安阳义乌商贸城可行性报告(改

安阳义乌商贸城可行性报告(改内容摘要：

供应方面  安阳房地产市场供应充足，年供应量均有所增加，增长明显，显示出较好的运行状态，同时由于一级土地市场的繁荣，预计未来房地产供应量仍会增长。 1 月至 11 月，安阳市区商品房施工面积为 万平方米，其中，新开工面积为 万平方米，竣工面积为 万平方米。 施工面积（万 m178。 ） 竣工面积（万 m178。 ） 2020 年 2020 年 河南安阳市“义乌商贸城”项目 投资研判 17 需求方面  居民收入的提高，消费的增加，大大推动了对商品房的需求，商品房需求呈逐年上涨态势，未来市场将日渐成熟，消费日趋理性，需求量仍将继续保持增长。 商品房成交量开始回落。 受国家宏观调控下身的影响， 2020 年 11 月以来，百姓购房在一定程度上开始趋于理性，安阳市区商品房销售放缓，商品房成交量开始回落。 统计数字表明， 1 月至 11 月，安阳市区共销售商品房面积 万平方米，实现销售额 亿元。 其中，共销售商品房住 宅面积为 万平方米，套数为 6828 套。 房地产市场价格分析  安阳房地产市场在近两年内价格走势呈快速上涨态势，开发企业融资成本增加、建筑材料价格上涨、住宅小区环境品质提高和旺盛的市场需求诸多因素的影响，都是拉动商品房价格的因素，在市场供应量增加情况下，预计未来商品房平均价格仍会稳中有升，但涨幅不会过大。 2020年 1月至 11月统计项目中，排除四个定向开发项目的影响，市区住宅平均价格为 2195元 /平方米，与今年一季度 1867元 /平方米、 房屋销售面积（万 m178。 ） 2020 年 2020 年 安阳近年来商品房价格走势图1450186721792 8 . 7 6 %1 6 . 7 1 %050010001500202025002020年 2020年 2 0 0 7 年1 －1 1 月 年份商品房均价（元/㎡）0%10%20%30%40%50%增速住宅市场均价（元/ ㎡） 增幅河南安阳市“义乌商贸城”项目 投资研判 18 二季度 1728 元 /平方米、三季度 2075 元 /平方米相比，分别上涨 %、 %、和 %。 与 7 月底、 8 月底、 9 月底和 10 月底平均价格相比分别上涨 %、 %、 %和 %。 三、安阳市区住宅市场现状 市区住宅板块分析  安阳市区在近几年的城市发展过程中，各区域呈 现出不同的发展态势，根据市区房地产发展情况和区 域配套特点，我们将安阳市区住宅市场分为以下四个 片区：安钢生活区、老城区、安东新区、高新技术开 发区，下面对各区进行简单分析： 枫林水郡 汇秀新城 龙悦湾花园 嘉卧园 香榭丽舍 博地苑 三角湖人家 香格里拉城市花园 京林中央公园 本案 鑫泰苑 安钢生 活区 老城区 安东新区 高新技术开发区 滨河国际花园 河南安阳市“义乌商贸城”项目 投资研判 19 1） 安钢生活区：安阳钢铁职工生活区，配套全、楼盘少、以中高档为主 该片区地处主城区以西， 该板块内住宅主要以安阳钢铁厂的集资房、福利分房为主，商品房比较少，但档次较高，价格较贵；区域各种配套比较齐全，基本脱离老城区而独立存在。 主要项目 : 枫林水郡、汇秀新城、龙悦湾花园、嘉卧园。 主力户型 : 力户型面积在 120－ 170，跨度较大 ,从两房到四房都有 ,以满足不同的消费者需求。 产品形态 ：小高层为主。 住房均价 : 单价 集中在 2500元 左右。 客群分析 : 安阳钢铁厂职工，主要以二次职业为主 不足之处 : 由于处在安阳钢铁厂附近，污染比较严重，环境相对其它区域没有优势；客户比较单一，除安钢职工的改善型需求外 ，其他区域在此买房的较少。 2） 老城区：配套全、楼盘少、总体档次比安钢生活区要好 该片区各种生活配套设施比较齐全，也是商业网点的集中区域。 便利的交通、繁华的商业网点、丰富的休闲娱乐场所是是该板块河南安阳市“义乌商贸城”项目 投资研判 20 优势所在。 主要项目 :滨河国际花园、香榭丽舍、博地园、三角湖人家。 主力户型 :主力户型面积在 150－ 260㎡，最小为三房，户型均比较大 住房均价 :单价集中在 2800－ 3000元。 产品形态 ：小高层为主，部分多层、高层 客群分析 : 客群分布比较广，市区和周边县市向往便利交通和配套的人群 高新技术开发区：经济适用房为主 高新区以经济适用房、集资房、单位自建房为主，缺乏配套齐全，规模较大的社区。 3） 安东新区：新区环境较好，以大规模、高档次、配套全的住宅小区居多 该片区环境较好，也是安阳政府规划的住宅用地集中的区域之一，在建以及规划的小区档次均比较高，是市区高档房的集中地，房价也超过了其它区域的价格，但配套 较 缺乏。 主要项目 :香格里拉城市花园、京林城市公园、鑫泰园。 河南安阳市“义乌商贸城”项目 投资研判 21 主力户型 :主力户型面积在 130－ 150㎡，以三房户型为主 户型单价 :单价集中在 2800－ 3300元。 