安阳市cbd及安汤新城地产项目可行性立项报告

安阳市cbd及安汤新城地产项目可行性立项报告内容摘要：

关街、东至安惠苑小区、南临明富街 185 105 名门地产 (安阳 )有限公司 8 西临光华路、北靠东关街、东至安惠苑小区、南临明富街 202 105 名门地产 (安阳 )有限公司 9 西临光华路、北靠东关街、东至安惠苑小区、南临明富街 223 105 5 名门地产 (安阳 )有限公司 10 西临光华路、北靠东关街、东至安惠苑小区、南临明富街 195 105 名门地产 (安阳 )有限公司 11 西临光华路、北靠东关街、东至安惠苑小区、南临明富街 192 105 名门地产 (安阳 )有限公司 12 人民大道东段北侧 230 102 安阳通瑞达房地产开发有限公司 13 人民大道东段北侧 73 93 安阳通瑞达房地产开发有限公司 14 人民大道东段南侧 155 88 4 安阳市北关区彰东街道苏家村村民委员会 安阳 2020 年至今部分商服用地成交情况如下 : 商服用地 项目位置 面积 (亩 ) 地价 (万元 /亩 ) 容积率 土地使用权人 1 红旗路与解放大道交叉口东北角 57 405 安阳市中太房地产开发有限责任公司 2 解放大道与辉府胡同交叉口东南角 14 171 5 安阳市鑫凯房地产开发有限责任公司 3 人民大道以北永明路以东 63 160 6 安阳市方州房地产开发有服责任公司 4 中州路与华林街交叉口东北角 59 103 3 安阳市新都世纪房地产开发有限公司 5 文昌大道与中华路交叉口西南角 29 79 安阳九鼎花园酒店有限公司 6 安阳市永明路与明福街交叉口西南角 63 72 4 安阳广佳欣 置业有限公司 随着外来开发商的进入 ,安阳市土地市场价格出现大幅度上扬 ,最高住宅用地 308 万元 /亩 ,安阳 CBD 其中一宗住宅用地安阳广佳欣置业有限公司以 111万元 /亩的价格获取。 安阳商服用地最高为 405 万元 /亩 ,安阳 CBD 其中一宗商服用地安阳广佳欣置业有限公司以 72万元 /亩的价格获取。 整体来看安阳广佳欣置业有限公司获取土地成本不高 ,但是土地获取时间为为 2020 年上半年 ,距现在已过去一年时间。 安阳历年房价变化 从 2020年至 2020年 ,是安阳市房地产市场快速发展时期 ,房价也呈现快速增长 ,综 合各种物业类型统计后 ,安阳市平均每年房价上涨 10%,但房价涨幅不稳定 ,出现多次波动和停涨。 2020 年安阳市受融资危机影响 ,另外国家宏观调控政策一直不放松 ,由于三四线城市没有像一、二线城市的大量的人口和经济支撑 ,房价增长到一定程度将难以大幅上涨 ,预计未来房价增速将逐渐减缓。 2020 年各板块价格变化情况 铁西版块由于环境污染 ,均价基本处于 3200 元 /平左右。 中心板块土地供应量缺乏 ,房价较高 ,基本在 4400/平左右。 安东板块在新行政中心日趋成熟的利好情况下 ,均价在 4500/平左右。 开发区板块商品住宅 较少 ,均价 31003300/平之间。 安阳市房地产开发企业列表 安阳市房地产市场小结 安阳市商品房年销售量达到 300万 ?400万 ?,消化总量较大 ,投资性需求增加 ,市场进入快速发展期 ,需求依然旺盛。 商品房价格整体偏低 ,按板块呈现明显由西向东上升趋势 ,安阳新区成为区域开发热点 ,未来升值潜力巨大。 安阳市民购房购房心理日趋成熟 ,多数仍以自用为主 ,购房区域性明显 ,东区投资性需求占一定比例 ,理性消费居多。 受安阳市融资危机影响 ,客户购房心理更加理性 ,购房时对开发商实力信誉、施工进度、地段 、价格等多因素综合考虑。 市场分析与预测 安阳重点区域调研情况分析 重点区域在售项目分布 (一 )东区在售项目基础指标及销售情况 通过上图可以看到 ,安阳东区项目价格基本上实现了 4500 元 /?,随着万达的进驻 ,安阳东区住宅实现 5000 元 /?只是半年的时间问题。 安阳办公楼市场目前出现一定程度的之后 ,虽然部分项目报价 7800 元 /?,但是销售缓慢。 随着东区的成熟 ,以及政府及大型企业的搬迁 ,办公楼市场将会和郑东新区 CBD 的成熟一样 ,迅速成长。 