房地产市场研究报告20xx年咸阳项目可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年咸阳项目可行性研究报告内容摘要：

层以下多层住宅开发总量比之前明显减少，从区域划分上讲，主要集中在西边，其中阳光小区、丽水花庭，进入尾盘的中华苑为代表；南边以世纪大道中段为主：包括金泰丝路花城、世纪星城、英伦沣景、其 中平湖秋月变化最为明显。 北边 东边分别以文林路、东风路为主，有天和苑、华宇豪庭，枫 林花园、御景园等小盘在运作；城市中心区段则要少的多，目前正在运作的是华泰房地产公司开发的位于乐育南路的华泰世纪城项目 （ 2）小高层、高层商住楼 同多层住宅已全面开花比较，小高层、高层商住楼在咸阳的 05 年上半年进入初期发展阶段，区域上则散布在城市的各个区段； 07 年更是遍地开花。 西苑蓝天高科大厦、世纪城碧水云天（世纪大道中段路北）、丽彩天玺（彩电北转盘西 100 米）、中宏时代广场小高层住宅、高层商住楼 、嘉伟诚品大厦、丽彩诒 和人家、御景名苑（玉泉路西兰路交界西北）、七彩阳光等高层住宅纷纷亮相，特点： ★ 咸阳人正在慢慢开始接受新的消费习惯，部份收入相对较高的咸阳 市民开始选择质量好、视野宽的中高层住房，另外，东南方向的中高层 70%被西安西郊市民选中，价格一般在 3300元 /平米之内。 ★ 西咸经济一体化的建设给西 、咸 的房地产开发带来了良好的机遇 ； 随着 “ 西咸一体化 ” 的提出，世纪大道像一条纽带，紧紧拉近了西安与咸阳的距离，这里的房地产开发也随之如火如荼。 从金泰恒业倾力打造的金泰 丝路花城，到香港泰盈开发的奥林 匹克花园，西咸板块显然已成为开发商竞相抢占的战略领地。 目前，西安、咸阳两个城市已经实现了 “ 电话同号、交通同网 ” ， “ 西咸一体化 ” 已经越来越清晰， 渭河南岸 是 “ 西咸一体化 ” 的结合带，必然会最先享受到城市一体化带来的成果。 对于 咸阳 楼市未来的发展， 世纪大道以枢纽之重位于西、咸之间，发展前景 极其看好，随着西咸经济一体化进程的加快实施，作为西安咸阳的 连接区域， 咸阳渭河南岸 的发展、规划将更 具 有前景。 城铁一号线 一条交通 大动脉 让咸 (阳 )西 (安 )宝 (鸡 )连为一体 使世纪大道 左右逢源。 截至 2020 年 8 月， 咸阳 市 在售 楼盘 49 个。 其中住宅 33 个，别墅 3 个，写字楼 6 个，商业 9 个。 从全部新盘的地区分布来看， 市区内 仍 维持高价区位。 新盘推出最多的地区 为世纪大道左右两侧。 将近 20 个项目正在开发或热卖；而西咸城铁的即将开工使世纪大道又多了一个有力的竞争武器。 房地产供应情况分析 (1)土地供应 根据咸阳市土地储备中心的调查， 2020 年咸阳市出让国有土地 29 宗。 共计 公顷。 2020 年出让国有土地 公顷共计 30 宗土地；2020 年土地出让面积为 公顷。 共计 30 宗。 由此我们可以看出，咸阳的土地需求量呈现 连年递增的趋势。 2020 年 17 月咸阳土地市场需求大于供给迹象仍然明显。 截至 8 月底 咸阳市国土储备中心 共出让国有土地6 次 17 宗，共计 公顷 已接近 06 年的全年水平。 且地价连年持续攀升；市中心最高拍卖地价 252 万 /亩 ； 其中距我们项目最近的一宗土地安谷园在 07 年 7 月 11 日挂牌， 7 月 31 日拍卖取得土地，平均地价为 万元 /亩。 随着原有土地储备的减少，开发商的消化量的不断加大，可供应土地储备总量越来越显得弥足珍贵； 07 年咸阳储备土地供应量会与上年基本持平。 可以预见在不久的将来，咸阳的土地获取将 竞争将会越来越激烈， 所造成的“连锁反应”会愈加明显。 同时地价的攀升必将导致房价的持续上扬。 其结局就是：谁在今天获得了土地，谁就能掌握明天的先机。 （ 2）住宅市场供应 2020 年全市房地产业在国家宏观调控中 迅速 发展，主要表现一是房地产投资稳定增长，全年房地产开发投资 亿元， 其中 住宅投资完成 亿元，增长 ％；商品房销售面积 较比去年 略有增长，全年商品房销售面积 万平方米，同比增长 ％。 西咸板块持续升温。 随着西咸经济都市圈建设步伐的加快，西咸地产板块继续看好。 全市凭借区位优势 、地价优势、 “ 中国十佳宜居城市 ”的环境，在世纪大道区域开发了金泰 丝路花城、 咸阳 奥林匹克花园、世纪城碧水茗居等高品质的楼盘，不仅吸引了全市城区居民购房，而且有大量的西安和 本 市 郊 县的人们购房置业，世纪大道区域的商品房单价 2020 年前后为 1400 元至 1900 元之间， 2020 年 上半年 上涨到 2300 元至 3300 之间，房屋升值更加推动了西咸板块置业热潮。 （ 3）房地产市场需求情况分析 2020 年， 咸阳市区 内陆续 出现了 银都广场， 中华 苑 ,彩虹等几个大型住宅小区。 这 些 小区的设区配套相对齐全 ， 物业管理规范 ,居住环境优美 ，交 通方便 ,符合现代观念人士对地段的要求。 陈阳 寨地区 地处世纪大道两侧 ， 是咸阳市政府规划的 沣河新区， 地处市郊 ， 紧邻 西安，显示出 巨大的升值潜力 ； 也得到置业者的青睐和认可。 特别是临近世纪大道的一些楼盘 ，在品质 ， 规模和营销模式上努力与大城市接轨 ， 使这些地段的楼盘十分热销。 如金泰丝路花城、佳境天成、摩登 3 米阳光等。 随着 经济的发展和城市化进程的加快 ， 住宅需求和住宅消费的空间将随之扩大。 按照国家 十五 规划的要求 ， 2020 年城市人均住房达到 22 平方米 ， 那么今后 4 年新增住宅的需求将是 192 万平方米 ； 按照陕西省和咸阳市 的总体部署 ， 2020 年咸阳将建成常住人口达 100 万以上的大城市。 按人均住房需求 22 平方米计算 ， 则需新建住宅 572 万平方米 ； 每年 10 万平方米的危旧房拆迁 ， 今后 4 年共需新建 40 万平方米的新房予以补充。 那么 ，到 十五 末 ， 共需新建住宅 804 万平方米 ， 年均住宅需求 161 万平方米。 由此看出， 咸阳市房地产业的 需求 空间将是 将是空间巨大。 （ 4）消费者特征 以本项目距离最近的中华苑项目作为参考调研对象，经过认真分析可以得出： （ ）客户购买商品房选择位置 受访者未来购买房屋商品房选择的区域以市内为主占 41%，沣河新区由于未来的发展看好占 39%，购买城东的商品房的占 13%。 将西安作为未来居住地的占到 7%。 未来买房地域选择沣河新区39%咸阳城东13%西安7%咸阳市内41% （ ）目前居住面积 大部分的购房者现在居住面积是 80 平米以下，居住 81100 平米的占 26%， 101120 平米的有 8%，总体反映居住面积偏小。 121140 平米、 141160 平米、 200 平米以上的都为 2%， 161200 平米的有 1%。 （ ）客户购房前房型结构 购房者现住房结构中， %的卧室为两室， %为 一室， %为三室， %的住房为一厅， %的是两厅； %的住房有一个卫生间， %的有两个卫生间。 购房者现住房房型结构总体上是以二室一厅一卫为主。 目前居住面积8 0 平米以下59%8 1 1 0 0 平米26%101120平 米8%121140平 米2%141160平 米2%161200平 米1%2 0 0 平米以上2%0%50%100%5 14 3 12 1 卧室 厅 卫生间 （ ）客户未来购房考虑因素 %的购房者会主要考虑价格， 57%的人会主要考虑到交通便利性， 53%的会主要考虑到地理地段位置。 注重户型、小区配套设施、小区物业管理因素的人分别有 31%、 %、 %。 升值潜力越来越受到人们重视，选择比例达 %。 