土地流转可行性报告

土地流转可行性报告内容摘要：

当前，由于农民土地流转信息渠道不畅，土地转出、转入双方选择空间小，土地流转范围小、成本高，质量不尽如人意。 政府部门应加强土地流转信息机制建设，适应农村发展要求，着眼于满足农民需要，积极为农民土地流转提供信息服务与指导；适应信息化社会要求，完善土地流转信息收集、处理、存储及传递方式，提高信息化、电子化水平。 各地应建立区域土地流转信息服务中心，建立由县级土地流转综合服 务中心、乡镇土地流转服务中心和村级土地流转服务站组成的县、乡、村三级土地流转市场服务体系。 在此基础上，逐步建立覆盖全国的包括土地流转信息平台、网络通信平台和决策支持平台在内的土地流转信息管理系统。 建立政策咨询机制。 农村土地流转政策性强，直接关系农民生计，必须科学决策、民主决策。 为此，需要建立政策咨询机制，更好发挥政策咨询在土地流转中的作用。 一是注重顶层设计与尊重群众首创相结合。 土地流转改革和政策制定需要顶层设计，也不能脱离群众的实践探索和创造。 要善于从土地流转实践中总结提炼有特色、有价值的新做法、新经验，实现政策的顶层设计与群众首创的有机结合。 此外，农村土地流转涉及农民就业、社会保障、教育、卫生以及城乡统筹发展等方方面面的政策，需要用系统观点认识土地流转，跳出土地看流转，广泛征集和采纳合理建议，确保土地流转决策的科学性。 二是构建政策咨询体系。 建立土地流转专家咨询机构，开展多元化、社会化的土地流转政策研究；实现政策咨询制度化，以制度保证土地流转决策的专业性、独立性；完善配套政策和制度，形成一个以政策主系统为核心，以信息、咨询和监督子系统为支撑的土地流转政策咨询体系。 完善价格评估机制。 土地流转价格评估 是建立健全农村土地流转市场的核心，是实现土地收益在国家、村集体、流出方、流入方和管理者之间合理、公平分配的关键。 因此，必须完善土地流转价格评估机制。 一是构建科学的农地等级体系。 农村土地存在等级、肥力、位置等的差异，不仅存在绝对地租，也存在级差地租。 应建立流转土地信息库，对流转土地评级定等，制定包括土地级差收入、 区域差异、基础设施条件等因素在内的基准价格。 二是建立完善流转土地资产评估机构，引入第三方土地评估机构和评估人员对流转交易价格进行评估。 三是制定完善流转土地估价指标体系。 建立切合各地实际、具有较高精 度的流转土地价格评估方法和最低保护价制度，确保流转土地估价有章可循。 四是建立健全土地流转评估价格信息收集、处理与公开发布制度。 信息公开、透明是市场机制发挥作用的前提。 应建立包括流转土地基准价格、评估价格和交易价格等信息在内的流转土地价格信息登记册，反映流转价格变动态势，并通过电子信息网络及时公开发布。 五是建立全国统一的流转土地价格动态监测体系，完善土地价格评估机制。 农村集体土地流转前提是明确权属。 [5] 十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场，实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市 、同地同权；赋予农民更多的财产权利，推进城乡要素平等交换。 集体建设用地和宅基地流转，以及通过流转实现农民的财产性溢价收入，将把数亿农民从此前一直被禁锢在作为农业生产要素的土地上、小农生产的作业方式、与资产收入隔绝的状态下，拉入到工业化、城市化和现代文明大潮中；也意味着数亿农民将分享改革开放和资产溢价的红利。 如此，本世纪以来因资产价格上涨而拉大的收入差距有望缩小、城镇化有望被自然地引到以人为本的轨道上、城市房地产泡沫有望实现软着陆、内需增长的动力有望全面启动。 集体土地市场化的改革能否达到 “牵一发而动全身 ”的这种效应，前提是确权工作要前置和 “做实 ”，这项工作的难度超乎想象。 正如科斯所言， “清楚界定的产权是市场交易的前提 ”。 事实上，在城市化快速推进的东部地区和中西部大城市，农村集体土地突破法律和政府规章层面的流转早已风起云涌，而根据用途比较的优势，微观主体将农地转换为 非农用途的自发行动，也早已突破边缘革命并向更高级行政区域展开。 也就是说，存在市场化溢价收益的农村土地资源也早已被卷入到我国工业化、城市化和房地产市场化的大潮中，流转和非流转的溢价差已经摆在每个人的面前，这是谁都阻挡不了的趋势，小产权房越禁越多，也并没有被强拆多少就是最好的注解。 确权既是顺应市场趋势，也是助推市场发展。 如果权利明确了，是否交易、交易为何种用途、如何定价等，农民自然而然会遵循市场规则来行事，土地资源也就会得到最佳配置，农村土地低效利用、浪费严重和城市用地紧张的不平衡，耕地保护和建设用地之 间的冲突等问题也就解决了。 另外，明确权属是构建村民自治的基础，长期以来农村集体组织内村民自治意识薄弱、民主生活缺乏，根源在于生活和生产的要素 ——土地，其分配上的实际控制权在村干部或村主任，农民没有完全实际产权的内在意识，无恒产者无恒心、无民主的物质基础和激励，城乡统一用地市场就缺乏主体。 [存在的问题编辑 目前，我国农村土地流转总体是平稳健康的。 但必须看到，随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元，也出现了违背农民意愿强行流转、侵害农民土地承包权益、改变土地用途出现 “非农 化 ”与 “非粮化 ”以及流转不规范引发纠纷等问题。 ，普遍存在民间化、口头化、短期化、随意化问题。 目前农村土地流转普遍存在 “三多三少 ”现象，即亲戚朋友流转的多，专业大户流转的少；转包、出租或代耕的多，转让的少；口头协商多，文字协议少。 农地流转的民间化体现在 :农地流转往往是在熟人、亲戚、朋友之间进行，而不是通过市场进行交易。 根据中国人民大学和美国农村发展研究所 2020 年对 17省农民土地流转的调查，在转出的土地中，有 %的土地是转包给本村的亲戚或其他村民。 2020年对山东等 10 省的土地流转 调查表明， %的人直接与受让人 (彼此熟悉 )协商， %的人选择通过村委会与人协商，%的人选择通过熟人介绍，只有 %的人通过土地流转商 (中介 )协商来确定流转。 土地流转口头化 :农地流转没有签署任何协议或合同，而往往是流转双方的一种口头约定。 2020 年的一项调查显示 :转出农地的农户中， 46%的农户转出土地没有约定期限， 86%的农户在转出土地时没有签订书面合同，即使约定期限的农户中也存在部分 ‘’ 口头式 ”约定，签订合同的也不完整、不规范。 很大一部分流转是在口头约定的情况下进行的，这导致流转 的期限不明确，交易双方权利义务不清晰。 土地流转短期化 :农地流转往往都在 1 年之内进行流转，超过 1 年的很少。 据抽样调查表明， %的农户流转期限在 1 年之内，流转期限不超过 5年的有 %，而长期流转的仅有 %。 土地流转随意化 :农地流转不确定性强，不受约束，容易引发矛盾。 安徽、湖南、四川等省流转期限不确定的比例均超过 60%。 有的即便签订合同也不遵循一定的程序以及履行必要的手续，存在着手续不规范、条款不完备等问题，缺乏法律保障，造成土地流转关系的混乱，对耕地的保护和管理带来了很大的困难。 ，流转效益不高。 (1)影响土地流转的规模与效益主要问题在于需求的规模化与交易的零散性之间的矛盾。 一些农业龙头加工企。