且标志性的办公楼将会成为价格高点 ,且同 时成为投资客及自用客的首选。 (二 )中心区在售项目基础指标及销售情况 (三 )项目指标及销售速度分析 区域周边在售项目中大体量项目较多 ,多数项目月均销售不足三十套 ,但是诸如恒大绿洲、华强城等品牌实力房企的项目销售依然火爆。 (四 )建筑形态分析 在售项目大多以高层、小高层为主要的建筑形态 ,别墅洋房项目供应量较少 ,多层仅有香格里拉供应 ,产品同质化严重。 (五 )户型面积分析 市场以两房、三房为主 ,其中一房供应少 ,集中在 3550 平 ,两房集中在85108 平 , 三房 集中在 118145 平之间 ,四房在 160170 平左右 ,说明宽敞两房和舒适性三房均被市场所认可。 (六 )市场价格分析 区域价值对价格影响较大 ,各区域价格差距大 ,城市向东发展 ,东区成为目前最高价区域 ,区域均价达到 4600 元 /?。 区域市场分析 拟建项目一安阳 CBD 项目所处区域市场分析 安阳 CBD 项目位于安东新区中轴线上 ,处于城市发展方向 ,是安阳热点开发区域 ,为安阳市三年城建重点项目 ,未来将建设为集商贸、金融、旅游、文体中心、休闲、公寓、高档住宅为一体的具有现代服务业 功能的高品质生活区和区域地标性建筑群。 区域内项目较多 ,体量较大 ,区域交通便利 ,配套较为完善 ,现阶段在售有上城公馆、安阳国贸中心、义乌国际商贸城、新世纪广场、豫大定天下、文峰汇等众多知名项目 ,区域竞争激烈。 由以上信息估算得知 ,东区市场上项目总供应量为 万方 (含住宅与商业 ),总存量为 万方 (含住宅与商业 ),其中写字楼供应量为29万方 ,存量为 万方。 东区市场供应量较大 ,但写字楼市场供应较少。 重点项目华强城案例分析 、 开发商 :安阳华强新城市发展有限公司 位置 :安阳市中华路与弦歌大道交叉口东北片区 规模 :建筑面积 144826 平 ,三期总建筑 144826 平 ,高层住宅 平 ,商铺 3380 平 ,容积率 ,总户数 856 户 物业形态 :共 14栋分别为 10 层 ,17 层 ,25 层 ,28 层 ,32层 ,两梯四户 ,两梯三户 ,一梯两户 产品配比 :两房 96平、三房 116132平、四房 164176 平 建筑风格 :西班牙 价格 :均价 4300 元 11000 元 配套设施 :建成后的安阳市首家五 星级酒店 ,建筑面积约 52020 平方米 ,配备五星级酒店标准配套各类相关设施 .集现代风情商业街区 ,高科技主题公园与大型室内购物中心于一体 ,是齐聚购物 ,休闲 ,娱乐 ,餐饮的安阳商业旗舰 .现代化的生活平台 :2 万平方米的湖区 ,一处洗涤尘俗的心灵净土。 沿湖塑胶步道 ,一场思维与水岸的亲密之旅。 豪华 VIP会所 ,将西班牙的品味与格调都汇聚在这里。 拟建项目二安汤新城项目所处区域分析 安汤新城项目位于安阳和汤阴的边缘 ,地缘性较强 ,属于安汤一体化的范畴 ,安汤新城是安阳新规划区域 ,目前较为陌生区域 ,认可度不高 ,周 边暂无任何项目供应 ,竞争来自于安阳市和汤阴市 ,客户被两边截流 ,道路规划不完整 ,无任何项目开发 ,处于土地储备阶段 ,周边缺乏配套资源 ,随着安汤新城的建设 ,政府的大力支持 ,安汤新城会成为安阳市又一经济开发热点区域。 四、规划方案 拟建项目一 CBD 规划方案 地块分析 地块属性及控规要求 地块控规及要求 地块编号 用地性质 用地面积 ?) 容积率限定 建筑密度 (%) 绿地率 (%) 备注 建筑要求 DN3412 商业金融业用地 49969 ≤ ≤ 40 ≥ 20 兼容办公 、文化娱乐 DN3421 商业金融业用地 106362 ≤ ≤ 40 ≥ 20 兼容办公 710?公共服务设施 DN3442 商业金融业用地 2638 ≤ ≤ 50 ≥ 20 兼容文化娱乐 DN3443 商业金融业用地 16883 ≤ ≤ 40 ≥ 20 兼容文化娱乐 DN3431 二类居住用地 37052 ≤ ≤ 28 ≥ 40 兼容商业 1000?公共服务设施 DN3551 二类居住用地 29956 ≤ ≤ 28 ≥ 40 兼容商业 920?公共服务设施 ,300?储蓄所及邮政所 DN3591 二。