宜昌小溪塔地产项目市场调查报告

宜昌小溪塔地产项目市场调查报告内容摘要：

深圳鼎成机构 16 市也和全国一样， 在一定 程度上 受到 频出的宏观调控措施， 但其表现并没有像人们想象那样出现成交急剧萎缩、供应减少的局面，而是平稳过渡、市场振幅不大 、恢复迅速 ，对供求双方没有实质性的影响。 然而， 随着未来政策的进一步细化和实施， 无疑将对宜昌的房地产发展有着非常深远和直接的影响 ； 并且 在未来一段时间内，宏观政策的影响仍将是 对 房地产开发 影响 最大 的 不可确定因素。 年间政策的 重点将在于 监督和落实 ，遏制过度投机 与 2020年密集的政策轰炸相比， 2020年房地产政策调控相对来说平静很多，过去两年出台的一揽子政策已经基本囊括了调控的大方面，而 2020 年最需要做的就是如何将这些政策落实到位。 几次 宏观调控的直接结果 实际上对购房者所带来的短期成本增加不大，但 却产生了长期的心理预警效应，国内楼市的购房需求，特别是投资 /投机 需求已经受到 一定的 抑制，这一点从 近期 各个中高档住宅成交统计数据中 可以看到。 住宅的 房价格 持续走高， 更具投资价值 大户型、高价格、高品质的 住宅因为是重点调控对象， 在今后一段时间内，供应量 紧缩 ，房价将随着供求关系趋紧和投资价值上升将而进一步上涨。 4. 宜昌房价 不改 稳步上涨 大势 如果 90/70 政策、经济适用房政策和廉租房制度均得到彻底执行，普通商品住房的价格将随着供给量的增加 ， 涨幅将稳步回落。 但近一两年内不会有太大的影响。 同时， 政策对住 宅投资的遏制比较明显，但宜昌市多是自住型购房，因此 调控 政策对宜昌房价的整体走势影响不大 ；并且 随着供给总量中中低价房 的 增加，房价总水平必将 趋于 稳定，短期内 房价 飞涨的局面难以再现。 因此，总体而言，未来 2－ 3 年内 ，宜昌房地产价格仍将保持稳步温和上涨的趋势。 宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿） 深圳鼎成机构 17 二、房地产投资完成情况分析 （一） 投资完成状况良好，增长迅速 由于受 去年上半年宏观调控的影响， 全市上半年的房地产投资增长有所放缓。 但是经过对政策的消化，下半年房地产投资又重拾迅猛增长的势头，全年完成 亿元，同比增长 %。 区域划分 房地产开发 投资 2020年 2020年 同比增长 全 市 % 城 区 % 2020 年上半年，宜昌继续保持了迅猛发展的 势头，其中城区 (含夷陵区 )完成开发投资 亿元，同比增长 %。 反映出投资商继续看好 宜昌市场，持续加大投资力度。 （二） 商品 住宅投资仍是房地产开发的主要方向 2020年上半年宜昌中心城区(含夷陵区)房地产投资比例构成%%%%商品住宅 商业地产 经济适用房 其他投资 （注 :其他投资包括城市配套设施 /旅游地产 /写字楼等） 从房地产开发结构分析， 商品住宅投资 (含别墅和高档公寓 )仍是房地产开发投资的主要方 向。 2020 年全市 总共 完成商品住宅 (含别墅和高档公寓 )投资 额达 亿元，占房地产开发投资总额的 %。 2020 年上半年，这一比例 更是 继续扩大 ， 在完成的 亿元投资中，商品住宅的比例占到了 69%，达到 亿元。 宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿） 深圳鼎成机构 18 （ 三 ） 自有资金比例下降 ，资金 来源 结构单一 在资金来源构成中， 自筹资金占了最大比重 ， 2020 年这一比例 达到 %，但在 2020 年上半年，这一比重下降较快，仅为 %。 说明 由于房地产 市场的火爆， 投资商 加速 了 项目扩张， 导致资金投入的相对紧张。 另外， 资金结构过于单一， 对贷款的依 赖程度较大。 2020 年资金来源中 ，国内贷款 亿元，占到总资金 %，但在 2020 年上半年，国内贷款为 亿元，占到总投资资金的 %，贷款资金比例增长超过了一倍 ，说明投资商对银行的依赖性加大。 