房地产市场研究报告20xx年昆明别墅市场分析报告

房地产市场研究报告20xx年昆明别墅市场分析报告内容摘要：

9成交量（套） 24 183 380 354 501 588 274 年销售率 % % % % % % %2020 2020 2020 2020 2020 20202020年16月 Add:昆明市鼓楼路美丽家园 8 栋一单元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 13 双拼 别墅是介 于 联排和独栋别墅 的中间产品，其别墅特性并不强烈，市场接受度并不理想， 供应和成交 情况并不活跃，供求及价格都比较低迷。 特别值得注意的是，某些 年份 成交量大，均是受到当 年 供应 量 增加 的 刺激。 但是总体看来，双拼 别墅 的发展较为平稳，市场风险不大，随着产品品质不断的提升，市场需求将会逐年递增。 图 7：昆明双拼别墅新增供应和成交状况 数据来源：昆明田野地产咨询公司数据中心（ ） 注：年销售率为当年成交量与当年累计供应量的比值。 用这个比值更能反映出当时市场的需求状况。 2020年由 于数据较小，在上图中就省去不做表示。 双拼别墅是整个别墅市场中供求最不活跃的类型，每年的成交量较低，销售率基本在 20%以下，相比其它两类别墅，双拼别墅的市场成交量虽然呈逐年递增态势，但毕竟市场供求量的绝对数较低，市场需求有限，与其它两类别墅相比竞争力不大。 各类型别墅供求对比分析 上面分析了三种类型别墅每年的新增供应和成交情况，下面再来看一下这三类别墅每年的累计供应情况。 0501001502002503003500%10%20%30%40%新增供应量（套） 8 74 175 120 109 290 0成交量（套） 4 14 42 43 76 104 43 年销售率 —— % % % % % %2020 2020 2020 2020 20202020年16月 Add:昆明市鼓楼路美丽家园 8 栋一单元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 14 图 8：昆明各类别墅累计供应对比情况 数据来源：昆明田野地产咨询公司数据中心（ ） 注：累计供应量为当年新增供应量与当年存量之和。 从上图中可以看出，三种类型别墅每年的累计供应量都各有自己的特点： 1）独栋别墅每年的累计供应都比较稳定，每年的累计供应量差距不大，变化较小。 说明昆明独栋别墅市场的需求比较稳定，有比较固定的消费客户群体在支撑这个市场。 无论是宏观调控，还是市场变幻都不会给该类别墅的市场供求带来大的变化，市场需求和产品的相关性在三类别墅中显得较不明显，市场对新产品的接受度不高。 其中除个别项目由于定位存在问题而引起销售不畅之外，整体市场的发展较为成熟和健康。 2）联排别墅的累计供 应和成交量每年的变化不大，基本呈递增态势，而它的新增供应量（上面图 6 所示）却波动较大。 从累计供应、新增供应和成交情况看，这反映了联排别墅市场的两个特点：一是联排别墅市场不像独栋别墅市场那样有相对固定的客户群，造成供应受市场需求影响较大，所以各年的新增供应量起伏不定；二是从累计供应量波动不大可以看出，联排别墅市场需求和产品的相关性明显，产品更新换代较快，市场对新产品的接受度较高。 3）双拼别墅从供应和成交量来看都要低于独栋和联排别墅，但是从发展趋势看，今后昆明对双拼别墅的需求将会有扩大。 综上所述，昆明别墅市 场各种型态的别墅产品，虽然历年供应量和成交量都发生着不同程度的增减变化，但总的来说在这几年都呈现出平稳上升、供需两旺的势头。 