房地产市场研究报告20xx年枣庄市通晟公司棚户区改造工程可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年枣庄市通晟公司棚户区改造工程可行性研究报告内容摘要：

枣庄市地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北西断裂。 构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长的椭圆形山间断陷盆地的主要原因。 枣庄市断裂可以分为北山断裂、峄县断裂、十里泉断层、东王庄断层、永安断层、牛角断层和三里屯 — 古屯断层。 枣庄褶曲可以分为枣庄向斜、双山子挤压带和南山褶皱带。 根据 GB183062020《中国地震 参数区划图》，该区地震动峰值加速度值为 （地震烈度Ⅶ度）。 建筑方案描述 （ 1）建筑特征与风格 本项目在建筑风格上充分体现现代化城市的风格，同时要求功能实用、配套设备齐全。 住宅单体设计体现现代化城市建筑风范，在考 中国地产商域网 中国地产商域网 虑上述一切的同时考虑到消费者的购买能力，在建设经济适用房的基础上尽可能将所有设施建设齐全。 本项目以现代风格为主。 在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁的体形和单纯的材料表现建筑的现代感。 建筑造型设计首先注重整体形态的塑造，强调天际轮廓线的流畅和韵律美。 建筑单体的设计则相对简约，建筑立面 设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感、建筑感和体量感。 （ 2）建筑单体设计与功能 1）对于经济适用房来说，以两室一厅的小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要。 同时最大限度地利用冬季太阳能，夏季穿堂风调节室内气候。 2）户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持独立，既保证了各空间的使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。 3）建筑单体的设计要相对简约。 4）整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用发挥到最佳。 5） 局部设计，要更能体现人性化的特点。 6）建筑立面造型以现代、简洁风格为出发点、利用墙面、玻璃、线角共同构筑感观效果，结合结构的外露，更能体现整体的宏伟，把握现代设计的主题。 7）外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，尽可能采用更多的节 中国地产商域网 中国地产商域网 能材料。 8）统一设计空调机位和空调冷凝水下水管。 9）公建部分的设计为区域中的特殊设计，整体造型上力求塑造标志性建筑为出发点。 聚交人眼视线。 整体造型和整区的建筑风格把握统一。 10）屋顶根据建筑风格，设计简洁明快、经济实用。 11) 根据《山东省经济适用住房管理办法》 (省政府令第 192 号 )相关要求：‚经济适用房项目小区内非经营性公共配套设施建设资金，50％从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中划拨， 50％计入房价；中套住房面积控制在 80 平方米（177。 5平方米），小套住房面积控制在 60 平方米（177。 5 平方米），‚经济适用房的售价必须严格执行‘成本＋不超过 3％的利润’，实行公开招标，愿意接受此定价的开发商才能投标。 ‛ （ 3）建筑物与城市的协调 小区的建筑物与城市的规划相协调，与周边的环境相协调。 平面布置和功能要求 （ 1）住宅平面设计和功能要求 以两室一厅的小户型为主，另建有少量的三室 两厅以满足多人口家庭居住需要；小户型面积为 65平方米，大户型为 85 平方米。 （ 2）总平面布置和功能要求 项目总平面布置方案，吸收现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布 中国地产商域网 中国地产商域网 局结构形式。 并利用地形变化，根据地形特点，自然环境、气候特点，使之形成楼与楼之间高低搭配，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。 配套设施（给排水、供电、供热、燃气、通风、空调等） （ 1）给排水 1）给排水设计设计依据： a、建筑专业提供的条件图。 b、建设方提供的有关设计条 件。 c、国家现行的设计规范、规程。 d、本项目建筑、结构、暖调、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。 2）给水工程： a、用水水质：符合国家《生活饮用水卫生标准》。 本工程水源为陶庄镇自来水厂，供水压力为。 基地周围市政给水管为环状管网。 b、用水水压：本工程分别陶庄镇政给水管道上接二根 DN150mm的引入管。 建筑红线内经水表井后，与小区给水管相连接。 市政给水压力为。 c、给水系统：考虑屋面太阳能和低层住户入户压力的要求，本工程生活给水共设两套加压系统： 8+1层中 高层建筑的 5 层以上部分为高区，其余部分为低区。 二次加压给水系统采用恒压变量生活给水变频调速泵组供水，其供水流量为设计秒流量。 在地下室设食品级不 中国地产商域网 中国地产商域网 锈钢生活饮用水箱和变频加压泵组。 d、管材：给水支管采用 PPR 塑铝稳态复合管 S4 系列，热熔连接。 立管采用 PSP钢塑复合压力管，采用内外壁双热熔连接。 工作压力为。 e、保温：在保证经济成本的前提下，尽可能采用先进的技术与材料实现保温。 3）排水工程： a、排水制度：本工程小区内采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。 室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道 系统。 室内地面层（177。 ）以上的生活污水重力流排出；地下室废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。 本工程生活污水汇集并经小区内部污水处理站处理，处理达标后首先回用于绿化，其余通过管道排至薛城区小沙河。 b、管材、接口及敷设方式：污、废水管道系统均为单立管排水系统。 排水管道除地下室内为明装外，其余部分均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。 排水管采用 PVCU塑料排水管，粘接。 室外排水管道采用承插式 PVCU 双壁波纹管，橡胶圈接口，并采用混凝土基础。 雨水管采用承插式 PVCU 双壁波纹管 ，橡胶圈接口。 并设混凝土基础。 （ 2）空调、通风设计 可根据空调的设计条件，在建筑、结构及容量等设计，一次到位，分步实施，同时应考虑自然通风。 （ 3）电气设计 中国地产商域网 中国地产商域网 1）设计依据 a、小区概况； b、相关专业提供的设计资料； c、建设单位提供的《设计任务书》及《设计要求》； d、国家现行的有关规范、规程及相关行业标准； e、其它有关现行国家标准、行业标准及地方标准。 2）供电电源 本工程采用二路 10kV 独立电源供电。 