房地产市场研究报告20xx年东莞旗峰山檀宫别墅项目总体定位报告

房地产市场研究报告20xx年东莞旗峰山檀宫别墅项目总体定位报告内容摘要：

主要以厚街本地人及台湾客户为主，区域来源以厚街及虎门为主，其它区域为辅。 片区未来潜在项目有东莞市盈锋房地产开发有限公司开发的湖景一号及丰泰地产开发的观山花园。 ◆湖景一号：占地36万平方米，建筑面积为32万平方米，产品组合别墅+洋房，预计2006年下半年推出。 ◆观山花园：占地约1000亩，产品组合为独立+洋房，自然资源丰富。 该片区的通达性较差，距中心的位置较远，片区认可度较弱，未来发展速度较慢。 项目名称规模（㎡）发展商龙泊东江占地38万，总建34万沿海集团水印长堤占地约30万世纪海怡花园建造有限公司世纪滨江，世纪滨江建造公司锦绣江南占地21万，总建14万石排镇房地产公司东江沿线是东莞人最早的栖息地，可供大规模开发的别墅用地较少，改革开放后，水体污染较重，加之东江水面宽阔处不多，一直以来并没有形成规模化的别墅开发，沿岸项目分布较散，没有形成集聚效应。 项目名称产品组合主力面积区间产品特点龙泊东江独立、联排、叠加、洋房联排240280㎡内庭院别墅水印长堤独立、联排、叠加独立340420㎡——世纪滨江独立、洋房独立420480㎡——锦绣江南独立、洋房独立400500㎡——独立为片区的主要产品，且面积较大，龙泊东江通过内庭院设计，实际上增加联排别墅私密使用面积。 项目名称核心卖点辅助卖点龙泊东江活水、健康产品设计水印长堤东江水岸——世纪滨江东莞八景之金沙湾石龙镇中心区锦绣江南东江与内湖——东江沿线基本以水为卖点，龙泊东江对水的内涵进行了挖掘，大部分项目还停留在简单的资源诉求上。 项目名称渠道广告主诉求龙泊东江户外、电视活水别墅水印长堤户外、电视、报纸水岸艺墅世纪滨江户外、电视、网络——锦绣江南户外——从目前的情况看，该片区的主要推广渠道为户外，在广告的主诉求上仍然以水为文章，缺少对生活方式的深入挖掘。 项目名称均价（元/㎡）去货速度销售难点龙泊东江独立9000、联排5600一般区位认同、交通通达性水印长堤独立7800、联排5800联排去货慢区位认同、产品认同世纪滨江独立7500较快——锦绣江南独立6000较快——独立的去货速度普遍较快，反映了东莞别墅需求的旺盛，部分楼盘的联排去货较慢，反映了市场对联排的接受仍有一定障碍。 项目名称年龄结构职业来源区域龙泊东江4055企业主为主、周边村民道滘为主，南城、万江为辅水印长堤4560周边村民为主、企业主万江为主，莞城、中堂为辅世纪滨江4060周边村民与企业主石龙为主，周边镇区为辅锦绣江南4060周边村民与企业主主要为石排、茶山片区的楼盘以本地富户与企业主为主体，年龄在40岁以上，辐射范围普遍不大，以项目周边的客户为主。 片区未来主要供应的别墅楼盘有南峰地产在石龙镇开发的水天一色、新世纪地产在南城开发的碧水方舟。 ◆水天一色：，紧临石龙镇镇府，依东江而建，一线江景。 其中独立别墅28栋，小高层洋房114户，预计2006年下半年推出。 ◆碧水方舟：占地约600亩，产品组合为独立+联排+小高层，处于规划设计与报建阶段。 项目有水有岛，自然资源丰富。 东江片区是别墅开发较早的一个片区，早期的开发规模较小，真正的大规模开发开始于近几年。 由于东莞的山水资源丰富，可开发的土地较多，因此，东江沿线的别墅总体上江并不具备很强的竞争力，但其作为东莞唯一的沿江分布的别墅片区，未来将是别墅市场必不可少的补充，丰富市场的产品线，但难以对别墅市场产生大的影响，辐射范围也有限。 项目名称规模（㎡）发展商莲花别墅占地38万，总建50万长安房地产开发总公司沁林山庄占地38万，总建50万中惠地产山水名城，中惠地产莲花山是东莞的旅游胜地，莲花飞鹭是“东莞八景”之一，莲花山西南面（长安镇部分）是东莞兴建别墅最早的区域，莲花山东北面（大岭山镇部分）因地势原因一直没有开发。 近5年，莲花山片区没有新增别墅楼盘，从2006年起，长安地产的绝对领先者中惠地产开始开发别墅楼盘。 