宝山区凇南镇商业地块项目可行性报告

宝山区凇南镇商业地块项目可行性报告内容摘要：

2020 年上海郊区的商业将会加快开发力度，市场供应量将会明 显增加，这对于完善郊区商业结构，刺激当地住宅市场的发展将会起 到极大的促进作用。 宝山区总体规划 作为上海北面的门户宝山区，近年来随着郊区房产的不断推近，已越来越受到重视。 最近宝山区规划局又新鲜出炉了区域总体规划发展纲要，为宝山市民展现了一幅美 丽的图景。 到 2020 年，宝山将形成 “ 一个整体、三大产业、五个分区 ” 的结构，即以宝山 425 平方公里区域作为一个整体；以精品钢、造船、房地产作为未来发展的三大支撑性产业；以中心城部分、新城、产业区、长兴岛、横沙岛为五个分区。 宝山将建成分工合理、功能齐全、环境优美的现代化滨江城区。 宝山区作为城市边缘地区，在人们心目中的印象是交通不便，环境较差，属于下只角。 随着近两年的开发，宝山区正在发生着日新月益的变化。 宝山新城东区，商业结构日趋合理，城市功能十分完善，吴淞渔人码头临江而立，以上海开埠为背景，兴建的主题广场颇具 特色。 宝山26 西城区是宝山为适应新发展和城市功能拓展重点建设的新城区，正在成为宝山区城市建设又一亮点。 近两年房地产数据显示， 20 2020 年是宝山房地产发展强劲的两年，各项指标迅速攀升， 2020 年又在前两年的发展势态下有所提升，据统计 2020 一年宝山房地产投资额实现 亿元，比去年同期增长 %； 2020年 19月商品房批准预售面积为 万平方米，占全市批准预售总量的 %，为全市第五。 而目前整体上海市商品房价格隶属宝山的房价最为贴近人心， 2020 年至今随着宝山区整体商品房开发力 度的加大，销售面积同比其他区域一直名列前矛。 从总体上看，宝山区房地产市场呈现出供需两旺、投资与消费协调发展的全面增长态势，进入了新一轮周期的繁荣阶段。 这主要得益于上海整体良好的房地产市场环境，政策的带动及郊区大市政、大交通的不断挺进。 宝山区房地产市场分析 宝山区由几个镇组成：大场、祁连、高境、庙行、刘行、淞南、杨行、顾村、宝山、月浦、罗南、罗店、盛桥、罗泾以及长兴、横沙二岛。 由于历史、地理位置等原因大部分地区开发相对滞后。 上海曾经为租界城市，因此东西向交通历来较南北向发达。 宝山区偌大的面积 ，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、27 逸仙路。 —— 房地产市场特征 城市化进程发展不均 作为上海市行政区的第三大区，拥有的 常驻 人口却只有 120 万。 由于地处上海北郊，长期以来除了宝钢、上钢等钢铁企业的发展外，主要以农业为主，加上岛屿面积占到了总面积的 26%，所以城市化进程较慢。 全区人口中农村人口占的相当大的比重，城镇人口主要集中在几个城市化程度较高的区域。 分区域建设，各自独立发展 由于土地面积广，发展不均，人口相对集中等原因，宝山区的房地产开发也主要集中在这几个区域。 因其各自集中发展，相互间距离又远，形成了各自为政的局面。 各地区的楼盘定位，目标客户群各有不同。 其开发主要依附于主干道周边的成熟生活区。 包括逸仙路沿线的高境地区、淞宝地，共和新路沿线的通河、泗塘地区，沪太路沿线的大场、祁连地区。 楼盘档次偏低 宝山区的土地基本属 5 级以下，最靠近市区的地方也在内环线以外，而且交通不够便利，规划中的轨道交通尚未完全完成，这就决定了楼盘的定位 大多是中、 中 低档楼盘，目标客户群也基本定位在工薪阶层，或宝钢职工， 客源以区域性消费者为主。 目前宝山区的楼盘极端最高价位也不 过 10000 元 /平方米 左右。 28 以多层和小高层为主体 由于土地的成本较低，熟地较多，所以区内的商品房以成片多层住宅区为主，配合部分小高层。 而高层因其建筑成本等原因在区内供应量 相对 较少。 有效需求大，销售率高，竞争日趋激烈 宝钢厂以及配套设施等的建设带动了宝山地区的经济发展，当地消费水平较高，货币化分房又实行得比较早，所以有效需求大。 一般来说商品房的销售率较高， 2020 年当年登记的预售当年售出率就达 %， 2020 年为 %。 