商业广场项目商业业态调研分析报告

商业广场项目商业业态调研分析报告内容摘要：

干道，基 础 设施好，交通便利。 商圈发展评估（商业形态、业态构成） 本区域主要以小商品批发市场为主体，义乌、义东小商品批发市场，同时具有超市、专卖店、日用杂货等业态。 满足了西宁市东区 29 万人的需求，是西宁市比较成熟的区域级商圈。 五、 火车站商圈调研分析 商圈的构成 祁连东路商业：小吃、 3 个小型 超市、物流业、钢材批发市场、装 饰 品批发市场。 互助西路商业：服装、餐饮、批发市场、冬虫夏草药店、酒店服务业等。 代表项目：城东小商品批发市场、百货批发市场、服装批发市场、大 西 部商贸城。 西藏民族城：主要以低档皮具、衣服、鞋帽为主，还有很多藏族 21 民 族 饰品。 商圈辐射范围确定 :以火车站为中心，主要覆盖湟水河以北，五一路以东地区。 人口分析 ： 约 10 万人口。 ： 本地区人口数量少，消费能力相对弱，其专业市场、物流业发展走向明显。 ： 紧邻火车站及汽车站 、交通十分便利，是发展物流业的最佳之地。 商圈发展评估（商业形态、业态构成） ： 此商圈由于其位置在城市空间格局中相对较偏，周边居住人口少，城市基础设施较差，其商业业态主要以物流批发业、专业市场、酒店服务业为主。 从其发展的前景看，专业市场走向适合本地实际、批发业将成为市 场 的主力，零售业缺乏市场基础，需求少，发展缓慢。 结论： 西宁市是一个经济不发达的城市，城市商圈也只存在 两 级商圈，城市级的大十字商圈、商业巷商圈；区域级的湟光商圈、小桥商圈、火车站商圈等。 由于城市 空间格局东西很长、 南北较 窄的空间特性，以及 城市重心向西转移的趋势，为西区商业的发展带来了 春天，但 不管怎么说，西宁城市总体不发达，城市消费力低。 判定本城市的消费能力，提供与之适应的商品、价格、服务及相 对 舒适的购物环境是我们项目成功的关键。 只有这个问题解决了，我们项目才有可能成功。 22 第三 部分： 西宁市商业实体调研分析 一、 百货实体调研分析 王府井百货 公 司 名称 王 府 井 百货有限公司 地址 西 宁 市城中区西门 开发商 物 业 结构 30 层 框 架就 营 业 面积 25000 平方米 业 态 种类 百货 +超市 业 态 档次 中高档 消费对 象 1850 岁之间消费者为主 ，特别是 30～ 45 岁家庭妇女。 楼层经营主题 一 层 ：化妆品、名表、黄金珠宝、皮鞋、饰品、运动、健身。 23 二 层 ：淑女、个性、职业装女装、内衣、国际品牌。 三 层 ：男装、休闲装、箱包、小家电、餐饮。 四 层 ：童装、玩具、床上用品、文体。 商业具体业种品牌 一层品牌：玉兰油、 美宝莲 、欧莱雅、海洋生物、白大夫、 CD、兰寇、百丽、他她、天美意、金利来、 傲士、周生 生 、老黄庙、国际香水（ CD）等。 二层品牌： only、 vero moda、杰克琼斯 /马克华菲、欧时力、九姿、声雨竹、纳帕佳、威可多、阿玛诗、马丝菲尔 、 季候风、哥弟等 三 层 品牌：金利来、 阿 迪 达斯、卡帕、彪马、锐步、生活几何等。 四 层 品牌：飞利浦精品专柜、童装、文体、游戏、儿童乐园等。 商业购物环境 中档， 商场装修较高档，购 物 环境优越 商 业 经营管理 （ √ ）是否统一经营 （ √ ）是否统一管理 商业内部交通组织（包括交通布局导视系统） 电 梯 环绕中庭而上 导 向 系统比较明显 商 业 外部交通 位 于 西大街和长江 路枢纽地段，交通便捷，人流量大。 服 务 状况 营 业 员着装统一。 经 营 特点 配 有 修鞋店、好哥伦、肯德基。 人流量 来客数 13000 人177。 交易笔数 8000 人177。 商 铺 分割 高 墙 店面割断、中岛柜包柱。 租 金 情况 联营（ 20%25%） 铺 位 面积 国 际 品牌 150 ㎡、女装 30㎡。 24 经 营 状况 良好 停车位 地下室 (1500 ㎡ ) 项 目 优势  项 目 处于西宁市最繁华的商圈的核心位置，也是大十字商圈的代表项目。  本 项 目装修好，创造了很好的环境空间，促进了销售。  