050010001500202025003000独栋累计供应量（套） 1255 1312 1335 1363 1394 1027联排累计供应量（套） 764 1649 1548 1862 2786 2267双拼累计供应量（套） 78 239 317 475 559 4552020 2020 2020 2020 20202020年16月 Add:昆明市鼓楼路美丽家园 8 栋一单元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 15 各类型别墅成交情况分析 三类别墅的市场成交情况（总体销售率）见下图所示： 图 9：昆明各类别墅成交（销售率）情况 数据来源：昆明田野地产咨询公司数据中心（ ） 注：销售率为各类别墅每年的新增供应量总和与市场成交量总和的比值。 从中我们可以看出，昆明别墅市场各类型别墅中独栋别墅的销售率最大，市场成交情况最好，其次是联排别墅和双拼别墅。 值得 注意的是，从销售率上我们不能简单的认为开发独栋别墅就是目前市场上最佳的选择，我们还得结合各类别墅实际的市场供求量来看。 虽然独栋别墅市场成交情况较好，但从市场角度看，目标客户群有限，市场容量有限；从开发及资金回收角度看，独栋别墅的开发成本较高，销售周期较长，资金压力较大。 目前昆明别墅市场上以联排别墅开发为主的项目销售较为理想。 图 10：昆明各类别墅历年成交（销售率）情况 %%%0%10%20%30%40%50%60%70%独栋别墅 联排别墅 双拼别墅0%10%20%30%40%独栋销售率 % % % % % %联排销售率 % % % % % %双拼销售率 % % % % % %2020 2020 2020 2020 20202 0 0 6 年1 6月 Add:昆明市鼓楼路美丽家园 8 栋一单元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 16 四 、“国六条”颁布之后 昆明 别墅 市场的变化分析 上面分析了昆明别墅市场在“国六条”颁布之前的供求和价格情况，下面我们将介绍“ 国六条”颁布之后昆明别墅市场发生的变化，通过对比宏观调控前后昆明别墅市场的变化状况，进一步对昆明别墅市场今后的走势做一定的分析和预测。 宏观调控之后， 2020 年 6 10 月这段时间内昆明别墅市场发生的变化： 新增供应量与以往相比大幅减少，主要以存量项目供应为主。 2020 年 6 10 月这段时间内新增别墅 260 多套，与去年同期 722 套的新增供应量相比，减少幅度达到 %；与 2020 年第二季度相比，减少 %。 市场成交情况好于以往同期。 去年同期别墅总体销售率为 %（详见 2020 年第三季 度报告），而目前达到%。 别墅市场总体价格稳步上升，涨幅较大。 此阶段别墅整体市场价格达到 5738 元 /平米，与去年同期的 5031 元 /平米相比上涨 %；与 2020 年第二季度相比上涨 %，特别是独栋和联排这两种类型产品的价格涨幅更是惊人。 宏观调控前后的市场为什么会发生这些变化呢。 究其原因，主要有以下几点： 土地资源相对稀缺的现状是别墅价格 上涨 的基础，在市场供应量不再 大幅增加的情况下，别墅价格会有所上升。 通过对比 各类型 别墅 产品 的发展可以看出，别墅价格正处于稳步上升的态势。 国家近年 来和最近出台的一系列针对地产行业的土地政策，使得别墅用地成为了非常宝贵的资源。 在有限的土地资源面前，价格的上升是必然的。 由于 昆明的 别墅几乎都集中在 滇池路区域和金殿世博园区域 ，因此，区域内的任何利好动作都会影响到整个 昆明 别墅市场。 Add:昆明市鼓楼路美丽家园 8 栋一单元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 17 这两个区域的 别墅除了拥有独特的自然景观资源、旅游资源外，区域交通环境在 2020 年有 了 重大提升。 金殿世博园区域 —— 东三环 今年 将 全线通车， 大大缩短了达到该区域的时间；滇池路区域 —— 广福路和滇池路的贯通，加上南二环的拆迁，使得达到该区域的线路多元化，节省了时间。 这些 综合 的 利好因素 ，将会使 该区域的 别墅价格有所提升，从而带动整个 昆明 别墅 市场的 价格增长。 