3）电气照明 照度按现行国家标准《建筑照明设计标准》 GB500342020执行。 （ 4）防雷 本工程预计雷击次数各楼有所不同， ＜ Ng＜ ，均按第三类防雷建筑设防；在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。 （ 5）燃气 项目内部暂时不统一供气，居民用气使用罐装液化气。 （ 6）电视、电话、智能化等项目 普通住宅每户按 2 门设计 ,物业管理部门预留办公外线电话，配套建筑均按建设单位设置电话。 建筑方案的几点说明 中国地产商域网 中国地产商域网 （ 1）住宅建筑设计说明 1） 住宅的设计满足经济适用房相关要求。 并充分考虑功能、质量方面的适度超前，考虑今后数 10年内人们生活方式与需求的变化。 2）住宅设计充分体现‚以人为本‛的原则，想住户之所想，每一细节的处理都体现出对人的关怀和尊重 ,实现动静分开 ,洁污分开。 特别是对儿童居室，更多地予以周到细致考虑。 正如人们所说：‚以人为本，就是以孩子为本‛。 3）住宅外观设计采用目前流行的现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 4）在建筑材料方面，尽可能的采用新型建筑材料。 （ 2）小区配套 设施说明 1）交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，小区建设的宗旨是经济适用房建设，因此并不考虑车库的建设，但在室外会充分考虑地面停车场的设置问题。 2）每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 3）尽可能的增加超市等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便 ,充分体现出社区生活的现代化。 （ 3）环境艺术设计说明 1）随着人们生活水平的提高，‚买环境‛的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。 在当前以及未来相当 中国地产商域网 中国地产商域网 长的一段时间内，人们买 房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 2）基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，在建立经济适用房的基础上，不仅兼顾到地块的周边环境，更注意小区内的环境艺术设计。 投资规模 规划总用地面积 72020 平方米，总建筑面积 74600 平方米，住宅建筑面积 68000 平方米，公建设施建筑面积 6600 平方米，主要包括营业房、厕所、泵房、物业管理等。 总投资 9000 万元， 项目建设期约 12 个月左右。 项目所有资金全部为薛城区陶庄镇房地产开发有限公司。 项目申请报告编制依据 国家主席令第 29 号《中华人民共和国城市房地产管理法》和第 91 号《中华人民共和国建筑法》； 国务院令第 248号《城市房地产开发经营管理条例》； 1995 年 10月 12 日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》； 枣庄市人民政府 [2020]5 号《枣庄市城市房地产开发经营管理办法》； 中国地产商域网 中国地产商域网 国务院 [2020]379 号《物业管理条例》； 山东省 政府令 [1997]第 86 号发布的《山东省城市住宅物业管理办法》； 枣政发 [1998]106号《枣庄市城市居住物业管理实施办法》； 中华人民共和国招标投标法及 2020年 4月 4日国务院批准由国家发展计划委员会发布的从 2020 年 5 月 1日起落实的《工程建设项目招标范围和规模标准确定》的内容； 枣建字 [1998]213 号《关于房地产开发项目实行招投标的通知》； 中华人民共和国监理法和建设部 2020 年《工程质量建设标准》（强制部分）； 1国家计委 [2020]编制的《建设项目经济评价方法与参数与案例 实用手册》； 1建标 [2020]205号发布的《房地产开发项目经济评价方法》； 1《国务院办公厅转发关于建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔 2020〕 37号）； 1《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2020]165 号）； 1《山东省建筑工程定额》和枣庄市关于《建筑材料估价表》及物价上涨情况和有关类似工程的计算资料； 1《枣庄市城市总体规划》 (2020 年 2020年 )； 1枣庄市土地利用总体规划 (1997一 2020 年 )； 中国地产商域网 中国地产商域网 1《山东省安 装工程计价依据》， ； 1《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》； 《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》； 2《山东省经济适用住房管理办法》 (省政府令第 192 号 )； 2《枣庄市经济适用住房管理办法》； 2山东省人民政府关于加快城市住房建设提高居民住房水平的决定（鲁政发［ 1996］ 50号）； 2各种税费的取值执行现行规定； 2建设单位提供的其它有关资料。 项目提出的必要性和目的 宏观分析 （ 1）大环境分析 大力提高人民群众的居 住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。 低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。 党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭的居住条件改善问题。 全国人大十届一次会议上，政府工作报告明确提出‚建立和完善对低收入者的救助制度，重视解决城市特殊困难家庭在住房、子女就学、医疗和取暖等方面遇到的问题‛。 《枣庄市经济适用住房管理办法》明确提出‚距 中国地产商域网 中国地产商域网 离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符 合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、区（市）政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房‛。 随着我国改革开放的不断深入，经济发展的步伐也在继续加快，枣庄市经济飞速发展，结合城市规划，主城区正有条不紊改造，短时间内城市面貌已经有较大改善，居民住房条件也得到不断提高，但由于历史遗留条件，部分地段居民居住条件还亟需解决。 为了促进枣庄市社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境，突破目前较落后的基础设施对经济和社会发展的制约因素，市政府将继续对主城区进行全面的改造。 由于特殊的自然环境和历 史因素，在其整治过程中所面临的问题也是复杂的。 我国城市建设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。 中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展经济适用房，以保障中低。