本 项 目采用王府井百货成熟的操作模式，统一管理，统一经营 ，提升了项目总体竞争力。 项 目 劣势  项 目 定位档次很高，和大部分消费者的消费能力有一定的错位，造成了一定的消费抗性。 注 王府井百货的进驻，打造了一种全新的百货营运模式，给消费者一种全新的消费购物体验，使项目在消费者心里站 住 了很高的位置，随着西宁经济的发展，这种效应越加明显。 结论 ： 王府井 百货的进驻，在西宁打造出全新的百货运营模式，为消费者提供了丰富的产品 、优越的购物环境。 这些都是西宁市以前没有的。 所以在两年的市场培育后，已经在本地消费者心中建立了很高的知名度、美誉度和忠诚度。 特别是得到 30 岁～ 45岁 年龄段的家庭中年妇女的信赖。 成为西宁商业的标志性项目。 也成为大十字商圈的代表和龙头。 现在已经进入市场成熟期， 盈利能 力 很强。 大十字百货 名称 大 十 字百货 地址 城 中 区 大十字 开发商 大 百 集团 物 业 结构 6 层 框 架结构 营 业 面积 老店约 10800 平方米 业 态 种类 百货 +超市 业 态 档次 中高档 消 费 对象 1850 岁之间消费者为主 楼 层 经营主题 负 一 层：食品超市。 25 负 二 层：文化用品、小电器、健身器材、运动系列。 一 层 ：化妆品、金银首饰、手机、钟表、洗涤用品。 二层： 女装、男女裤专区。 三 层 ：皮鞋、运动休闲鞋、布鞋、皮具、箱包、阿迪达斯、高档男装、耐克系列专区。 四 层 ：内衣、文胸、男女裤、家居用品、羊绒羊毛衫、床上用品、羽绒服及特价系列专区。 五 层 ：儿童服装、用品专区。 六 层 ：大百办公区。 商 业 具 体 业 种 品牌 一线品牌有：凯迪东尼、杰凡尼、巴黎世家、爵士丹尼、凯撒、米蘭、 bosssunwen、梦特娇、金利来，二线品 牌 ：洛慈、九牧王、鄂尔多斯、阿尔法 .阻尼、马仙奴等。 商 业 购物环境 中 档 ，商场装修一般 商 业 经营管理 （ ）是否 统一经营 （ √ ）是否 统一管理 商 业 内 部 交 通 组织 （ 包 括 交 通 布局 导 视系统） 水 平交 通：没 有显 目的导 视系 统， 导向 性 差，通道小； 垂 直交 通：电 梯布 置不合 理， 不容 易找。 商 业 外部交通 该百货位于西宁市大十字商圈主路口，是西宁市东、西、南、北四条大街的交汇处，这里平时南北通向、和 东 西通向的车流量很大，方向感很强。 服 务 状况 营 业员 着装统 一， 服务态 度良 好， 对消 费 者的询问能做细致耐心回答。 经 营 特点 有几家国际品牌，如：凯迪东尼、杰凡尼、巴黎世家 、 爵士丹尼等。 人流量 平 均 日人流量较少。 商 铺 分割 靠墙装修均为高背柜，吊顶 ， 门高 3m，门头50cm， 靠墙专柜面积均为 5080 ㎡。 26 租 金 情况 铺 位 面积 3080 平方米 经 营 状况 一般。 停车位 门 前 无广场及停车位。 项 目 优势  位 于 南大街、北大街、西大街、东大街交汇处，位置好，交通便捷。  地 处 西宁中区商业中心，过往人流量大。  项 目 业态较优，特别是男装品牌做得较好，吸引了相当数量的男士过来购买。 项 目 劣势  无 室 外广场及大型停车场，给消费者诸多不便。  人 流 和交通导视系统一般。  项 目 装修时间较长，购物环境差。 注 本项目主要购物人群集中在 3550 岁之间事业有成的私营企业主、政府人员、企业高管。 过来 购买客户多为夫 妻 一起。 结论 ： 大十字百货 是西宁本土品牌百货，位于城中区 大十字 商圈核心 位置 ，地理位置十分优越，交通非常便利。 大十字百货在本地有多年的经营， 培育了一批忠实的客户群体， 在本地消费者 占心中占有重要地位。 本项目商品规划及结构较优，服务相对较好。 但 项 目物业设施相对陈旧、购物环境一般 ， 制约着项目的发展。 