项目名称产品组合主力面积区间产品特点描述莲花别墅独立、洋房350500㎡——沁林山庄联排、情景美墅、洋房联排250300㎡——山水名城联排、叠加、洋房叠加220260㎡——片区以前基本为独立别墅，没有其他类别墅产品，目前，中惠开发的两个项目最高端产品均是以联排或其他类别墅产品主打，从面积看，属于经济实用型，面积区间普遍在220300㎡左右。 项目名称核心卖点辅助卖点莲花别墅莲花山——沁林山庄莲花山品牌、大社区山水名城莲花山品牌片区的主要卖点为自然景观莲花山，中惠地产很注重自己的品牌优势。 项目名称渠道广告主诉求莲花别墅————沁林山庄户外、关系、报纸欧洲风情小镇山水名城户外、关系顶级别墅社区目前的主要推广渠道仍然是户外，另外关系营销（口碑）也非常重要，在广告的主诉求上，由于片区别墅产品的缺乏，以联排为主打的山水名城打出了顶级别墅社区。 项目名称均价（元/㎡）去货速度销售难点莲花别墅9000售罄——沁林山庄联排7500认筹中——山水名城联排9000认筹中联排与别墅认筹效果一般独立的去货速度普遍较快，反映了东莞别墅需求的旺盛，部分楼盘的联排去货较慢，反映了市场对联排的接受仍有一定障碍。 项目名称年龄结构职业来源区域莲花别墅40以上企业主、台商、村民长安沁林山庄——————山水名城40以上企业主、台商长安本地人还是认可独立别墅，对联排等类别墅产品接受程度有限，但台商、企业主等由于视界开阔，对新产品接受度较高。 另外，该片区长安的经济实力雄厚，成为片区高端产品主要客户来源区域。 片区未来主要供应的别墅楼盘有莲湖名居建造有限公司在大岭山镇、莲花山畔开发的莲湖山庄、中惠地产沁林山庄项目的后期开发。 ◆莲湖山庄：，总建筑面积约为40万平方米，宗地位于莲花山东北，山体起伏，植被完整，环境幽静。 整个项目以独立别墅为主，有少量的联排与小高层洋房，预计2006年下半年开始推出市场。 莲花山片区由于以前的开发没有形成规模，影响有限，虽然拥有绝版资源，但政府保护较好，没有进行大规模的开发利用。 随着中惠沁林山庄项目的启动，莲花山片区的开始预热，在东莞别墅市场开始崭露头角，是一个新兴的别墅片区，开发将由西南（长安镇部分）向东北（大岭山镇部分）转移，而且大岭山经济表现一般，房地产开发可能成为拥有大量自然资源的政府未来重要的发展方向。 因此，依托以长安镇为首的强劲经济实力，未来几年，以莲花山为中心形成的片区有望成为东莞山景别墅的代表。 项目名称规模（㎡）发展商三正半山占地50万、总建30万三正地产水岸山城占地7万、佳兆业蓝山锦湾占地27万、总建20万富鳞实业碧湖花园占地38万、总建37万香港港中御景东莞东部片区是指以常平、樟木头、塘厦、凤岗等经济比较发达的镇区为中心所组成的区域，该片区是东莞外销的集中区。 港人在该片区置业，多以面积适中的洋房为主，别墅楼盘数量不多，但单个楼盘开发规模较大，发展商在当地均有一定的品牌。 项目名称产品组合主力面积区间 (㎡)产品特点描述三正半山独立、洋房独立：300－800——水岸山城联排、洋房联排：175－275——蓝山锦湾独立、洋房独立：300－470主佣双入口碧湖花园独立、洋房独立：360－400——该片区的别墅产品主要为独立别墅，且面积较大，只有个别项目开始出现少量的联排别墅，从产品上看，普遍缺少特色。 项目名称核心卖点辅助卖点三正半山山湖景观三大会所，五星级酒店水岸山城高台府邸，尊贵感人工湖蓝山锦湾靠山面湖——碧湖花园2万平米人工湖豪华会所，住户专车东部片区的资源较多，但开发不够，别墅项目一般以山、湖景观为核心卖点，会所、酒店等针对港人的配套也是各别墅社区必不可少的辅助卖点。 项目名称主要渠道广告主诉求三正半山户外中国别墅100强水岸山城户外尊贵世家，山顶豪门蓝山锦湾户外成功了，住蓝山碧湖花园路牌、香港展厅国际主流社区别墅项目推广以品质、尊贵为主要诉求点，推广渠道以户外为主，外销份额较大的楼盘在香港设置展厅。 项目名称项目均价去化速度销售难点三正半山7500较快大面积单位消化难度较大水岸山城6000认筹中——蓝山锦湾6500较慢位置较偏碧湖花园9000较快——别墅项目均价与各镇区的地产市场的繁荣程度密切相关，外销份额大的项目均价去化速度快、均价高，外销（包括深圳客户）对销售的拉动作用明显。 