产品形态 ：多层、高层、小高层 客群分析： 以改善型需求为主， 国企高管、政府公务员、私营业主等较多，主要来自北关区、文峰区等 河南安阳市“义乌商贸城”项目 投资研判 22 重点个案分析： 1) 香格里拉城市花园 地址：永明路与灯塔路交会处东北角 投资商：香港龙腾 占地： 300亩 建筑面积： 容积率： 建筑密度： ％ 绿地率： 40％ 建筑形式：高层 主力户型： 120－ 130平米 河南安阳市“义乌商贸城”项目投资研判 23 2)京林中央城市公园 地址：易园东、永明路与灯塔交汇处 投资商：北京京林 占地： 1767亩 建筑面积： 容积率： 建筑密度： ％ 绿地率： 40％ 建筑形式： 多层（带电梯）、小高层、高层 主力户型： 140－ 150平米 均价： 3100－ 3200元 /㎡ 二期 一 期 三期 河南安阳市“义乌商贸城”项目 投资研判 24 第三章、 商业市场 结论导读 ——  安阳未来城市商业将形成“ 1 主 4 副 1 带 4 街”的模式，古城商业中心 +4 个区级商业副中心，目前主要的大型商业设施集中在解放大道、北大街、文峰路步行街。  本案所在的安东新区主要以行政商务、商贸物流、居住为主，目前商业 匮乏 ，缺乏大型的商业设施。  项目所处位臵城市规划前景看好，未来城市功能定位明确， 区位认可度较高，但新区发展缓慢，周期较长。  安阳目前的批发市场比较成熟完善，主要集中在汽车站、彰德路和文昌大道沿线，其中以建材、 五金、 家具等市场较成规模，小商品、食品、服饰等市场都具有 整合和升级的可能，需要 政府支持 和有效的 招商 营销手法。  老的小商品市场的整合与搬迁 是本项目 开发 的重要支撑， 老市场 的导入是项目启动和带动市场兴旺的引擎，这主要依靠政府的相关政策和本案未来的形象宣传面，  本案作为东区目前最大的商住项目，应该立足成为东区的商业龙头，以批发市场带动商业升级和解决周边区域的生活配套以及新建住宅的配套功能。 因此，本案在开发上，必须考虑先整合部分批发业态，运用 义乌品牌和 政府优惠的政策开发商业，否则在新区建立大规模的批发市场风险较大。 河南安阳市“义乌商贸城”项目 投资研判 25 一、 总体格局 安阳的商业比较集中， 商业网点体系 主要 由“ 1 主 4 副 1 带 4 街 ”组成，涵盖了零售、旅游、批发等行业，其中“ 1 主”是指一个城市商业中心，“ 4副”指 4 个区域商业中心，“ 1 带”指一条旅游休闲商业带 ，“ 4 街”指 4 条特色商业街。 “ 1 主” —— 古城商业中心 区位 ：位于文峰区和北关区，以文峰中路、北大街和解放大道、红旗路双十字架为核心区域，目前是安阳核心商业区。 功能定位： 集合购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐为一体的多功能商业中心，辐射全市和周边县市，集中体现安阳商业的精华和城市形象。 “ 4 副” —— 4 大区级商业副中心  东区商务中心： 根据总体规划，城市主要向东拓展，东区将以行政、办公、商贸、居住为主导功能，规划该区新增居住面积9600 亩，成为人口密集区， 主 商圈 1 2 3 4 河南安阳市“义乌商贸城”项目 投资研判 26  钢城商业中心：服务安钢生活区和周边居民，发展以各类名品、精品为特色的商业区。  西区商业中心：面向周边和龙安区的农村地区，以各类商品交易市场为特色，发展成为多功能的商贸物流区。  宝莲寺商业中心：连接高新区和汤阴县，以服务 周边居民为主的区域商业中心。 二、 商业现状 核心商圈 核心商圈位于文峰区和北关区交汇处，以文峰中路、北大街和解放大道、红旗路 双十字 架为核心区域，东起东风路，西到彰德路，南起文明大道，北到安彰大道，是安阳市最繁华的传统商业区。  解放大道、北大街： 目前形成了十字型的商业中心， 商业区网点密集， 全市大多数的零售网点都集中在这里， 营业面积超过 500 平方米的大型零售网点 40%都集中在这里，包括新东方大厦、卫东购物广场、地下商场、新世纪购物文峰商街 解放大道 北大街 河南安阳市“义乌商贸城”项目 投资研判 27 广场、尚都时代购物广场、美丽华购物广场，以百货业态的形式，经营 状况较好，集中体现了安阳商业中心的风貌。  文峰路步行街： 文峰路步行街是目前安阳最繁华、经营状况最好的步行街，集合文化旅游、休闲购物、娱乐餐饮与一体的商业街区，档次较高，集中了阿迪达斯、耐克、 花花公子、 美特斯邦威等一批知名品牌，周边还集中了丹尼斯广场、海鑫购物广场、时代广场、中环百货等大型商业设施。 租金： 以两层的街区商业为主，主力面积在 50150 平方左右，租金 元 /平方米 /天之间 售价： 目前售价在 万 /元 /平方米  美丽华购物广场  卫东 购物广场  新东方大厦  解放大道北大街 河南安阳市“义乌商贸城”项目 投资研判 28  品牌档次较高  彰德府文化商业步行街，还未动工 河南安阳市“义乌商贸城”项目 投资研判 29 附 ：安阳大型商业设施 调研表 名称 经营方向 规模 经营情况 新东方大厦 百货 共四层，总建筑面积 万方 目前一楼为安阳最大的珠宝。