小户型专项课题研究报告

小户型专项课题研究报告内容摘要：

居” 左右两户为一家人，必要时可打通组合成大户型。 两房 亲子房 OR两代居 一房 21 左右两户打通合并为一大户 此法常被采用，可使小户型变身为大户型，成功规避 70/90 政策的 限制，但该方法容易 出现 改造后户型均好性较差 问题 ，因此对于户型设计要求极高。 （一套两房两厅和一套单身公寓变成三房两厅的做法） （二）、上下层可分合型 除了左右户型 可 组合拆分之外，上下层户型也可分合。 通过入户花园上下拼接为一户 22 合并前 ： 合并后： 23 通过空中庭院、露台上下合并成一户 合并前： 24 合并后： 25 通过楼板预留洞上下拼接为一户 合并前： 合并后： 26 四、 小户型偷面积的方法探讨 户型设计 偷面积对于房地产行业来说已经不陌生，业内对于此方面的研究早已滚瓜烂熟，尤其是 素有“中国房地产样板房” 之称 的深圳更是如此。 一般而言，“偷面积”的设计手法，对大户型、豪宅并非必需，但对小户型住宅却是非常之必要。 试想，如果你买的是 60 平方米的两房两厅户型，享受到的是 80 平方米的住房， 心情感觉有多愉快。 下面就小户型偷面积的方法进行详细的探讨。 由于 各地对于户型设计偷面积的制约条件略有不同， 因此各偷面积的方法不能一概而论，实际操作中要与当地法规相吻合。 （一）、低台凸窗和落地凸窗 其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。 由于现行建筑设计规范规定 米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过 米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过 米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办 法。 发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。 由于本身凸窗有 米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到 米甚至更高。 这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。 27 （二）、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 利用夹层做的吊柜 开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于 米。 而客户在拿到房子后，这样一道专为“打 掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本 米的层高变成 米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过 米，上层空间 米左右用于储藏室。 在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。 缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。 28 （三）、超大入户花园和大阳台 凸窗顶部的反梁也做成了吊柜。 红圈内虚线为可打掉的假梁 由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。 此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。 但小 户型中采用往往得到意想不到的效果。 缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。 另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。 29 （四）、隐藏式衣橱 入户花园可以隔成一个小书房，非常实用 隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。 和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在 米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。 缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。 30 （五）、送夹层 （该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高 度低于 ，形成三错层。 ） 夹层的层高低于 米，可以不计算建筑面积。 客厅设计成 米，标准层高 米，夹层一般为 米。 标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接。 夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层 4 户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。 该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。 缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。 31 （六）、层高做大，变成挑高房源 （七）、赠送格栅 这是很多小 户型采用的方法，挑高 5 米、挑高 米，实际上也是“偷”面积的一种。 在将房屋层高设计到 米、 米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。 一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。 缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。 技巧：神奇之处在于送“外格栅” (花架 )。 从公共大厅步入房间，要先走一条“过道”，“过道”两边就是格栅，不计面积的， 只要推平就可以变成自家的房间了。 因此，只要进入这条“过道”其实己经踏入了自家领土。 缺点：外墙保温、外墙渗漏等问题，需要在材料、建筑设计上下功夫。 32 （八）赠送错层双层高露台或双层高入户花园 把格栅封闭起来就成为房间了 双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。 对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。 但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。 33 （露台内封，避免对视内封露台改复式，又多一层面积） （ 九 ）、其他的一些方法 利用奇偶层错开送露台 赠送层高限度以下的空间还有一些其他名堂，如赠送阳光书吧、赠送雪茄室、赠送自由空间、等等，名目层出不穷 半送房间 ，设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法。 空调机安放处变生活阳台 ： 开发商往往 会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在 米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。 虽只能“偷”得 1—— 2㎡左右的面积，但多出的每一平米，对购房者而言均是实惠。 34 五、 小户型价值提升方法的探讨 在小户型项目操作中，会根据实际需求进行小户型价值的提升，归纳总结为以下十一大提升方法为业内所常用。 （一）、功能转换 商务公寓 价值提升举措 通过商务公寓提升价值  框架结构按照办公需求来设置  公共空间按办公需求来打造 设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法，因为这也许对开发商来说，是变相增加容积率的最直接最经济最有效的方法。 上图是 47平方的一房户型。 很明显，就是两房户型少安个窗户，堪称一绝。 35  项目推广和营销方式针对商务人士 适宜条件 商务氛围浓厚的区域 参考案 例  深圳星河世纪  点评：  项目位于商务氛围浓厚的中心区域，地段绝佳；  产品全部按照办公要求打造，配套完全办公化；  针对商务人士进行营销推广。 （二）、功能转换 酒店式公寓 价值提升举措 通过酒店式公寓提升价值  公共设施及建筑按星级酒店标准装修  高端的智能化配套设施  国际知名酒店式管理公司 适宜条件 核心地段区，体量不宜过大 参考案例  深圳佳兆业中心 星河世纪位于深圳中心区，总建 万方，由 A、 B、 C 三栋塔楼组成，其中 B、 C栋为 CBD公寓，高 32层， 14层为 25000平米的大型主题商场，五楼为架空层园林；产品单位面积为 3268平米； 2020年 10月发售，酒店式公寓销售速度快，售价11000元 / m2。 36  点评：  按照五星级酒店标准进行装修；高端的智能化配套设施；  聘请圣廷苑酒店管理公司进行五星级酒店式管理。 （三）、附送面积 价值提升举措 通过产品设计“送面积”提升价值 通过户型设计创新： 平面、立体可任意组合，阳台变卧室，一房变两房，上下连通，两层。