但别墅并没有与洋房明显拉开价差，也说明了片区别墅市场发展水平不高。 项目名称年龄结构职业来源区域三正半山3055企业主，高管、村民塘厦为主，有部分周边镇区客户、深圳客户占有一定比例水岸山城30－50————蓝山锦湾35－60企业主、村民凤岗为主碧湖花园40－60企业主、村民、港人常平与香港为主、周边镇为辅别墅项目的主力客户群为本地村民和企业主，港台客户片区客户的重要组成部分，在新的楼盘中，深圳客户占有一定比例。 片区未来主要供应的别墅楼盘有塘厦镇的新世纪亦居、凤岗镇的卧龙山别墅花园、樟木头镇的富盈阳光海岸、中惠项目、常平镇的东田翠湖湾、东田山畔华庭、金凯水都、碧河半岛、万科阳光山庄等项目。 ◆新世纪亦居：新世纪可居的开发比较成功，已经在当地形成口碑，亦居与可居一样拥有出色的自然资源，项目临有鹭鸟生活湿地和1000亩自然湖水，建筑面积约11万平米，以独立别墅为主。 ◆富盈阳光海岸：25平米别墅社区，以Townhouse产品为主。 ◆中惠樟木头项目：占地2000亩，东莞东片区规模最大的项目。 ◆卧龙山别墅花园：三正集团继半山豪苑后又一纯别墅社区，占地40万，共500余栋独立别墅，目前该项目已经奠基启动。 片区是东莞房地产发展最早的区域，受外销市场带动，销售均价一直高于城区，但整体开发水平不高，产品线也不够丰富。 其中在别墅市场，由于别墅并非港人置业的首选，主要客户以本地人为主，整体开发规模和水平比较低下。 近两年，随着深圳提出了大深圳的概念，深圳客户开始关注东莞市场，东部片区作为最亲近深圳的片区，依靠地缘优势，开始做深圳客户文章，部分楼盘甚至专门针对深圳客户进行推广。 未来片区有大量别墅楼盘蓄势待发，预计将形成新一轮开发热潮，目标直指深圳客户，依靠价格与资源优势吸引深圳客户，同时也拉升项目价格。 东部片区有望在未来几年形成规模化、成片开发的局面。 松山湖片区是以松山湖为中心，包括大朗、寮步（部分）、大岭山（部分），该片区位于东莞的中部，山体与水体占有相当比例，自然景观资源丰富，堪称中心城区的“后花园”。 一直以来，该片区属于东莞经济发展较为落后的区域，自从2001年五年见新城开始启动后，设立松山湖产业园，纳入中心城区的总体规划，该片区才开始发力，并依靠政府投入，形成了高科技产业园，并受到全东莞乃至全国的关注。 本片区的房地产比较滞后，已开发的别墅楼盘仅有位于大朗的碧水天源，该楼盘产品组合为独立别墅+洋房，独立别墅销售较好。 目前，本片区的整个产品线还不够完整，房地产项目不多，但是将有包括本项目在内的几个品牌开发商入市，如位于松山湖的光大锦绣山河、寮步的三正世纪豪门，万科的松山湖项目，品牌发展商的吃“头啖汤”，加之天然具有的大量山水资源与政府对松山湖的定位，未来片区有望成为东莞高端居住区的代表，发展潜力巨大。 片区景观指标休闲指标配套指标发展指标影响指标黄旗山山景 高尔夫/山景公园配套完善传统豪宅片区地块渐少东江沿线水景一线江景配套较差未形成大规模成片区发展港口大道横岗水库湖景/山景生态公园配套较差发展缓慢交通瓶颈水濂湖湖景/山景水濂山生态公园配套较好发展较快，且潜力较大片区形象莲花山水景/山景人文/休闲景观配套较好发展渐缓地块渐少东部片区山景人文景观配套较好发展渐缓分布零散松山湖湖景/山景自然/人文景观配套很差发展迅速，潜力巨大配套缺乏从各片区的比较可以看出，旗峰山豪宅片区综合质素优于其它片区，该片区的豪宅未来3－5年内仍将高踞东莞豪宅的王座。 三、东莞别墅典型案例分析旗峰天下 □地理位置：东城区东莞市东城区迎宾路□占地面积：180000㎡□建筑面积：210000㎡□容 积 率：□绿 化 率：45%□总 户 数：1000余户□物业类型：联排别墅、洋房□风 格：岭南风情式园林□物业管理：第一太平戴维斯□销售价格：联排别墅90009800元/㎡(认筹价)□项目配套：会所□开 发 商：东莞市星河传说商住区有限公司□户型面积：220240㎡□主力户型：联排别墅□开盘时间：20051012认筹□建筑设计中式现代建筑风格，住宅采用最新坡顶设计，并拥有入户花园、层层退台、空中院馆、下沉式花园及大面积地下室、超大阳台等，为客。