成都市新都区地块项目可行性研究报告

成都市新都区地块项目可行性研究报告内容摘要：

川香洲半岛房地产开发有限公司。 开发周期 预计 三年 ， 总户数约 2020户。 规模 占地面积 : 平方米 总建筑面积 :250000 平方米方米 容积率 基本规划 别墅、多层、小高层、高层 面积 88290 销售价格 电梯均价 3515 元 /平方米 开盘日期 06年 8月 生 活机能 中小学 :三原外国语学校，新都一中 幼儿园 :计划在三期规划 综合商场 :红旗连锁，互惠超市，大型综合农贸市场 邮局 :新都区邮局 银行 :建行、工行、农行、高行 医院 :新都区医院，成都空军总医院 公设配套 大型休闲会所 名称 芙蓉名城 备注 成都 市 新都 区地块项目 可行性研究报告 11 位置 新都区北大门毗河东路 开发商 : 成都新神风实业。 开发周期 为 二期三年 ， 总户数 :682 物业管理 费 住宅 为 /平方米。 规模 占地面积 :66667 平方米 总建筑面积 :135858 平方米容积率 基本规划 高层 、别墅 面积 68224 销售价格 电梯均价 3600 元 /平方米 开盘日期 08年 6月 生活机能 中小学 :西街小学、三元外国语学校、新都一中 综合商场 :摩尔、太平洋电影院、蓝色海岸、味道江湖及项目芙蓉生活广场 幼稚园 :新城幼稚园 银行 :中国银行、工商银行、交行等 邮局 :新都邮局 医院 :妇幼保健院 其他 :毗邻百亩体育公园、 30 亩市政广场及四川音乐学院、西南石油大学 公设配套 3. 区域房地产市场总结 通过 对新都市场 的基本情况了解，可以大致分析出该区域市场的特性  供应量 —— 新城区供应量最大 从整 个大区域的楼盘分布情况来看，新城区目前在售楼盘数量最多。 由于政府和西南石油学院和川音等政府机关和学校的进入，使得新城区的房地产市场发展迅速。 从目前的发展趋势来看，新城区板块和毗河板块的发展势头强劲，特别是新城区板块，随着政府的迁入和高校的进入，目前已经成为新都区发展最迅速的区域。 而毗河板块也正在快速的起步，特别是万科、新希望等高品质项目的进入，使得该区域未来将向高品质项目集中发展。  各板块电梯项目均价 —— 毗河板块列居第一 新都目前市场在售住宅项目的整体市场均价为 3500元 /㎡，其中，电梯公寓的均价在 3200元 /㎡左右。 目前毗河板块均价最高，已达到了 4200 元 /平方米，高于市场整体均价。 这是因为该板块内楼盘均为知名项目，其住宅项目主要以深度居家的中高端产品为主，因此使得该区域项成都 市 新都 区地块项目 可行性研究报告 12 目均价显得较高。 目前新都市场主要还是以中档和中低档项目为主，特别是新城区板块和老城区板块，十分缺乏中高端产品和高端产品；而目前毗河板块则是主要集中了中高档和高档项目的供应。  新都区在售楼盘客群分析 年龄 职业 所在地 购买动机 老城区板块 3040 一般工作人员 新都 60%；成都10%；外地 30% 90%以上自住 新城区板块 2545 学校老师、公务员以及中高层企业管理人员 新都 50%；成都30%；外地 20% 60%以上自住 毗河板块 3050 公务员、经商者 新都 20%；成都50%；外地 30% 80%以上自住 09 年 主要 相关项目销售数据 (数据来源于房地产管理局备案 )： 项目名称 销售套数 (电梯 ) 销售 面积 (电梯 ) 销售均价 (电梯 ) 富力桃园 (08年 12 月开盘至今 ) 48 套 (第一批次 ) 5664 平 3800 元 /平 万科双水岸 (09 年 4 月至今 ) 高层 166 套 小高层 51 套 (8 月开盘 ) 21700 平 4800 元 /平 保利公园 198 (2020 年 3 月至今 ) 高层 404 套 小高层 14 套 54340 平 高层电梯 4200 元 /平 小高层 4630 元 /平 第三部分 项目定位 一、项目 SWOT 分析 优势  靠近蜀龙大道 ， 到成都交通便捷 ；  地块南侧临近富力桃园和万科双水岸， 可以借品牌开发商的势 ；  地块西侧临新都一中，具备教育资源优势； 成都 市 新都 区地块项目 可行性研究报告 13  土地价格 低于对面竞争项目 ；  项目 小，进入成本低，付款方式好，适合做现金流 ； 劣势  地块 所处区域 发展尚不成熟 ， 配套 条件 极不完善 ；  地块 所处位置 东 、北 侧 现有 厂房 ， 可能会造成 视觉 影响；  地块 面积小，产品可发挥空间小，容积率较高，受限制多 ； 机遇  北部新城的崛起，新都区房地产的快速发展，是 项目 的机会 ；  项目南边附近 的 风景生态资源逐步成型、成熟， 是 项目 的 卖 点；  毗河板块 的 品牌效应，吸引了很多购房者的目光 ； 挑战  土地内尚 未 拆迁，可能会遇到一些拆迁带来的问题；  新城板块 目前仍然处于新都房地产的供应量第一位 ；  保利 19万科双水岸等品质楼盘调高了成都客户的胃口 ；  天回板块、 北湖板块、大丰板块、城北改造项目等对 来自成都的 客户分流。 二、产品定位 市场定 位 项目 位于 成都市新都区兴城大道 ，总体定位为 “ 品牌地带的一次置业首选楼盘 ”。 客户定位 以 成都 市 中低 端收入人群 以及投资客 为主 ，辐射 新都区内首次置业 阶层。 产品定位 总占地面积： 25386（ 亩） 总建筑面积 :153800 平米 其中地上计入容积率面积 :123800 平米 住宅 :1218。