当然随着开发前景的看好，楼盘的开发量大大增加，竞争也日趋激烈 区域房地产市 场背景介绍 从全区来看， 1999 年批准预售商品房面积比 1998 年增加 %，而 2020 年商品房预售面积更是达到 120 万平方米，同比增长了 89%。 2020 年销售登记面积比 1999 年增加 %。 2020 年第四季度，已登记预售的商品房单价主要集中在 7500~12020 元 /平方米；总价主要集中在 46~120万元；单套面积主要集中在 85~135 平方米。 由于历史、地理位置等原因大部分地区开发相对滞后。 上海曾经为租界城市，因此东西向交通历来较南北向发达。 宝山区偌大的面积，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干 道：沪太路、共和新路、逸仙路。 交通和地理位置决定了房地产29 开发的方向，所以宝山区的楼盘主要沿三条线路发展。 逸仙路一线主要集中在蕴藻浜以北的宝山镇和靠近市区的高境镇；共和新路一线主要集中在淞南镇的泗塘、通河地区；沪太路一线主要集中在大场和祁连二镇。 相比之下，逸仙路一线的均价最高，共和新路一线楼盘数量最多，沪太路一线盘量最大。 （ 1）逸仙路沿线 逸仙路从杨浦、虹口接壤的曲阳地区开始，一直通往宝山镇。 与淞沪铁路交织在一起，所以房地产的发展呈两头兴而中间弱的态势。 宝山镇又称淞宝地区，是宝山政治、文化和经济的中心城区。 70 年代末因宝钢的建设而兴起，规划建设为宝钢职工的居住区，基本形成了相对独立的卫星城。 近年，由于宝钢的发展和货币化分房政策，使淞宝的房地产呈方兴未艾之势。 虽然该地区属六级地段，但由于目标客户群几乎完全的本地化，所以 具 有 “ 孤岛 ” 效 应 ： 尽 管 位 置 偏 远 ， 价 位 仍 达 到800012020 元 /平方米。 而且有效需求大，销售率多在 70%以上。 现在逸仙路高架 的便捷 ，外环线施工 完毕 ， 另外 吴淞过江隧道的兴建和轻轨明珠线延伸段 的建设 ，该地区的交通出行 已 根本改观。 区域内的房地产仍有可为。 高境镇是宝山区与杨浦、虹口的接壤处历来是发展较 缓慢。 但随着逸仙高架的落成，以及 随着早期 杨浦区与其交界处的文化花园和三湘世纪花城的开发，房地产开发出现起色，特30 别是依托逸仙高架和殷高西路两侧形成逸仙新村、共和新村、高境新村为主体的现有城区框架 也 出现了幸之苑和高境欣苑等一批 早期 楼盘。 可是由于 该板块 起步较晚，配套等原因，价格 相对偏 低， 目前均价 在 8300 元 /平方米左右。 （ 2）共和新路沿线淞南、庙行两镇地处宝山区中心地带，拥有通河、泗塘这两个成熟的生活区，加上与闸北区的彭浦新村相邻，历来发展较好。 凭借共和新路及其延伸端蕴川路，近年出现了相当数量的房地产。 由于交通 尚属便利，配套设施基本健全，价格维持在 80008500 元 /平方米。 （ 3）沪太路沿线大场镇位于宝山区西南部。 东与闸北区交界，南与普陀区为邻，是宝山区与市中心距离最近的镇。 早年多为本地农民居住，城市化程度低。 且处于宝山、普陀、闸北的三不管地区，所以尽管有的沪太路穿镇而过，但发展落后。 但随着 90 年代后期市政建设的加强和房地产开发的崛起，成为了宝山区又一发展重镇。 特别随着南部的大华小区的开发成功，带动了一批楼盘的开发， 销售火爆目前该区域 价位在 800013000 元 /平方米。 吸引了相当部分的市区客源。 祁连镇紧靠大 场镇，西与嘉定接壤，早年的情况相同。 但随着锦秋加州花园的热销和上海大学新址的迁入，地区经济被带动起来。 但当地市政建设起较晚，交通、生活、娱乐环境尚不成熟，所以价位多不超过 900031 元 /平方米。 