地产市场再次蒙上阴影。 6 月份，苏州房地产市场上市销售的楼盘逐渐增加， 市场的观望气氛确愈加浓重 ，苏州工业园区某大型楼盘开盘当日只销售了 30 余套房，不及预定目标的 10％。 苏州房地产自此正式进入市场疲软期，市场形势再次惨淡。 7 月份，苏州市规定 2020 年 7 月苏州商品房销售正式进行网上备案，确定期房不得转让，楼市继续降温，主要媒体房地产广告铺天盖地，破天荒的出现了诸如 “打折 ”、 “优惠 ”等字样。 大多项目也纷纷下调价格，跌幅 300 元～ 500元 /㎡不等。 但市场反应依旧平淡无奇，其中有两个项目更是出现一连近三 周销售业绩为零的尴尬境地。 部分楼盘开发商干脆将项目做出 “封盘不卖 ”的举措，解散销售队伍，关闭售楼处，市场异常惨淡。 宏观调控在经历了一轮黯淡期后，苏州房地产市场自 9 月开始复苏，延续八月开始的打折风潮，楼市促销更是蔚然成风，送礼品、送面积、送现金、送车位、送契税。 楼市促销的效果显而易见，月成交套数和成交面积较上三个月有了 30％左右的增幅。 十月的 2645 套、十一月的 3364 套，楼市以一种再创新高的姿态往前走，但这次的短高中，却呈现出一种成交量上升成交均价下降的趋势，显然，价格成了影响项目销售速度的催化剂。 （ 4）第四阶段： 2020 年初 2020 年底 房产市场回温， 楼市供销呈现两旺状态，淡季不淡。 2020 年楼市淡季不淡，导致传统的楼市销售旺季优势也不再明显，这种情况在苏州还是第一次出现。 与 2020 年相比，无论商品房供应量还是销售量，都有了大幅度的增长。 2020 年全年商品房供需比为 ： 1，市场供需基本平衡。 苏州房地产市场总体上呈现出供需两旺的发展态势，商品房供需总量都突破了 600 万平方米大关，与 2020 年相比，无论商品房供应量还是销售量，都有了大幅度的增长，国家出台的各种针对房地产行业的宏观调控政策 对苏州房地产市场的影响并不 明显。 全年商品房供需比为 ： 1，市场供需基本平衡，说明苏州房地产市场总体发展状况良好。 2020 年苏州楼市概况 一、 2020 年宏观调控政策盘点及对苏州楼市的影响 2020 年对房地产行业来讲，是一个名副其实的宏观调控年。 国家出台的房地产调控政策之多、 措施力度之大可谓是前所未有。 有些政策一经出台，在房地产行业就引起了强烈地震，对房地产市场产生了不小的影响。 主要政策回顾  两度升息： 意在释 放实行货币紧缩政策的信号 4 月 28 日 和 8 月 19 日起，央行在不到 4 个月的时间内，先后两次上调人民币贷款基准利率 个百分点，升息不是专门针对楼市，但楼市首当其冲受到影响，房地产开发融资成本加大，一年至三年期贷款利率为 %，三年至五年期贷款利率升至 %，五年期以上贷款利率达 %。 但个人房贷则可享受八五折利率优惠。 在需求环节，央行也曾动用利率杠杆加以调节。 5 月8 日，上调各档次住房公积金贷款利率 个百分点。  提高首付：意在抑止个人住房投机行为 9 部门在《关于调整住 房供应结构稳定住房价格的意见》 (即“国十五条” )中规定， 6 月 1 日起，个人住房贷款首付提至 30%，但购买自住房且套型面积低于 90平方米仍执行首付比例 20%。  “ 90 平米与双 70％指标”：意在平抑住房结构，维护普通民众购房需求 5 月 17 日，国务院常务会议通过进一步调控房地产市场的六条措施，即“国六条”，强调“切实调整住房供应结构”。 5 月 28 日，国务院办公厅转发建设部等 9 部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 (即“国十五条” )，细化“国六条”的要求，量化新建住房结构比例，规定自 6 月 1 日起 ，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房须占开发建设总面积 70%以上。 优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%。  廉租房制度：意在解决 中低收入家庭住房需求问题 “国六条”深度关怀中低收入人群的住房问题，首次较系统地明确了解决中低收入家庭住房的 4 条路径，即“重点发展”中低价位中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房，“积极发展”住房二级市场和租赁市场。 11 月30 日，建设部高调公布全国房 地产市场宏观调控部际联席会议印发的《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》，并下“最后通牒”：尚未建立廉租住房制度的城市，必须在 2020 年年底前建立并实施。  全额征收营业税：意在抑止商品住房的短期投机行为 “国十五条”规定，自 2020 年 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；满 5 年交易的，则按买入与卖出的差额征税。  个人所得税： 意在通过税收杠杆，从流转环节入手，抑制投资，遏制投机 7 月 18 日，国家税务总局下发《关于个人 住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，从 8 月 1 日起，二手房转让征收 20%的所得税。  