地产文案doc打包下载-策源顾问房地产项目销售员培训手册61页

地产文案doc打包下载-策源顾问房地产项目销售员培训手册61页内容摘要：

/公顷） 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 第 13 页 共 68 页 公共建筑比例： 公共建筑面积 /总住宅面积（一般为 16%～ 20%） 配套商业面积比例： 配套商业面积 /住宅建筑面积（规定为 5%） ： ① 屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。 四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶 ② 屋顶：刚性〈可承重〉 柔性〈不可承重〉 ③ 屋顶防漏：三毡四油 ④ 屋顶隔热：水泥蛭石 ⑤ 交通、环境、地理位置与小区的重要性。 ⑥ 总体的建筑风格的表现形式〈以具体实例为标准〉 备注：以上所述，建议培训时须重复检查，务必做到深刻理解，熟练掌握， 可结合具体小区情况详细说明。 四、建筑识图 一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。 总平面图：用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图，一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。 建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。 建筑平面图：按一定比例绘制的建筑物水平剖视图，表示建筑物的平面形状、水平方向 (出入口、 走廊、楼梯、房间、阳台等 )的布置和组合关系。 是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。 建筑立面图：按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的外部依据。 建筑剖面图：按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图，主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。 结构施工图：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。 在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。 效果 图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种对建筑物进行美化的方法。 五、房屋面积的规定和测算 各种面积概念 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 第 14 页 共 68 页 （ 1）住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。 人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。 （ 2）居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。 所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 （ 3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、 走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。 （ 4）建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 以上（含 ）的永久性建筑。 (5)房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 (6)房屋的共有建筑面积：系指各产权主共 同占有或共同使用的建筑面积。 （ 7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比。 销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。 如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。 （ 8)套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成； (9)套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。 (10)套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。 有关房屋面积的规定和测算 （ 1）多层房屋的 建筑面积按每层建筑面积的总和计算。 （ 2）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计算，回廊部分按其投影计算面积。 （ 3）房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室，层高超过 ，按其上口外墙外围水平面积计算。 （ 4）封闭式阳台按其外围投影面积计算。 凸阳台按其投影面积的一半计算。 （ 5）共有公共面积的分摊计算： 每户应摊面积 =共有公用房屋建筑面积的总和 /各户房屋建筑面积之和 *该户房屋建筑面积 第二节 房地产价格基础知识 一、房地产价格构成 房地产价格主要由以下十个方面组成： l、土地取得 费用 有四种情况：一是征用农地取得土地的征地费；二是在城市中取得土地的房屋拆迁补偿安置费；三 是通过政府有偿出让取得土地的地价款；四是通过二三级市场有偿转让取得土地的购买价款。 前期工程费 前期工程费主要包括以下几个方面： 三通一平费：是指为了房屋的建筑施工，需要进行的如建筑地块上的土地平整，以达到通电、通路等投入的资金。 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 第 15 页 共 68 页 地质勘察费：是指委托专业人员对建筑施工的地块进行地质勘察的费用。 规划设计费：是指委托设计单位对房屋建没进行规划设计而支付的费用。 房屋建筑安装工程费 是指建造房屋所需的工程 费用，是施工企业建造房屋的出厂价格，包括各种材料费、机械使用费、管理费、施工企业利润和税金等； 基础设施建设费 包括建造小区内道路、供水、供电、煤气、排水、排污、照明、通讯，绿化、环境等基础设施的建 公共配套设施建设费 经营管理费 指房屋由生产过程转入流通过程中，即由房屋建成到出售过程中，房屋开发经营单位的管理人员所 销售费用 是指在销售房屋的过程中发生的营销策划费、广告宣传费、中介代理费等。 利息 是指为建造房屋而向银行借取资金的利息，包括融资过程中的各种费用，如资产评估费、抵押登记 费、保险费等，自有资金也视同贷款计算利息。 税费 税费是应向国家缴纳的费用的，反映了单位或个人对国家的贡献，税费包括营业税、城市维护建设教育费附加、土地使用税、房产税、增值税、所得税等。 利润 利润是房地产开发经营单位应得到的收益，是在经营活动中实现的剩余产品价值的货币表现，是企业扩大再生产的资金来源。 二、影响房地产价格的因素 房地产的价格是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，主要有以下九大类： 供求状况：房地产的供给和需求是形成房地产价格的两个最终因素。 