广州市原东山区某写字楼项目可行性研究报告和市场分析i

广州市原东山区某写字楼项目可行性研究报告和市场分析i内容摘要：

小结 ? 广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势﹐而且外来投资的比例不断上升? ? 住宅市场总体供过与求﹐需求呈稳定增长的趋势﹐但住宅楼盘开发量大﹐竞争激烈。 ? 写字楼市场于2020年下半年复苏反弹﹐需求增长迅速﹐而新供应﹐尤其是甲级写字楼供应增长缓慢﹐造成供不应求的局面。 第三部分、广州市 甲级写字楼市场分析 第一节 广州甲级写字楼市存量分析 一、甲级优质写字楼定义 甲级 写字楼的定义：总建筑面积 20,000 平方米或以上，可供外销、装修高档﹐外立面形象现代感强﹑有现代化高档次装修，大堂宽敞，单层面积为 1,200 平方米以上﹐配有中央空调系统，电梯服务充足，地理位置优越，具备完善的物业管理服务之商业大厦，或四、五星级酒店、宾馆附设之商业楼宇。 二、广州高级商务中心区的地理分布 东山区 环市东路 环市东路区域是广州市最重要的商务中心区﹐区内高级酒店、甲级写字楼和优质住宅楼宇林立，极具商业及商务气氛。 是广州市最佳的旅游、甲级商贸及居住中心，并且此种优势仍将持续下去。 目前此区域 已经落成的甲级写字楼包括﹔世界贸易中心大厦、好世界广场﹑广东国际大厦﹑亚洲国际大酒店﹑宜安大厦﹑电子大厦﹑东山广场等。 此区域可考虑为本项目的主要潜在竞争区域。 用户以专业服务业、制造业和 IT 业为主，且四成以上是外资公司。 而以花园酒店假日酒店、国际大酒店及亚洲国际大酒店为代表的酒店式写字楼，同样吸引了大量公司和多国驻广州领事馆常驻其中，如英国领事馆，澳大利亚领事馆等，提升了该区在广州高档物业中的行业地位。 天河区 天河北路段 得益于广州城市的东移与新经济尤其是网络通信科技等ＩＴ业的兴起，目前天河北商贸环境配 套正不断完善，其将与珠江新城商贸区联合形成一个巨大的商贸经济区。 具代表性的甲级写字楼物业有：中信广场，大都会广场、市长大厦、国贸中心、高盛大厦、金利来大厦、以及时代广场财富广场等，共同缔结了天河北“新兴经济区”在广州高档物业中的重要地位。 越秀区 东风路段 东风路是广州市区内三条东西走向的主干道路之一，经过市政府长年的改造 ,现在路面宽阔，交通畅顺，是广州市的“样板路“。 由于目前有数间商业银行和信托公司 (如 :中国银行﹑农业银行﹑建设银行﹑深圳发展银行﹑国际信托投资公司等 )办公所在地都位于东风路西段和中段﹐ 市政府也曾经把东风路规划成金融区。 目前东风路已经落成的甲级写字楼包括﹔国际金融大厦、国际银行中心﹑建设银行大厦等。 但是由于各物业沿路分布过于分散，缺乏凝聚力，因此要形成商务中心区尚需时日。 此路段可考虑为本项目的一般潜在竞争区域。 越秀区 人民中路 、 中山六路段 该区域跨荔湾区和越秀区﹐该区域属于广州市的老城区，人口密度甚大，交通拥挤，但零售业发展成熟﹐为广州市传统的商业中心之一。 该路段需然有大规模的旧城改建规划，但进展相当缓慢。 地铁一号线的开通对该区域的发展具有极大的推动作用﹐但是该区域受环境及传统习惯所 限，除发展商业物业外，在旧城改造计划完成前﹐难以成为商务中心区。 因此此路段可考虑为本项目的非潜在竞争区域。 目前该区域现正投入使用的甲级写字楼包括美国银行中心﹑捷泰广场和中旅商业城等甲级写字楼。 广州市现有主要甲级写字楼项目一览 项目名称 位置 建筑面积（平方米） 与本项目对比 广州国际电子大厦 东山区 30,000 主要竞争对手 好世界广场 东山区 56,000 主要竞争对手 东山广场 东山区 89,989 主要竞争对手 广州世界贸易中心大厦 东山区 180,000 主要竞争对手 广东亚洲国际大 酒店 东山区 112,510 竞争对手 宜安广场 东山区 60,000 次要竞争对手 中信广场 天河区 232,000 竞争对手 大都会广场 天河区 74,321 竞争对手 金利来集团中心 天河区 53,000 竞争对手 高盛大厦 天河区 41,500 次要竞争对手 健力宝大厦 越秀区 73,500 次要竞争对手 中旅商业城 越秀区 126,000 次要竞争对手 捷泰广场 越秀区 39,018 次要竞争对手 达宝广场 越秀区 30,657 次要竞争对手 广州市在建主要甲级写字楼 项目一览 项目名称 位置 建筑面积（平方米） 与本项目对比 广东电信广场 东山区 39,916(对外招商部分 ) 主要竞争对手 中诚广场 天河 区 1003,000 (写字楼 ) 主要竞争对手 中泰国际广场 天河区 87,618(写字楼 ) 竞争对手 广州市待建主要甲级写字楼项目一览 项目名称 位置 建筑面积（平方米） 与本项目对比 广州报业文化广场 天河区 280,000 主要竞争对手 天河城广场 天河区 97,000 主要竞争对手 维多利广场 天河区 75,000 竞争对手 广州市现有主要甲级写字楼项目 项目名称 中信广场 (CITIC PLAZA) 大厦外观 位置 广州市天河区天河北路 233 号 总建筑面积 232,000 功能分布 写字楼 121,410 公寓 77140 商场 33,450 楼层 80 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 开发商 熊谷蚬壳发展 (广州 )有限公司 开发商背景 熊谷蚬壳发展 (广州 )有限公司由香港建设 (控股 )有限公司 蚬壳电器工业 (集团 )有限公司 ,中国保利集团 ,信兴中国投资有限公司 ,四家国际知名公司组成 ,实力雄厚 ,信誉卓著 . 市场定位 甲级写字楼及公寓 市场推广策略 目标客户锁定大型跨国公司和具有实力的本地公司，提 供办公、购物、商务公寓一体化的综合服务 项目优势 ? 为现在广州最高的建筑物，具有地标的形象， ? 地处天河中心区 , 地理位置优越﹐ ? 交通便利，邻近天河火车站和地铁站， ? 租户组合以外资大型公司为主 项目劣势 ? 实用率不高 65％﹐ ? 物业管理质素低﹐ ? 没有升高地台（ Raised Floor） ? 大厦业权分散 项 目名称 大都会广场 大厦外观 位置 广州市天河区天河北路 183 号 总建筑面积 74,321 功能分布 写字楼 70,821 购物商场 3,500 楼层 48 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 1996 开发商 广州卓越城市房产有限公司 开发商背景 发展商为港资背景 市场定位 甲级写字楼 市场推广策略 租赁目标客户锁定大型跨国公司和具有实力的本地公司 项目优势 ? 地处天河商务中心区﹐地理位置优越 , ? 交通便利﹐接近 天河火车站 ? 周边商业气氛浓厚﹐商业配套齐全 ? 租户组合佳﹐以外资大型公司为主 项目劣势 ? 实用率低（ 68%） ? 物业管理质素不太理想 ? 客梯数量不够（ 6 台） ? 商场不完善，缺乏聚焦点 ? 大厦业权分散 项目名称 金利来集团中心 大厦外观 位置 广州市天河区体育东路 138 号 总建筑 面积 53,000 功能分布 写字楼 37,000 购物商场 16,000 楼层 31 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 开发商 广州金利来城市房产有限公司 开发商背景 广州金利来集团中心为中港合作项目。 港方为金利来地产发展有限公司及香港上市公司金利来集团附属公司－金利来 (广东 )有限公司。 中方则为广州享负盛名的开发公司－广州市城市建设开发总公司 总投资 约五亿港元 市场定位 甲级写字楼 市场推广策略 提供办公、悠闲娱乐康体一体化的多元化服务﹐配备现 代化商务中心 项目优势 ? 地处天河中心区 , 邻近 地铁 站 ? 距地铁站出入口 150 米 ? 实用率较高（ 72%） 项目劣势 ? 交楼标准不高，全毛坯房 ? 租户组合以本地公司为主 ? 物业管理未达理想 项目名称 广州国际电子大厦 大厦外观 位置 广州市东山区环市东路 403 号 总建 筑面积 30,000 功能分布 写字楼 21,000 购物商场 9,000 楼层 31 天花高度 米 目前开发阶段 现楼 落成时间 1997 开发商 国国营对外贸易公司中国电子出口华南公司 新加坡美罗集团 开发商背景 中国国营对外贸易公司中国电子出口华南公司 ,是中国国内举足轻重的外贸机构 ,规模庞大新加坡美罗集团在新加坡及邻近地区成功进行多项物业发展 ,往积骄人 ,享誉全球 市场定位 甲级写字楼 市场推广策略 只租不卖﹐目标客户锁定大型跨国公司和具有实力的本地公司 项目优势 ? 位于环市中路商业区﹐交通方便 ? 区内商业配套完备 ? 租户组合优 ，外资公司比例较大 ? 建筑水平及质料高 项目劣势 ? 实用率低（约 65%） ? 设计不够方正 ? 缺乏停车位 项目名称 好世界广场 大厦外观 位置 广州市东山区环市东路 总建筑面积 56,000 功能分布 写字楼 40,000 购物商场 16,000 楼层 36 天花高度 米 目前开。