土地闲置费： 意在打击土地屯积行为 “国十五条”明确加大对闲置土地的处置力度，对超出合同约定动工日期满 1 年未动工的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满 2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 按期动工但开发面积不足 1／ 3 或已投资额不足 1／ 4，且未经批准中止建设连续满 1 年的，按闲置土地处置。  外资核准： 为外资购楼上“紧箍咒”，以此限制外资在境内投资购房 7 月 24 日，建设部等 6 部门发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外商投资房地产市场实行“核准制”，对外企房地产开发经营管理实行“国民待遇”，对境外机构及个人购房执行严格的审批登记和实名制。  土地提价： 主要针对地方政府，意在遏制地方用地冲动 2020 年 11 月，财政部、国土资源部和人民银行联合发布《关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知》 ,规定自 2020 年 1 月 1 日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。 总评：与往年相比， 2020 年出台的一系列房地产宏观调控政策，调控对象更加具体， 调控内容更加细化和明确，调控力度之大也是前所未有。 各种政策对规范房地产市场，平抑各地不断上涨的房价，起到了一定的作用。 但政策在执行过程中还是打了不少折扣，很多政策在执行过程中存在一定程度的缩水。 政策对各地的房地产市场影响也各不相同，上海楼市受政策影响比较明显，而北京、深圳、广州、天津等地的楼市受到的影响则不太明显，北京、深圳等地的房价一直维持在较高的上涨幅度。 总体来讲，本次调控仍然没有达到预期的目的，少数城市住房价格上涨依旧过快，结构调整的任务还十分艰巨，房地产市场秩序仍需进一步规范。 宏观调控下的苏 州房地产市场 2020 年，苏州房地产市场经历了宏观调控的各种风雨。 由于以往市场没有出现大的起伏和波动，因此苏州面对各种宏观调控措施时，显得比较从容和镇定，市场也保持着以往的健康运行状态。 市场持续高位运行，房价平稳上涨，政策影响并不明显。 2020 年，苏州市区商品房预售面积 万平方米，比 2020 年全年增加 万平方米； 2020 年全市商品房销售面积 万平方米，比去年全年增加 万平方米。 商品房供需市场与去年比较有了很大幅度的上升。 在销售方面，除了六、七月份销售量受“国六条”政 策影响较大外，其他月份销售量都维持在高位运行状态，甚至在盛夏季节市场销售量也保持在高位状态。 同时房价表现出平稳的上涨态势，充分说明苏州房地产市场受宏观调控政策的影响并不明显。 这跟苏州房地产市场近些年来一直保持平稳健康发展有着很大的关系。 政策贯彻执行力度大，各项措施得力，在发展中低价位中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房等方面，苏州地方政府坚决贯彻中央政府的各项调控措施，并且取得了不错的成效。 自 6 月 1 日以后，苏州出让的绝大多数居住用地，都明确规定“套型建筑面积 90 平方米以下住房须占开发建设总面积70%以上”。 对购买住房不足 5 年转手交易的征收营业税、二手房转让征收个人所得税等方面，中央的各项调控政策在苏州得到了很好的贯彻，国土资源部的领导来苏州调研考察时对苏州的经验也是赞赏有加。 总评：总体来讲，苏州房地产市场受今年宏观调控政策的影响并不明显，无论市场供给、需求还是价格方面，与往年相比都有了较大幅度的提升，苏州楼市在 06 年总体上表现出了旺盛的活力。 中央的各项宏观调控政策，在苏州都得到了很好的贯彻和落实。 二、 2020 年苏州市土地出让分析 总体分析 土地出让总量同比下降 % 截至 2020 年 12 月底（起始时间从农历 2020 年春节后算起），苏州市区共出让土地 105 宗，土地出让面积 万㎡，与去年同比减少 %，可建面积 万㎡，与去年同比减少 %（注： 2020 年土地资料统计到 2020 年 1月份，即农历 2020 年春节前） 园区出让总量领跑其他区域 按区域统计，只有园区土地出让量与去年同比有所增加，其他区域出让量都比去年有所减少。 主城区出让土地 万平米，同比减少 %，园区出让土地 万平米，同比增长 %，新区出让土地 万平米，同比减少 %，吴中区出让土地 万平米，同比减少 %，相城区出让土地 万平米，同比减少 %。 居住用地占到出让总量的 60% 居住用地仍然是土地出让的主力，商业用地的比例也有所上升。 按用地性质统计，居住用地最多，占到出让总量的 60%左右，其中低密度居住用地占了%；商业用地占 %，商住用地占 %。 按各种类型土地出让总量统计，居住用地比去年同比减少 25％，商业用地同比减少 ％，商住用地与去年基本持平。 宏观调控政策对土地市场影响 土地市场作为房地产行业的晴雨表，受政 策的影响最为直接和明显。 上半年国家陆续出台的一系列房产新政，很快就在土地市场得到了反映。 新政在土地市场上最直接的反映 ,便是影响了开发商在拿地时的判断能力，在新政面前，很多开发商开始变得犹豫不决。 5 月 31 日市区土地拍卖会现场，被各路开发商挤了个水泄不通，大家都希望透过新政实施后的首场土地拍卖会，能够嗅出一些市场的反映以及政策的实施对房地产市场未来走势的一些影响。 可以肯定地说，政策的实施在一定程度上影响了开发商的判断力，原先一些被看好的地块，在拍卖竞价时明显没有预想中的激烈。 而几个月以后，苏州的房地产市场并没有 因为宏观调控而出现大的波动，市场供需依旧两旺，房价也在平稳上涨，政。