开发商的知名度受考虑比例仅占%。 （ ）客户对未来购买区域的预期 %的购房者会选择环境好景观好的地点置业，这也是近年来开发商竞争升级，着重宣传的一个卖点而培养起来的消费意识。 成年人上班和子女就学是选择置业地点的重要考虑因素，选择距工作单位近的占 %，选择方便子女就学的占 %。 距父母居住地近、距繁华商业街区近、距购房者主要考虑因素0 20 40 60 80其他升值潜力小区物业小区配套入住时间价格系列 12 . 1 4 . 8 1 3 . 7 5 . 5 2 5 . 8 3 1 . 6 2 6 . 1 5 2 . 9 4 . 1 57 6 6 . 3其他房屋朝向升值潜力开发商知名度小区物业户型小区配套地理位置入住时间交通便利价格 原居住地近也都受到一定比例人们的重视，分别占 %、 %、 %。 （ ）客户对购买小区配套的要求 购房者对小区配套设施以生活必需、交通、学校 和医疗机构为主，选择交通配套、学校配套和医务配套的分别达到 %、 %和 %的比例。 自然景观、商业、园林和娱乐、商务等舒适配套设施和条件对特定群体的人群也较为必需。 10 10 20 30 40 50 60 70其他娱乐配套商业配套医务配套交通配套系列1 1 其他商务配套娱乐配套园林配套商业配套自然景观医务配套学校配套交通配套 0 20 40 60 80 其他 开发商品牌 处于繁华商业区 距工作单位近 系列 2 列 1 其他 距原 居住 开发 商品 距父 母居 处于 繁华 方便 子女 距工 作单 环境 景观 （ ）客户对建筑风格的要求 中档住宅以其完善的设施和较为宽松的居住环境综合了高层和多层的优点，得到了 64%的购房者的青睐；普通公寓和中高档公寓选择比例分别为 24%和 9%，别墅和高档住宅占到 % 和 2%。 （ ）客户希望购买的面积 其中 44%的消费者计划购房面积在 80100 平方米之间，计划购房面积在 101120 平方米之间的消费者占 32%， 11%的消费者计划购买面积在 121140 平方米之间的物业。 结合年龄因素分析，年龄越轻，对住房面积的需求越小，需要 5180 平方米的购房者为 7%，基本上以年轻人为主。 购房者最想购买的建筑类型别墅%其他%高档住宅2%中档住宅64%普通公寓24%中高档公寓9%希望购买的总面积8 0 平米以下7%8 1 1 0 0 平米44%101120平 米32%121140平 米11%141160平 米3%161200平 米2%2 0 0 平米以上1% （ ）客户预期购买房型 购房者对卧室的需求中， %选择两室， %选择三室，我们发现对卧室的预期中，需求三室的人员比例首次超过需求两室的； %的购房者 需要两个厅， %的人需要一个厅；预期卫生间一个和两个的购房者分别为 %和 %。 （ ）客户对购买住房总价的预期 购房者中 %的人计划购买总价为２５万元以下的房屋，%的人计划购买２５－３０万元的房屋，另有 %的人计划购买３０ ４０万元的房屋。 购买 50 万以上的所占比例很小。 0%50%100%4 1 . 7 0 . 33 4 8 . 8 0 . 7 0 . 32 4 9 . 5 6 4 . 9 3 6 . 81 3 4 . 4 6 2 . 20卧室 厅 卫生间 （ ）客户对配套设施的预期 57%的购房者希望住房附近有超市，要求有医院、商业中心、健身中心、休闲会所、中心花园、儿童活动 设施、体育设施、餐饮场所等生活配套设施的人分别达到 %、 %、 %、 %、 %、%、 22%和 %。 购房者对房屋总价格的预期分析25万以下%2530万%3040万%4050万%5070万%100 万以上%70110万%0 10 20 30 40 50 60其他体育设施中心花园健身中心医院系列1 22 57其他餐饮场所体育设施儿童活动中心花园休闲会所健身中心商业中心医院 超市 （ ）客户对景观。