成都蜀都新城项目可行性研究报告

成都蜀都新城项目可行性研究报告内容摘要：

（ 1） 基本情况介绍 郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，处于“全域成都”六走廊的中心城 — 郫县 — 都江堰走廊，是成都市都市经济的重要 拓展区。 郫县距成都市区 10 公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出， 郫县自然环境优越，是成都的后花园。 有银郫县之称。 全县幅员面积 平方公里，辖14 个镇（街道），人口 万人，流动人口 30 万人，城市化率 54%，县人民政府驻郫筒镇。 郫县气候宜人，属亚热带季风性湿润气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛。 年平均气温 16176。 C，一月平均气温 5176。 C，八月平均 26176。 C 左右。 境内七河并流，花木久负盛名，现有近 10 万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡和中国乡村旅 游示范点。 境内郁郁葱葱，满目清绿，四季鲜花盛开，风光秀丽如画，是居家生活的理想之地、创业者的乐园。 郫县 抓住紧邻高新区的地理位置优势，抓住富士康落户郫县的契机， 立足 “全域成都 ”的科学规划，以 “调结构、上水平，抓改革、增活力，重民生、促和谐 ”为主线，着力打造 “一城（成都西部新城）、两带（沙西线、 IT 大道城乡统筹综合示范带）、三基地（新型工业基地、文化休闲基地、川菜产业基地） ”，努力建设城乡形态优美、产第 20 页 业支撑有力、功能配套完善、体制机制顺畅，充满活力的城乡统筹综合示范区。 郫县的 科教资源 丰富。 境内拥有电子科 技大学、西南交通大学、西华大学等 18 所大专院校，是国家确定的四川省唯一的全国基础教育课程改革示范区。 全县人才资源总量达 7 万余人，每万人拥有大专以上学历居成都区（市）县前列 ，这也是其能够吸引英特尔、富士康等大型高科技企业入驻的一个主要原因。 第 21 页 （ 2） 地理位置与交通 郫县位于 川西平原 腹心，川西黄金旅游线、成都市西部通道第一站，距成都市核心城区 10 公里， 距成都火车西站 8 分钟车程，距火车北站 25 分钟车程，距成都南站 20 分钟车程，距双流国际机场 30分钟车程。 公路： 国道 317 线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近 10条主干道纵贯东西 ， 已形成 “ 三横六纵一圈 ” 的城市交通网络体系。 地铁： 成都市地铁 2 号线延伸线 已规划至郫县 ， 实现了 与成都市的 无缝连接。 郫县 第 22 页 快铁： 2020 年 5 月 12 日成都到郫县的快速铁路（成灌快铁） 建成 通车 ， 郫县作为快铁的中间点，郫县到成都仅仅需要 15 分钟，从而形成 15 分钟中心城快速交通圈。 同时 ，快铁的首发站 “成都站（火车北站） ”将与地铁 1 号线对接，而其 “犀浦站 ”将与地铁 2 号线同站换乘。 因此，可以说 “快铁 ”从真正的大众意义上实现了郫县与成都的无缝连接，毫无疑问，成灌快铁 的 开通 ， 缩短了郊区与城区的 “距离 ”。 第 23 页 （ 3） 经济实力 郫县经济基础雄厚，产业基础扎实。 独特的优势和良好的发展环境使得郫县境内产业聚集、精英荟萃。 成都现代工业港、成都高新技术开发区西区、四川成都出口加工区西区等数个国家级、省级开发区汇聚郫县，国家西部软件研发产业化基地、国家集成电路设计产业化基地、国家信息安全成果产业化基地、国 家现代中药科技产业园等众多国家级产业基地在此连为一体，产业配套成熟、完善，产业规模聚集效应显著，使郫县作为成都市都市工业的制高点和科技成果就地转化的乐园在大西部脱颖而出，境内有摩托罗拉、英特尔、中芯国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界 500 强企业及银河磁体、正大集团等一批国内外知名企业。 