在xx投资兴建酒店项目的可行性分析报告

在xx投资兴建酒店项目的可行性分析报告内容摘要：

来回报的风险。 六．投资方的条件和愿望 山西 X 投资有限公司的上级集团，是山西省煤炭产业中知名的企业，多年来有稳定的主业产出，并希望投资其它项目而有助于长期持续发展。 山西 X 投资有限公司的上级集团，已经在多年前有志于旅游业投入和贡献，经过几年投入和经营、管理的山西旅游点 – 绵山，已经在山西乃至全国成为一个集历史名胜和人文景观结合的知名景点和旅游开发的成功案例。 绵山，山古水活，古迹众多，又有大量的古老传说，以其鲜明的个性跨身于我国名山之列。 今日绵山，正在恢复其原来的魅力。 “ 万壑千崖增秀丽，往来人在画图中 ” ，定会给游人留下永恒的记忆。 绵山开发、经营的成 功，使得投资者有了做大旅游产业链的想法和愿望，同时，这样的发展方向，完全和集团主营业务的可持续发展的思路相吻合。 目前，山西 X 投资有限公司，计划在山西省会 – 太原，投资一家高星级的酒店，资金规模在 2 亿人民币。 根据投资方的本身条件和愿望，投资酒店业具备资格。 七 . 项目预选地块分析与评价 1. 地块编号： 项目预选的位于太原市滨河西路土地面积规模达 38亩的地块编为1 号地块。 项目预选的位于太原市长风街长治路口转角处土地面积规模达 10亩的地块编为 2 号地块。 项目预选的位于太原市并州南路、南内环路转角处土 地面积规模达 23 亩的地块编为 3 号地块。 2. 地块分析与评价： 1 号地块分析与评价： （面积： 38 亩） 地理位置： 该地块位于迎泽大桥与漪汾桥之间，紧靠汾河之畔的滨河西路。 南北走向的汾河贯穿于整个太原城市，并以汾河自然形成了城市的河东大城域及河西大城域，地块属于两桥之中的河西城域，距迎泽大桥与漪汾大桥均为 500 米左右。 周边环境： 由于地块处于发展中的城市标志性景观汾河，因此，地块的右侧紧邻省博物馆，左侧为市图书馆，后面为一高层建筑群，面对汾河（美中不足的是地块后面偏右耸立着一个大烟囱）。 地域空旷 ，视野开阔。 交通条件： 地块处于迎泽大桥与漪汾桥之间的滨河西路居中位置，距离两桥仅为 500 米左右，道路规范，两个桥方向均能进出（实际沿滨河西路南北向与汾河其它大桥同为沟通）。 路况畅通，交通便利。 距市中心商业区及火车站 10 分钟车程，离机场 30 分钟车程。 分析与评价： 1 号地块在汾河边上两桥之间，作为太原市景观河其规划发展正在形成中，尤其两桥之间河的两岸已成一定规模。 同时紧邻作为太原市主干大道、景观大桥的迎泽大街和迎泽大桥，与商业闹市区既保持一定距离，但又不太远。 从发展的眼光看应该是一处很有特色、很有发展的地 块。 但从酒店专业角度看适合做何种类型的酒店才是最重要、最客观的。 从 1 号地块的综合物理环境条件分析，我们认为比较适合做会议型酒店。 要素： （ 1）地域空旷，视野开阔，双向交通集散便利。 （ 2）周边环境相对安静，对会议型酒店干扰较少 （ 3）由于地块面积规模较大（ 38 亩），地形规范标准，非常适合会议型酒店的基本条件，如：道路交通，车辆场地，会议场所与酒店的整体规划等。 当然， 1 号地块 38 亩规模上搞一个单体酒店可能从土地成本上太大，但作为集团的发展规划，产业结构逐步调整等，完全可以将项目战略策划、整体规划，分期实施。 我们建议： 会议型酒店在太原这类市场目前及今后若干年内主要是地区性会议和部分国内会议，如要实施就必须形成会议市场的龙头、会议型酒店的旗帜，立于不败之地，赢得最大回报。 2 号地块分析与评价： （面积： 10 亩） 地理位置： 该地块位于长风街、长治路口转角处，属于临街地块。 长风街是太原市新兴规划发展的商业中心区域，是个典型的商业地段。 周边环境： 由于地块处于正规划发展中的新兴商业街区。 因此，地块的左侧是在建的沃尔玛大型超市，右侧是东方家园建材超市，地块右边紧靠 1排 4 层居民楼。 因为处于典型的商业环境街 区，又临主干道与小街口的转角处，加之其本身面积规模不是很大，所以相对狭小，周围开阔度稍差。 但该地块正面临街的长风街已成为太原市新一轮开发建设的城市轴心大道，未来几年省政府、市政府往南迁移规划均在这个区域内，同时长风商业中心区往南是太原市高科技开发区。 