板块价格增长分析： 价格增长表 早期价格2020 年 目前价位2020 年 增长％ 共和新路沿线淞南、庙行 25003000 780010000 % 逸仙路沿线 逸仙路从杨浦、虹口接壤的曲阳地区 28003500 850014000 % 沪太路沿线 20202500 800012020 % 第三部分：供应市场分析 目前宝山市场供应量主要为： 项目名称 建设地点 发证号 发证日期 丽景翠庭商品住宅二期 杨行镇盘古路南 沪宝建(2020)13060331F00926 20200331 和泰苑 沪太路 4099 弄 沪宝建(2020)13060330F00897 20200328 聚丰景都 F 块（原暂 丰翔路北、丰宝路 沪宝建 20200328 32 定名：聚丰星苑）四～五期 东 (2020)13060329F00884 人防地下车库 同泰北路 101 号 沪宝建(2020)13060329F00883 20200328 新城尚景苑 淞南镇长江南路1033 号 沪宝建(2020)13060329F00881 20200328 宝山罗泾 33 地块配套商品房 罗泾镇集宁路 168号 沪宝建(2020)13060328F00870 20200328 罗店新镇 C12 地块商品住宅（美兰湖别墅商业部分） 美兰湖路南侧 沪宝建(2020)13060327F00855 20200327 上海松川精密电子有限公司新建二期厂房 宝山工业园区D472 地块 沪宝建(2020)13060327F00854 20200327 扩建车间 宝山区罗泾飞云工业园区飞云路 555号 沪宝建(2020)13060324F00842 20200324 利世（上海）有限公司 丰翔 1000 号 沪宝建(2020)13060324F00841 20200324 罗南 [派出所办公用房 罗店镇南东路 107号 沪宝建(2020)13060324F00840 20200324 33 新建厂房工程 罗泾镇罗宁路 沪宝建(2020)13060322F00806 20200321 “ 宝山 台鼎中小企业园 ” 标准厂房1112 号楼 真陈路 1398 弄 沪宝建(2020)13060322F00805 20200321 办公楼 新建厂房 罗店镇义品村抚远路东侧 沪宝建(2020)13060322F00804 20200321 锦泰苑公建 大场镇祁连山路2828 弄 沪宝建(2020)13060321F00794 20200320 马路河南侧，春雷路西侧地块 春雷路西侧 沪宝建(2020)13060321F00793 20200320 上海泗塘国际机械物流中心 泗塘新村街道 24街坊 11/2 丘 沪宝建(2020)13060321F00792 20200318 新建厂房 真陈路 999 号 沪宝建(2020)13060315F00716 20200314 上海污水治理三期工程 —— 上海大学雨水泵站 西泾西侧、联盟河北侧 沪宝建(2020)13060314F00705 20200311 上海污水治理三期工程 —— 真大雨水泵站 沪太路西、走马塘南、龙珍港东 沪宝建(2020)13060314F00704 20200311 34 办公楼改扩建 上海逸仙路 3757号 沪宝建(2020)13060314F00694 20200313 市中低价 “ 四高 ”示范居住区顾村基地菜场及附属广场项目 顾村镇菊太路南 沪宝建(2020)13060313F00686 20200309 刘行中心村一期 E、 F块配套商品住宅 (高层住宅部分 ) 顾村镇宝安公路南 沪宝建(2020)13060313F00685 20200309 上海金辰建筑装饰工程有限公司罚款补证项目 罗泾镇沪太路9088 号 沪宝建(2020)13060313F00683 20200313 上海市宝钢新世纪学校辅助用房 盘古路 528 号 沪宝建(2020)13060313F00682 20200313 污水处理工程 漠河路 50 号 沪宝建(2020)13060310F00673 20200309 教学综合楼 呼玛路 792 号 沪宝建(2020)13060310F00672 20200309 上海华发国际货运有限公司理货棚 上海市宝山区逸仙路 4188 号 沪宝建(2020)13060310F00664 20200309 改扩建厂房 月罗路 1560 号 沪宝建 20200309 35 (2020)13060310F00663 聚丰景都 F 块（原暂定名：聚丰星苑）一～三期 丰翔路北、丰宝路东 沪宝。