房地产的供给一定，其需求 增加，则房地产的价格上升；房地产需求一定，而其供给增加，则房地产价格下跌。 理化因素：是指那些对房地产价格有影响的反映房地产自身状况的各种因素，如地理位置、地质条件、地形、地势、土地面积、土地形状、日照、通风、温度，降水，天然周期性灾害等。 环境因素；是指房地产周围的环境状况对房地产价格有影响的因素，包括噪声、空气质量、视觉、卫生状况等方面。 行政因素：是指影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施等方面的因素。 包括土地制度、住房制度、城市制度、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、 税收政策、交通管制等。 经济因素：指影响房地产价格的各种经济因素，如城市的经济发展状况、居民收入、投资水平、储蓄、消费水平、物价水平、金融状况等。 人口因素：房地产的需求主体是人，人口数量、人的素质、家庭人口规模、人口分布等，都会对房地产价格有很大的影响。 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 第 16 页 共 68 页 社会因素：主要指政治安定状况、社会治安程度、城市化水平等。 心理因素：心理因素对房地产价格的影响不可忽视，主要有购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、讲究风水、价值观等。 国际因素：主要指国际经济状况、军事冲突情况、政治对立情况、国际竞争等方面对房地产价格 的影响。 第三节 房地产税收知识 中国现行房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。 紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。 一、 房产税 房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 纳税人：凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。 产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人的纳税人。 课税对象的征税范围：房产税的课税对象是房产。 房产税的征税范围为城市、县城 、建制镇和工矿区，不包括农村。 客税依据：对于非出租的房产，以房产原值一次减除 10~30%后的余值为计税依据计算缴纳。 对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。 税率：房产税采用比例税率。 按房产余值计征的，税率为 %；按房产租金收入计征的，税率为 12%。 纳税地点和纳税期限；房产税在房产所在地缴纳。 房产税按年计征，分期缴纳。 二、城镇土地使用税 城镇土地使用税是以城镇土地为客税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 三、耕地占用税 耕地占用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单 位和个人征收的一种税。 四、土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 五、契税 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。 纳税人：在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人。 转移土地房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖、赠与和交换； 下列行为视同为转移土地、房屋权属，予以征税； 以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房 屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 客税对象：契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。 《 2020 房地产营销策划大全》策划必备资料库。 全国送货上门。 货到验货后付款。 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载。 ： 69031789 第 17 页 共 68 页 税率：契税的税率为 3~5%，安徽省的契税税率为 4%，合肥目前的契税税率为 4%，但购置普通住宅减办收取。 计税依据：契税的计税依据是土地、房屋产权转移时双方当事人签定的契约价格。 征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。 但是，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、满价等逃税行为，征税机关认为必要时，也可以直接 委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。 六、相关税收 营业税、城市维护建社税和教育费附加 营业税：是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。 销售不动产的营业税税率为 5%。 城市建设维护税：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 教育费附加：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。 企业所得税：是对企业在一定期间内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。 印花税：是对因商事活动、产权转移、权利 许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。 印花锐的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证。 第四节 住房抵押贷款知识 一、住房抵押贷款概念 住房抵押贷款是售房者 (或担保公司 )、银行和购房者三方之间的一种约定，是约定购房者将其已预售部分购房款房产的全部权益做抵押，售房者（或担保公司）为购房者按期清偿银行贷款做担保，在购房者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。 目前我国个人住房贷款主要有三种形式： 又称公积金贷款，是银行接受住房公积 金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源，按规定要求向按时足金额存缴公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时发放的贷款。 该类贷款下以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度受到限制。 自营性个人住房贷款 是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类住房的自然人发放的贷款，俗称“按揭”，这是沿用香港的说法，即英语“ mortgage”的音译，中文意思是抵押。 该类贷款银行资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制教少。 个人住房组合贷 款 是指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、。