成都420厂地块房地产项目可行性研究分析报告75页

成都420厂地块房地产项目可行性研究分析报告75页内容摘要：

金额 亿元，同比增长 %；住宅均价 3241 元 /㎡同比增长 %。 整个成都市区的住宅供应表现为螺旋上升趋势 ，而住宅需求则始终处于较高状态，供需矛盾逐渐趋缓。 总体而言，成都住宅市场是在不断的调整与自我恢复中寻找平衡点，以达到平衡、稳定的市场状态。 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 22 住宅市场特征 、供应特征 2020 年成都市区住宅总体供应量为 万平方米，较上年减少 %。 全年的供应季度性的变化较为明显，供应逐季度增长。 就区域性供应而言，成东、城南供应增长，城西、成北供应减少。 特别是城东，以供应面积 万平方米，位居各方位之首。 、需求特征 2020 年成都市区住宅共销售 万平方米，较上年增长 %。 在供应减量情况下，住宅销售面积仍保持增长，从而使一部分往年空置房被消化，住宅空置率继续下降，从季节性需求变化来看，一、二季度住宅的销售面积和金额快速冲高，三季度出现回落，第四季度又开始回升。 就区域需求特征而言，城西稳定，城东销售需求增速最快；府南河以内的中心城区和三环以外的区域需求增速明显高于其它区域。 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 23 、价格特征 2020 年，成都市区住宅的销售均价为 3242 元 /㎡，较上年增长 %，价格增速较快。 从趋势上看，全年住宅价格的季节性变化可以总结为快速上涨、平缓上涨、相对稳定、快速攀升 四个阶段。 就各区域价格特征而言，城南住宅均价为 3512 元 /㎡，城西 3110 元 /㎡，城东 3033 元 /㎡，城北 2663 元 /㎡；城东和城南住宅价格上涨幅最为明显，城东上涨 %，城南上涨 %，从住宅价格分布来看，主要分布在 2700 元 / ㎡以上，以下的中低段住宅正在迅速减少，而中高档住宅市场正在扩大，尤其是价格在 3600 元 /㎡以上的高档住宅销售量增长幅度更大，其中， 36005000 元 /㎡销售面积增长 159%， 5000 元 /㎡以上的增长 %，由此可见，全年市区高档住宅销量较往年大幅增长，也可看出当 前市场对高档住宅有较大的市场需求和实际的吸纳量。 成都市高档（高价）住宅市场分析 、 2020 年 14 月成都市高档住宅（ 3600 元 /㎡ 以上）销售情况 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 24 2020 年 1 4 月成都市区销售住宅价格分布7 . 3 62 4 . 3 87 9 . 2 11 4 . 4 37 3 . 5 8 3 0 . 4 6 % 2 9 . 4 6 %6 4 . 7 4 % 6 7 . 2 0 %7 3 . 7 8 %020406080100180 0以 下 18002700 27003600 36005000 500 0以 上单位：万平方米8 0 .0 0 %6 0 .0 0 %4 0 .0 0 %2 0 .0 0 %0 .0 0 %2 0 .0 0 %4 0 .0 0 %6 0 .0 0 %8 0 .0 0 %1 0 0 .0 0 %销售面积 同比增幅 从上图可以看出， 1— 4 月市区价格在 3600 元 /㎡ 以下的住宅销售面积同比大幅下降；而价格在 3600 元 / ㎡以上住宅销售面积呈高速增长之势。 销售额住宅中，价格主要分布在 2700— 3600 元 / ㎡及 3600— 5000 元 /㎡，二者分别占住宅总销售面积的 %和 37%。 价格在 3600 元 5000 元 的高档住宅共销售 万平方米，同比增长 %；价格在 5000 元 /平方米以上的高档住宅销售 万平方米，同比增长 %，占第 1— 4 月住宅销售总量的 %，其中销售价格在 5000 元 / ㎡以上的别墅销售面积为 万平方米（累计 56 套），占该价格区间销售住宅面积的 %。 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 25 2 0 0 5 年1 4 月成都市区住宅销售价格分布36005000%5000以上%1800以下%18002700%27003600% 、成都市高档住宅市场特征 、成都楼市步入高档阶段 近几年来，成都房地产市场上高价房的市场份额明显增加，房地产市场呈现明显地向高档住宅 市场过渡的形态。 距成都市房产管理局统计， 2020 年高价位住宅仅占所有住宅销售的 %，而 2020 年一季度就达到了 %，比重上升了 个百分点。 虽然高价房并不代表就是高档房，但通过近几年的住宅产品变化趋势发现：高价同时带来了更多相应的高档住宅特征。 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 26 历年高档住宅（360 0元/平方米以上）交易所占比重%%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2 0 0 5 年一季度 、高档住宅市场价格提升速度快 前两年， 30004000 元 / ㎡已是成都高档住宅的高价。 但经过 2020 年、 2020 年，高档住宅的价格已经有了普遍的大范围拉升，这反映在三个方面：一是区 域价格升值效应明显，各高档住宅板块在近一年来普遍经历了较大幅度的价格提升，如城南副中心、神仙树、金沙、望江片区、塔子山、城东副中心等等，有的区域升幅超过两千元，二是成都高档住宅的顶价不断被打破：嶙江峰阁直追 5600 元 / ㎡、中海格林威治城的均价 5300 元 / ㎡（最贵一套售价 7550 元 / ㎡）、优品道售价直逼 5600 元 /平方米。 