纺织品百货大楼 名称 纺 织 品大楼 地址 西 宁 市城西区南商业巷南口 开 发 商 青 海夏 都百货 股份 有限公 司（ 原青 海纺 织 品总公司） 物 业 结构 6 层 框 架结构 27 营 业 面积 7500 平 方米 业 态 种类 百货 业 态 档次 中 高 档 ,主 力 商 品 价 位 在 (400～ 1000元／件 ) 消 费 对象 3550 岁之间消费者为主 楼 层 经营主题 一 层 ：化妆品、箱包、小家电、皮鞋 二 层 ：运动休闲、女士用品、针织品、羊绒羊毛衫、男装、女装、内衣 三 层 ：流行女装 四 层 ：精品男装 五 层 ：童装、鞋、玩具、床上用品、毛巾、文化用品 六 层 ：家居饰品（工艺花瓶、挂件、相框、玻璃器皿、瓷器、布艺、不锈钢、布料、成衣加工） 商 业 具 体 业 种 品牌 一 层 品牌： 雅芳 、 美宝莲 、 欧诗漫 、 满婷 、 索肤特 、 飞利浦 、 梦特娇 、 意尔康 、 富贵鸟 、 红蜻蜓 、 森达 …… 二层品牌： 鹿王 、 鄂尔多斯 、 兆君 、 梦特娇 、 珍贝 、 芭迪尔 、 恒源祥 、 杉杉 、 三枪 、 宜而爽 、 宜而爽 、 红妮 、猫人 、 婷美 、 爱慕 、 曼妮芬 、 谜底 、 艾力文 、 自由鸟 、 苏格兰飞人 、 迪尼 、 艾格 …… 三层品牌： 维多利亚 、 影儿 、 白领风采 、 方向盘 、 波司登 、 古色 、 斯尔丽 、 岁月如歌 、 卡伊奴 、 弗茜 、 弗茜 …… 四 层 品牌： 红豆 、 老人头 、 九牧王 、 百斯盾 、 虎都 、 罗蒙 、 金盾 、 沙驰 …… 五 层 品牌： 兔仔唛 、 雅多 、 贝贝狗 、 水孩儿 、 拉比 …… 商 业 购物环境 中 档 ，商场装修一般，没有休息区域 商 业 经营管理 统 一 经营 、 统一管理 商 业 内 部 交 通 组织 （ 包 括 交 通 布局 导 视系统） 水 平交 通：没 有显 目导视 系统 ，导 向性 差 ，通道小； 垂 直交 通：电 梯布 置不合 理， 不容 易找。 商 业 外部交通 位于城西商业繁华地段商业巷南口，有 1 1 23 4 4 102 和 108 路公交线路通过，交通便捷 ， 人流量大。 28 服 务 状况 营 业员 着装统 一， 服务态 度良 好， 对消 费 者的询问能做细致耐心回答。 经 营 特点 六楼有多种布料可选择，顾客还可根据自己喜好量身 定 做成衣成裤，这种方式很受欢迎。 人 流 量 日 人 流量 季 节 性 人流量 商 铺 分割 作 简 单块状划分。 租 金 情况 铺 位 面积 1020 平方米 经 营 状况 停 车 位 无 项 目 优势  位 于 城西商业繁华地段西关大街，项目位置好，交通便捷。  靠 近 商业巷南口，过往人流量大。 项 目 劣势  购 物 环境一般，和其商品的中高档定位不符，没有为消费者提供一个优美的购物环境。  项 目 内部交通组织较乱，人流和交通导视系统 一般。  商 品 的业种规划混乱，聚集效应差，总体竞争力一般。  项 目 没有停车位，长远看对项目发展极为不利。 注 整个项目经营一般，具销售人员反映， 8 三月是市场淡季，来商场购物人群数量较少，本项目 10 月份以 后 到年底生意较好，特别是接近过年的时间。 结论 ： 本项目中高档定位，经营效果较好。 但装修一般，购物环境较差，且平面交通、立面交通组织不畅，缺乏明显导视；业态布局较混乱，多种业态在同层存在，不同楼层业态的划分布局也不科学，制约着项目的发展运营。 本项目是一个有天然硬伤的商业项目，总体竞争力不强。 但由于项 目在西宁经营多年，培育了一批相对稳定的消费群体。 值得注意的是本项目正在扩建 10000多 平 米的新卖场，说明本项目现在的盈利状况还不错。 五四百货大楼 29 名称 五 四 百货 地址 城 西 区五四大街 33 号 开 发 商 物 业 结构 五 层 框架结构 营 业 面积 一 楼 ：约 1500 ㎡ 二 楼 ：约 1800 ㎡ 业 态 种类 百货 业 态 档次 中档 、 商品售价：一楼 100300、 二楼200500、 三楼 100400、 四楼 100300 消 费 对象 3050 岁中年家庭主妇为主 楼 层 经营主题 一层：成熟女装 二层：男装 三层：鞋帽箱包 四层：针织品、童装、内衣。