投资商对银行的过度依赖 将导致宏观调控风险 的加大 ，一旦 出现宏观政策尤其是 金融政策 的突然紧缩 ，投资商 将面临资金 链 上 的巨大压力 —— 很明显，这种压力在最近一段时期内 有持续增强的趋势。 三 、 宜昌市 商品住宅 市场 供 需 状况 分析 （一） 宜昌市商品住宅市场供应状况分析 1． 土地 出让 情况 土地购置面积（万㎡） 成交金额（ 亿元） 平均成交价格（元 /㎡） 住宅用地平均成交价格（元 /㎡） 2020年 702 691 2020年上半年 2020 年，宜昌计划供应土地 万 ㎡ （折合 1350 亩），其中 70%用于房地产开发。 但由于一部分定向开发占用了住宅用地，加之毛地出让的土地产品转化周期长，因此当年供应用于住宅开发的土地不足 40 万㎡（折合 600 亩 ）。 从需求方面而言， 虽然受宏观调控的影响，但 宜昌 房地产市场的火爆， 仍 吸引了 许多投资商将目光投向了房 地产开发；从供应方面来看 ， 2020 年 土地供应的收缩 （全年 土地 供应计划仅为 2020 年土地购置面积的 %） ，很大程度上推升了 宜昌市的土地价格， 使 2020 年 上半年 的 平均土地成交价格 相对于 2020 年全年 提高了 %,而住宅用地的平均价格更是飙升了 %。 宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿） 深圳鼎成机构 19 2． 住宅 供应 情况 （ 1） 住宅投资情况分析 4 . 5 19 . 4 71 4 . 9 22 0 . 5 62 5 . 11 1 0 . 0 0 %5 7 . 6 0 %2 2 . 0 8 %3 7 . 7 6 %06121824302020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年0%30%60%90%120%住宅投资额 ( 亿元 ) 增幅 由于受宏观调控的影响， 近年 宜昌的住宅投资额增幅 出现了 下降，但仍保持了很高的增速。 进入 2020 年上半年， 在土地转让面积未出现大幅增加的情况下， 宜昌市 住宅投资 出现了爆发性的恢复增长， 达到 亿元 ，较去年同期增长 %。 这其中除了 大多数 投资商 走出 政策观望期，加大投资力度之外， 另外一个很重要的原因是 ， 土地转让价格的大幅提升 拉升了 住宅的投资额。 （ 2） 未来 3年内 住宅 供应 面积 9 5 . 0 81 5 7 . 7 12 0 9 . 6 12 3 8 . 9 12 7 8 . 1 45 6 . 7 19 2 . 2 01 0 6 . 6 51 1 4 . 2 5 1 1 1 . 2 3 2 . 6 4 %3 2 . 9 1 %1 5 . 6 7 %7 . 1 3 %6 2 . 5 9 %1 3 . 9 8 %6 5 . 8 7 %1 6 . 4 2 %501001502002503002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 %0%20%40%60%80%住宅年施工面积（万㎡） 新开工面积（万㎡）新开工面积增幅 住宅年施工面积增幅 宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿） 深圳鼎成机构 20 宜昌市 2020年上半年住宅施工 /新开工 /竣工面积及增长比例 住宅施工 (万㎡ ) 住宅新开工 (万㎡ ) 住宅竣工 (万㎡ ) 面 积。 同比增幅 % ％ 28% 从以上图表看出， 2020 年上半年 施工面积和 新开工面积大幅增长，接近 100%的增幅 ， 而竣工面积却同比下 降 明显。 显示出 在宏观调控下， 部分房地产投资商减缓了开发速度， 同时 有意识的开始进行土地储备。 因此，可以初步断定，20202020 年是开发商的 土地储备 年。 