这些投资规模大、技术含量高、市场效益好和带动能力强的项目入驻郫县境内，初步形成从原材料、零部件到加工、包装、物流等上中下游配套产业链，使郫县经济驶上了以龙头企业为引擎、特色产业为依托，产业集群快速崛起的发展快车道。 第 24 页 郫县 国民经济平稳较快发展。 2020 年全县实现国内生产总值 亿元，比上年增长 16%（按可比价计算，下同），高全市 个百分点。 其中第一产业增加值 亿元，增长 %；第二产业增加值 亿元，增长 %；第三产业增加值 亿元，增长 %。 一、二、三产业比例关系为 ::。 三次产业对经济增长的贡献率分别为 %、 %和 %。 按常住人口计算，全县人均地区生产总值达 36170 元。 民营经济发展势头良好。 全年民营经济增加值达 亿 元，增长 %，占 GDP 的比重为 %，对GDP 的贡献率为 ％。 固定资产投资快速增长，对经济的拉动作用十分明显。 实现全社会固定资产投资 亿元，增长 %，全县投资项目 482 个。 其中：新开工 307 个，下降 %，民间资金完成投资 亿元，增长 %，全年新增固定资产投资 亿元。 从三次产业看，第一产业完成投资 亿元；第二产业完成投资 亿元，增长 %；第三产业投资 亿元，增长 %。 郫县 2020 年 2020 年主要经济指标 （单位：亿元） 0 50 100 150 200 250 2020 2020 2020 2020 GDP（亿元） 固定资产投资（亿元） 社会消费品零售总额（亿 元） 批发零售贸易业零售额 （亿元） 住宿餐饮业零售额（亿 元） 居民储蓄存款余额（亿 元） 第 25 页 2020 年 — 2020 年郫县、成都地区以及全国 GDP 增速对比： %%%%%20202020年全国 、成都以及郫县的GDP增 速对比图全国G D P 增速成都G D P 增速郫县G D P 增速全国GDP 增速 % % % % %成都GDP 增速 % % % % %郫县GDP 增速 % % % % %1 2 3 4 5 由上图可以看出，郫县的 GDP 增速远超过全国 GDP 增速，随着郫县 GDP 持续增长，郫县地区生产总值对成都 GDP 的贡献逐年增加，由 2020 年的 %，上升到 2020 年的 %。 四 、项目的投资亮点 土地成本优势 成交时间 宗地、位置 净用地面积（亩） 成交价（万元/亩） 成交金额（万元） 楼面地价（元 /㎡） 土地使用性质 竟得单位 郫筒 镇凉水村 2社 390 43797 1462 商业 住宅 置信地产 郫筒镇凉水村 4社 410 1367 商业 教育 住宅 置信地产 书院村地块 380 1357 商业 住宅 成都中信城市建设第 26 页 有限公司 犀浦镇龙吟村、梓潼村地块 440 1650 商业 住宅 深圳新城市 国宁村、龙吟村地块 645 40441 2418 商业 住宅 犀牛房产 龙吟村一社地块 580 30659 2175 商业 住宅 上海宝投 目前本项目所在的郫县行政中心区域去年年末的土地出让价格为 370410 万 /亩，郫县其他位置的地块的出让价格今年 6 月份已经突破 600 万 /亩。 本项目所得土地 总面积： 亩；总地价款： 万元，土地成本价 304 万 /亩 ，项目 平均 容积率 ，楼面价 1015 元 /平米。 土地成本价及楼面成本价均较市场价格有约 20%30%的折价，为项目的安全边际及盈利前景提 供了一定的保证。 较高的利润空间 和较大的安全边际 若项目全部开发，将完成总投入约 72亿元，可实现销售收入 亿元，实现税后投资利润约 亿元，项目投资利润率约 %，年化权益净利率达到 %；信托期限内，年化权益净利率可达%。 本项目信托本益部分的保本销售单价为 3500 元 /平米（住宅）和5300 元 /平米（商铺），较市场价格分别折让 36%和 62%，有较大的安全边际。 周边稀缺的区域土地供给 第 27 页 上图是本项目周边土地的规划情况，本项目所得土地是该区域内最后一块较大规模 的商业、住宅用地 （其余黄色部分为已出让土地）。 土地供给的稀缺性为项目周边房价的稳定及增长提供有效的保证。 