交通条件： 地块处于具有双向 10 车道的长风街，其路况、交通不言而喻非常之好，距迎泽大街老城区、火车站 15 分钟车程，离机场 20 分钟车程。 分析与评价： 2 号地块处于太原市整体发展规划中新一轮中心区域，在未来的几年中将形成一个政治、经济、商业中心。 尤其以宽阔的长风 街为轴心主干道，随着不断建设，深入发展，中心区域的成熟度会更加提高，商业氛围更浓，并会逐步取代目前以迎泽大街为主的市中心而成为今后太原市的轴心大道、核心区域。 从 2 号地块的综合物理环境条件分析，我们认为该地块规划一个现代商务型酒店较为适合。 要素： 地块处于新兴商业中心区轴心主干大道的中心地段，邻近及周边环境正逐步形成支撑商务型酒店的目标市场。 优越的地段，良好的商贸经济环境加之交通便利，是商务客人的首选条件。 地块面积较之其它两块规模而言属狭小，也正是这一自身客观条件内因，同时由于外因优良基本面的提升及定位，形 成了这一类型地块较适宜的结合点：现代商务型酒店。 最适合的东西才是最好的，理解这点对酒店的定位、规划、发展，体现价值非常重要。 3 号地块分析与评价： （面积： 23 亩） 地理位置： 地块位于并州南路、南内环路转角处，原大营盘汽车站，属于临街地块、并州南路、大营盘地段属太原市老城区域范围。 周边环境： 从 3 号地块所处的位置而言，以目前太原市区的地段价值应当是不错的，地块南内环路一侧对面是武警总队，地块后面紧靠一排 4 层居民楼，周边有部分各类企事业单位及民居。 既不是商业中心、商务区域，也不是典型的居住区域， 应该属于中等层次、环境一般、缺乏特点的普通区域。 在城市中这一类型区域最多，很中性化。 交通条件： 地块处于的地段其路况、交通也与所处的区域环境一样比较中性化。 但作为太原市南北走向主要道路的并州路交通总体还是便利的，与城市其它区域及干道沟通力很好，距迎泽大街及火车站仅 10 分钟车程，离机场 20 分钟车程。 分析与评价： 虽然 3 号地块处于环境一般、缺乏特点、比较普通的区域，但仔细分析与研究，还是有其独到之处及适合运作的产品（酒店）。 首先从太原市目前以迎泽大街为主干道的商业中心区域和正在规划发展的以长风街为轴心大道的 新兴商业中心区域来看，并州路恰恰起到了沟通、连接这两个主要区域的桥梁作用。 另外， 3 号地块又正好处于这个桥梁的中心位置，向北是迎泽大街商业中心，往南是新兴的长风商业中心，上下得利，再综合本身区域的客观条件，我们认为该地块较适合运作旅游经济型酒店。 要素： （ 1）地块处于今后二大商业经济中心区域的中间，容易被市场接受。 （ 2） 地块所处的位置属老城区域，且是南北向主要路段，离交通要点：火车站、长途汽车站、机场等很近，便于旅游经济型酒店运作。 地块面积大小适中，有一定的空间，只要前期规划科学，设计合理，可以充分利用 地块临街转角处的特点，发挥地块道路交通双向功能的优越性，对旅游团体的接待、车辆的安排停放更为便利。 3. 综述 酒店的定位与地块的选择非常重要，两者需要匹配，从目前可选择的 3 块地块而言，无论投资何种类型的酒店均可以将绵山旅游景点的产品结合起来，但这其中有个主次关系，首先酒店的主要目标市场是以酒店的目标定位（类型）为主，在做好目标市场的同时再结合绵山景点，起到关联作用。 在以后具体规划、设计还需要将山西的文化内涵充分结合，体现特色、体现价值，营造一个定位准确、目标清晰、投资合理、具有文化内涵的特色酒店。 八 ．酒店项目种类、功能配比及投资规模的简介 酒店的类型，决定酒店的投资规模和投资回报率的大小。 对于投资者来说，投资那种类型的酒店，是未来投资项目能否成功的关键。 同样规模的酒店，不同类型，在面积和造价上都有区别，以 300间客房的规模为例： 旅游经济型酒店 特点：有限服务，双人房比例高，客房面积紧凑 客房总面积： 7,350 平方米 投资金额： 3,600 万元（不含土地费用） 预计有盈利平均房价： 140 元 / 间 投资回报时间： 5 年左右（不包括财务费用） 现代商务型酒店 特点：智能化程度高，有会议设施，单人房 比例高，客房面积宽敞 客房总面积： 10,530 平方米 投资金额： 亿元（不含土地费用） 预计平均盈利房价： 420 元 / 间 投资回报时间：。