三是超大规模高档住宅社区的出现对整个住宅市场价格的快速拉升带来较大影响。 城南副中心的世纪城占地 1500 亩，总建筑面积约 150 万平方米，其中住宅约 100 万平方米。 其推出一期的住宅约 1300 套，却引来超过 3000 多人的热烈追捧（排号），价格房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 27 由最初的约 4600 元 / ㎡快速攀升到现在约 5200 元 / ㎡，且还有进一步上涨的可能；同处城南的和记黄埔“南地王”项目占地约1036 亩，计划明年推出，据相关因素估算，估计总体均价不会低于 5500 元 / ㎡；城西中海国际社区（ 1811 亩）计划今年下半年推出，现在的咨询价格已突破 4000 元 /平方米。 成都高档住宅的不断高价突破实际上在不断尝试考验着市场潜能，但通过各个楼盘不俗的销售业绩来看，高档房在成都市场的接受能力很强。 、销售速度加快 虽然高价房的 价格不断提升，但其总体的销售速度却非常快，首先是上市周期很短，有些盘开盘不到一周就清盘的现象都有，排队现象普遍。 通过对二十多个高档房的销售速度进行考察发现，与前几年比，高价房的销售速度在加快。 、潜在高档住宅供应量还应增加 随着成都市政府对大块土地的包装整体出售，带来了成都目前的东南西地王争夺市场的情况，个个重量级品牌开发商通过大块土地带来巨大的高档住宅供应量。 并且，由于政府对经济适用房的放量供应以及对市场前景的乐观预期，也会带来一批开发企业被追走高段路线，从而使高档住宅的供应量增加。 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 28 、未来高档住宅区域格局将形成 在进行土地规划及城市规划的同时，事实上已经对高档住宅区域进行了基本的划分。 高档住宅实际上，依托的就是区位价值，未来在成都市的各个高区位价值区域都会产生一个高档住宅的供应板块，而这些板块都有属于自己的独特标识，个个板块之间的竞争也更多地表现为区位价值之间的比较。 在城南副中心（世纪城项目和和记黄埔“南地王”项目）及其周边区域，东部副中心及其周边区域、城西中海国际社区区域将逐渐形成高档住宅区。 、高档住宅市场步入品牌竞争 目前成都市区高档住宅基本形成几家大型开发企业分 享市场的格局，万科、中海、置信、上海绿地、和记黄埔、华润置地、融创、新加坡吉宝、博瑞这九家开发商占据了高档住宅市场的大部分版图。 、高档住宅市场价格情况 、 2020 年高档住宅均价达 4215 元 / ㎡，年均增幅 33% 由于目前对高档住宅仍未给出一个标准，我们按照普遍认同筛选出二十多个楼盘进行价格统计分析。 根据分析我们发现如下图走势。 2020 年的高档住宅交易均价为 1499 元 / ㎡，到了 2020 年达到了 4095 元 / ㎡，价格每平方米上涨达 2596 元， 20202020房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 29 年年均价增幅达 33%。 除 2020 年外， 2020 年高档住宅均价增幅最为明显，增幅达到 %。 历年成都市区高档住宅均价水平变化图149929383224384540950500100015002020250030003500400045002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 成都市区 东 南 西 北 2020 年 1499 1396 1442 1658 —— 2020 年 2938 2810 3001 3003 —— 2020 年 3224 3117 3373 3183 —— 2020 年 3845 3929 3806 3801 4041 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 30 2020 年 4094 4018 4051 4214 4575 、 2020 年增幅最快的在城西 与 2020 年全年水平相比， 2020 年（ 14 月）城西、城南、城东的高档住宅平均增幅分别为 %、 %、 %，城西增幅最大，城西的高尚区位决定了该区域的高档住宅居住分为仍是最好的，城北如果按万科金色家园的增幅达到 %，城北由于万科的进入带动了价格的大幅上升，但就其整体而言可圈可点之处较少。 成都市区 东 南 西 北 2020 年 1499 1396 1442 1658 —— 2020 年 2938 2810 3001 3003 —— 2020 年 3224 3117 3373 3183 —— 2020 年 3845 3929 3806 3801 4041 2020 年 4094 4018 4051 4214 4575 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 :69031789 31 附录： 成都市高档电梯公寓一览表（部分） 项目名称 项目地址 开发商 规模 规划指标 均价 / M178。 推出时间 粼江峰阁 顺江路 18号 吉宝置业 占地 61亩； 建面 19万 M178。 总户数 1143 绿化率 % 容积率 6500元 世纪城 南延线东 新国际会展中心有限公司 占地 400亩； 建面 40万 M178。 总户数 2020 绿化率 37% 容积率 车位 1: 5500元 中海格林威治城 望江路 1号 中海兴业 占地 :60000 M178。 建面 :约 20万 M178。 其中住宅14万 M178。 总户数 1172 绿化率 36% 容积率 车位 900多 5400元 凯莱帝景 人民南路四段 成都凯莱物业发展有限公司 占地 30亩 建面 10万 M178。 总户数 492 绿化率 51% 容积率 车位 402 5960元 上海花园 神仙树南路 39号 上房集团 占地 :87亩 建面。