逐步走高的周边房产价格 第 28 页 郫县受 老成灌路的改造、成灌快铁 开通 、 地铁 2 号线规划以及 政府大力扶持房地产行业的利好消息 影响 ，迎来了中信、龙湖、华润、合景泰富等地产巨头的青睐，而富士康带来的移民浪潮 更是 给郫县 的房地产市场 注入 了新的活力，当地房价由 2020 年 2 季度的 3500 元 /平米已经上升至目前的近 5000 元 /平米。 第 29 页 目前郫县中心区域主要楼盘分布 : 目前郫县主要 楼盘基本情况及价格情况： 名称 建筑面积 均价 总套数 可售套数 地址 开发商名称 中信未来城 385297 5000 1442 531 郫县蜀信东路侧 中信地产 中铁瑞城西郡英华 106567 6300 177 81 郫县红光港通北一路567号 中铁置业 龙湖弗莱明戈 130000 7000 1333 572 郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处 龙湖地产 华润橡树湾 660000 7000 144 97 成都市郫县红光镇合兴村三社，犀浦村一社 华润置地 置信逸都花园 1050000 5000 1763 112 郫县南北大道 168号 置信地产 伊萨贝拉 274402 5500 1728 606 郫县犀浦成灌路 中铁二院（成都）置业 海骏达蜀都 800000 5000 634 394 郫县蜀都新城蜀信东路 海骏达地产 第 30 页 1号 （创智公园旁） 绿地国际花都 900000 5000 郫县蜀都新城南北大道 绿地集团 四季豪庭 207632 5000 367 304 郫县西区大道 108号 成都天之府实业 本项目位于整个“中信未来城”的最核心商圈附近，地理位置较其他项目更优，故本项目的 售价将略高于周边项目，略高的售价及较低的土地成本，将为本项目提供较大的利润空间和安全边际。 日益便捷的轨道及公路交通 公路： 国道 317 线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近 10条主干道纵贯东西 ， 已形成 “ 三横六纵一圈 ” 的城市交通网络体系。 地铁： 成都市地铁 2 号线延伸线 已规划至郫县 ， 实现了 与成都市的 无缝连接。 快铁： 2020 年 5 月 12 日成都到郫县的快速铁路（成灌快铁） 建成 通车 ， 郫县作为快铁的中间点，郫县到成都仅仅需要 15 分钟，从而形成 15 分钟中心城快速交通圈。 同时，快铁的首发站 “成都站（火车北站） ”将与地 铁 1 号线对接，而其 “犀浦站 ”将与地铁 2 号线同站换乘。 因此，可以说 “快铁 ”从真正的大众意义上实现了郫县与成都的无缝连接，毫无疑问，成灌快铁 的 开通 ， 缩短了郊区与城区的 “距离 ”。 交通的日益便捷将提升郫县区域的房地产的吸引力，进而带动该区域房地产有效需求及房地产价格的持续增长。 第 31 页 全新的区域定位 成灌快铁 所形成的“ 15 分钟生活圈” 将带动沿线的西高新板块、郫县板块、都江堰 青城山三大板块房地产市场的崛起。 其中西高新板块价格已经达到 70008000 元 /平米，华润等推出的部分楼盘价格甚至已经达到了约 10000 元 /平米，而与其仅两站之隔（快铁约 67 分钟车程）的郫县板块目前均价仅 50005500 元 /，存在着比较明显的价格优势。 同时，富士康科技集团的入驻（离本项目仅 6 公里，车程约 78分钟），将为郫县区域的经济发展提供更加强劲的动力。 为此， 郫县对规划范围内的郫筒镇、红光镇、犀浦镇三个城市片区再次进行了更科学的规划调整。 根据最新的规划，定位于 “西部新城 ”的郫县片区将大力发展工业港总部经济、楼宇经济、现代服务业等产业经济，加上区域内的电子科技大学、西南交通大学、西华大学、成都中医药大学新区、川大锦城学院、成都理工大学 广播影视学院、四川外语学院成都学院等 21 所大学， 郫县 将 成为高新区及教育园区的后花园，形成第 32 页 一个生活配套十分 完善的生活 及工作区域。 本 项目用地介于郫县老城区及高新西区之间的蜀都新城，属郫县城市新城发展区域，也是整个郫县的行政商务配套中心区，是郫县与高新区、成都主城区之间连接的重要连接“纽带”。 该区域未来将受到两大效应的共同作用： （ 1）高新区外溢效益作用 成都高新西区高速、稳定的良好发展势头，催生。