而 新开工面积和施工面积影响的是未来 3 年内的新增住宅供应， 因此据此分析， 20202020 年间将有 较大批量的 新增 商品 住宅 集中 投放市场，供应量 将 大幅增加。 3． 小结 综合土地供应状况、 住宅投资状况、 住宅新开工 /施工面积的分析 ： 2020 年新交易土地面积 万㎡，以 70%用于住宅开发、 的平均容积率 估算 ，至少可提供 610 万 ㎡的住宅 (若 按 开发期 3 年计，每 年将新增 万㎡的供应量 )；而 2020 年及 2020 年上半年，新开工面积仅为 万㎡ ，其间存在较大的缺口。 可以预计 ，在未来的 3 年内， 宜昌市 住宅的供应 将面临 集中放量， 在同时面临宏观调控的压力下，整体 形势比较严峻。 （二） 宜昌市 住宅 市场 需求状况 分析 和销售额分析 3 4 . 8 86 5 . 4 9 7 1 . 0 57 8 . 6 65 . 1 1 9 . 4 31 2 . 2 03 2 . 8 01 4 0 . 8 61 6 . 6 62 9 . 4 6 %3 6 . 5 4 %9 6 . 8 6 %8 4 . 4 3 %7 9 . 0 7 %1 0 . 7 2 %8 . 4 9 %8 7 . 7 7 %040801201602020年 2020年 2020年 2020年 2020年0%20%40%60%80%100%住宅销售面积（万㎡） 住宅销售额（亿元）销售额增幅 销售面积增幅宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿） 深圳鼎成机构 21 2020 2020 年之间，住宅需求的增加并不明显， 2020 年销售面积的增长达到 78%的历史最高位。 2020 年上半年再次有所放缓，但增长势头依然强劲。 2020年上半 年 宜昌 城区住宅销售面积 万 ㎡ ，同比增 长 %； 城区住宅销售额 亿元，同比增长 %。 最近 1－ 2 年的住宅销售额的增幅明显大于销售面积的增幅， 表现为 房价的明显 增长 ，需求的旺盛。 2． 住宅 价格 分析 综合分析宜昌城区的住宅价格 走势、以及 销售面积和销售额的走势， 在 2020年的宏观调控中， 增幅只有小幅的下降 ，说明宏观调控对宜昌住宅市场的 综合 影响 没有预期的 大。 另外， 2020 年 上半年城区 (含夷陵区 )商品住宅销售均价为 2754 元 /㎡ ，比2020 年 全年的均价 上升了 %(数据来源 于宜昌房地产开发协会 )， 若综合考虑 去年上半年因宏观调控政策频出 、 而出现的价格 增幅 短暂 放缓的因素， 今年上半年宜昌平均房价 相对于去年同期的 增幅应高于 %；而 与湖北全省平均水平相比， 宜昌市 更是 远高于 湖北全省 今年 1－ 7 月 同比 为 %的平均涨幅 (据湖北省统计局 )。 综合近几年的情况看， 20202020 年房价增幅比较明显，尤其是 2020 年 上半年。 有理由相信， 一方面由于地价成本抬升，另一方面也是因消费需求的强劲拉升， 2020 年下半年房价 仍 将继续走高。 1328 1342 1578 1759 2188 % % % % 1000 1500 2020 2500 2020 2020 2020 2020 2020 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 商品房销售均价 均价涨幅 宜昌小溪塔项目市场调查报告（草稿） 深圳鼎成机构 22 因此 ， 宜昌房价近期仍将持续保持上涨态势。 但 由于 20202020年供应量的放大， 未来 3 年内的 上涨幅度将有所放缓。 3．住宅 空置情况 分析 1）空置率水平分析 虽然上图显示 2020 年 以来， 住宅 的空置率和空置面积都在增长，但 空置 面积的增长 幅度 出现了 明显 下滑。 且根据 国 国内惯例， 商品房空置率合理区间初步确定为： Ⅰ 014% 空置偏少，供不应求，资金紧。