现在 昆明 别墅市场正处于一个起步 发展 阶段，别墅类产品的价格还处于低水平发展阶段 ，上升空间及潜力巨大，价格增长成为必然。 与去年的别墅项目价格相比，今年 昆明 的别墅价格己经开始 大幅 上升，上升的幅度达 8%至 30%。 过去联排别墅项目很多都低于 4500 元这一标准线，如今已经超过了很多 ，联排别墅价格涨幅最高的达到 31%。 同时，对于别墅的界定是指 “ 独门、独户、独院，占地面积又相当大，容积率非常低 ” 的产品。 这样一来，联排、 双拼等 形式的 别墅 就不在封 杀范围之内，受益者是那些已经获批并上市 销售 的别墅项目。 新的竞争者被挡在门外，使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，其价格就要上涨。 别墅租赁市场的形成 和发展也 将促进别墅 价格的上涨。 房地产市场分为三级，一级 土地市场 ，二级 一手房市场和三级 二手房 市场。 二手房市场又分为转让和租赁，租赁 可以刺激投资消费，转让可以增加现金流动，紧接着就是带动新产品消费。 可见，一个房地产发达的市场，一定是 三级联动的市场。 过去 昆明 别墅市场只具备第一、二级市场， 三级市场基本没有。 虽然现在只能用一般来形容 昆明别墅的三级市场 ，但是要看 好今后。 随着 昆明 经济的发展，外来 或者本土有 实力企业和投资商数量将不断增加，其中 公司企业租赁及公司企业的高管人员 租用 将会形成一个较大的群体。 北京、上海等城市别墅租赁市场也正是因此发展起来的 ，相信昆明别墅的三级市场在不久的将来也会像这些一线城市一样。 随着未来别墅租赁市场的形成， 昆明 别墅的投资市场将会逐渐兴起，投资客的加入使别墅的消费群体进一步增加扩大。 无论是发达城市的别墅市场发展经验，还是国家出台的相关政策，无论是 昆明 现阶段的别墅市场发展状况，还是经济增长水平，都说明：未来短时间内， 昆明别 墅的供应量不会减少，消 费者数量将会逐渐扩大，随着销售的进展，别墅的品质与价格将会有所提升。 Add:昆明市鼓楼路美丽家园 8 栋一单元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 18 昆明大量“类别墅”项目的开发和销售也是促成别墅价格上涨的一个因素。 最近几年 别墅的稀缺性和良好的销售形势，使得一些人对 “ 别墅 ” 这个名称倍加追捧，有些开发商把其多层住宅项目也称作别墅。 这类型项目由于披上了别墅的“外套”，其销售价格比同类型产品要高出一截，间接造成市场上纯别墅项目的价格也跟着上涨。 Add:昆明市鼓楼路美丽家园 8 栋一单元 8A、 9A Tel:08715107509 5107676 Fax:08715107613 Email: 19 五、“ 国六条 ” 之后 昆明 的别墅走势 分析 通过对比宏观调控前后昆明别墅市场发生的变化， 我们来预测未来昆明别墅市场的走势。  首先，我们先了解一下 昆明 别墅用地及市场现状 ： 目前 昆明的 别墅用地较为充裕，能保证未来几年 充足的市场 供应。 图 11：目前在售别墅规模及近几年可知将要开发的规模情况 滇池路板块滇池路板块富民板块 呈 贡 新 城 主 城 区 菊华立交桥 明波立交桥 金星立交桥 黄土坡立交桥 滇 池 北 六甲 19 安宁板块 滇池路板块 富民板块 昆石公路板块 广福路板块 世博园 双龙乡板块 目前 300 多亩，近几年将达 1000多亩 目前 160 多亩，近几年将达 9000多亩 目前 900 多亩，近几年将达 8000多亩 目前 1300 多亩，近几年将达2020多亩 目前 170 多亩，近几年将达 1000多亩 目前 390 多亩，近几年将达 800多亩 目前暂无开发，近几年将达 1000多亩 呈贡新城板块 东白沙河板块 目前开发较小，近 几 年 将 达500多亩 银河－黑龙潭板块 目前开发较小，近 几 年 将 达500多亩 Add:昆明市鼓楼路美丽家园 8 栋一单元 8A、 9A Tel:08715107509 510767。